Asambleas virtuales: temporalmente no es necesario que todos los propietarios la integren

Es muy importante precisar que la consecuencia jurídica de que las decisiones sean ineficaces implica que no tendrán ningún valor jurídico, porque simplemente  no existen, es decir que no podrán ejecutarse por el administrador, ni los propietarios estarán obligados a cumplirlas

Las asambleas no presenciales o por comunicación simultánea o sucesiva, conocidas ahora como asambleas virtuales, son aquellas que se realizan utilizando plataformas digitales como Zoom, Microsoft Teams, Go ToMeeting u otras, y sobre ellas el Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 en su artículo 14, indica que durante el año 2021 se regularán  por los artículos 42, 44, 45 y 46 de la ley 675 de 2001, pero también aplicando el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015.

De acuerdo con estas normas, las nuevas reglas para las asambleas virtuales, a partir de febrero 23 de 2021, son las siguientes:

  Verificación de identidad

El administrador, como representante legal de la copropiedad, es el responsable del desarrollo de la reunión y deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la misma. También deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales, para garantizar que sean en efecto los propietarios o sus apoderados.

En el proceso de verificación de identidad el administrador debe contar con los elementos necesarios que hagan totalmente fiable que, quien se conecta a la transmisión, efectivamente sea el propietario del bien o su apoderado.



 Medios tecnológicos

Cada propietario será responsable de contar con los medios tecnológicos necesarios para participar en la respectiva reunión. En este punto será necesario precisar entonces que el administrador deberá dar a conocer al propietario, con anticipación y a través de la convocatoria, cual será la plataforma tecnológica que se utilizará para la reunión y el método de enlace, para que así éste pueda proveerse de los elementos necesarios para conectarse el día y hora exacta.

  Quórum

Ahora no es necesario que el 100% de los propietarios del edificio o conjunto concurran a la asamblea virtual, es suficiente que lo haga un número de propietarios que, en primera convocatoria, representen una mayoría superior a la mitad de coeficientes de copropiedad, es decir, 50,01%.

En caso de no obtenerse ese quórum, se podrá realizar una segunda convocatoria, en cuya oportunidad se podrá realizar la asamblea con cualquier número plural de propietarios que se conecten.

  Participación

Una vez instalada la asamblea, todos los propietarios que la integran, o sus apoderados, deberán participar, expresando el sentido de su voto en cada decisión.  Si uno cualqueira de los propietarios que integró la reunión, no participa, las decisiones serán ineficaces.

Por ejemplo, si la reunión se instala con un número de propietarios que represente el 60% del total de coeficientes, entonces durante toda la reunión debe permanecer conectado ese mismo número de propietarios y para cada votación, debe obtenerse respuesta del 60% del total de coeficientes.

Es muy importante precisar que la consecuencia jurídica de que las decisiones sean ineficaces implica que no tendrán ningún valor jurídico, porque simplemente  no existen, es decir que no podrán ejecutarse por el administrador, ni los propietarios estarán obligados a cumplirlas.

  Temas que no pueden ser tratados en este tipo de asambleas

En las asambleas virtuales existe dos restricciones sobre los temas que se pueden tratar:

a. Por expresa disposición del parágrafo del artículo 39(6) de la ley 675, en este tipo de asambleas la convocatoria contendrá el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este, es decir, no se puede incluir el punto “proposiciones y varios”.

b. No se podrán tomar deciones sobre los temas incluidos en el artículo 46 de la ley 675, pues expresamente lo prohíbe el parágrafo de dicho artículo. Significa entonces que en estas asamblea no presenciales no se podrá, entre otras cosas, ordenar el pago de cuotas no necesarias, cualquiera que sea su cuantía, o de cuotas extraordinarias mayores a cuatro veces la cuota ordinaria, no se podrá reformar el reglamento de propiedad horizontal, tampoco se podrá asignar un bien común exclusivo a un propietario que lo solicite y no será posible decidir sobre la compra de un inmueble o la aceptación en dación en pago de un inmueble, por deudas de administración.

  Contodapropiedad.com no recomienda este tipo de reunión 

Debemos reiterar el riesgo que implica que un solo propietario, de aquellos que se conectan desde el principio, decida abandonar la reunión o en el momento de alguna votación y por motivos no imputables a su voluntad o que no   se puedan demostrar como imputables a él se desconecte, o simplemente se distraiga y no vote, dado que en ese caso, la decisión sería ineficaz. 

Y es que no se puede olvidar que las reuniones de asamblea pueden tener una duración de entre 3 y 6 horas o más, según los temas que se debatan, por lo cual garantizar que las personas con que se inicia la asamblea, permanezcan conectados y atentos durante toda la reunión, es muy difícil.

 

Más sobre el decreto 176 

Recuerde que en nuestro especial de análisis sobre el Decreto 176 que regula ahora las asambleas de copropietarios, ya puede leer las siguientes notas, dando clic sobre el título 

¿Es obligatorio el Decreto 176 para la P.H. a pesar de ser expedido por Mincomercio?

“Asambleas presenciales: gobierno autoriza realizarlas”

Por qué la resolución 00222 sí permite celebrar asambleas presenciales

Decisiones por comunicación escrita: ¿cuántos deben participar?

Y pronto serán publicada las siguientes:

  • En asambleas mixtas qué reglas se aplican ¿las de presenciales o virtuales?
  • Plazos para celebrar las asambleas

 

2da. Conferencia virtual sobre aplicación del decreto 176

Ahora tendrán una segunda oportunidad de conocerlo todo sobre la forma de aplicación del decreto 176 y resolver todas sus inquietudes sobre cómo celebrar las asambleas presenciales, no presenciales, mixtas o por comunicación escrita. El próximo viernes 12 de marzo, tendremos nuestra  2da. Conferencia “Asambleas: según decreto 176 de 2021”, de 9:00 a.m. a 12 m.  Dedicaremos 1 hora 30 minutos a la conferencia y 1 hora 30 minutos más a responder las inquietudes de los participantes.  

El costo de la conferencia es de $55.000 para el público general hasta el lunes 8 de marzo y luego de $70.000.

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