Cambios temporales en Fondo de imprevistos, cuotas extraordinarias, intereses de mora, asambleas virtuales y mixtas
Con la expedición por el Gobierno Nacional, del Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026, se adoptan medidas extraordinarias y transitorias en materia de arrendamiento y propiedad horizontal, como consecuencia de los efectos del sismo ocurrido el 10 de agosto de 2026.
La norma también contiene importantes disposiciones sobre contratos de arrendamiento de vivienda y de inmuebles comerciales, entre ellas la suspensión temporal de algunas diligencias de restitución, el aplazamiento del reajuste del canon, la prórroga extraordinaria de determinados contratos, reglas especiales para acuerdos de pago y medidas frente a incrementos extraordinarios de los cánones. Estas medidas tienen, en términos generales, una vigencia de seis meses.
Para las propiedades horizontales, el Decreto 1423 establece un régimen especial que estará vigente durante dos años, dirigido a facilitar la recuperación, reparación, reforzamiento y reconstrucción de las edificaciones afectadas.
Fondo de imprevistos: nuevas reglas para utilizarlo
Una de las principales novedades se refiere al Fondo de Imprevistos. Durante ese período podrán utilizarse sus recursos no solamente para atender gastos relacionados directamente con la reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción de los bienes comunes, sino también para financiar gastos habituales de operación de la copropiedad. Igualmente podrán sufragarse estudios, diagnósticos, diseños, remoción de escombros y gastos indispensables para formular y hacer efectivas reclamaciones ante las aseguradoras.
Cuando exista consejo de administración, será suficiente su aprobación previa para que el administrador pueda utilizar los recursos del Fondo de Imprevistos.
Si la copropiedad no cuenta con consejo, el administrador podrá disponer inicialmente hasta del 50 % del Fondo de Imprevistos; para utilizar un porcentaje superior, o efectuar nuevas disposiciones, deberá obtener autorización de la asamblea, salvo que resulte indispensable actuar para conjurar un riesgo cierto e inmediato para la vida, la seguridad o la estabilidad del inmueble.
El administrador deberá posteriormente rendir cuentas a la asamblea y al revisor fiscal, cuando exista.
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Expensas comunes: nuevos plazos para su pago e intereses de mora
También se introducen reglas especiales para las cuotas de administración.
La asamblea podrá establecer planes especiales de pago de las expensas extraordinarias destinadas a la rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción, siempre que se preserve la sostenibilidad financiera de la copropiedad.
En cuanto a las cuotas ordinarias, el decreto unifica la fecha para su pago. A partir de la vigencia del decreto y durante dos años más, las cuotas ordinarias podrán pagarse en cualquier momento del mes en que se causen, sin intereses de mora, penalidades ni sanciones
Asambleas virtuales y mixtas
Otra modificación importante se refiere a las asambleas de propietarios.
Durante los dos años de vigencia de estas medidas podrán realizarse de manera presencial, virtual o mixta, siempre que el mecanismo tecnológico permita identificar a los participantes, garantizar la deliberación sincrónica, verificar los coeficientes representados y dejar evidencia del voto.
Para las decisiones directamente relacionadas con rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción se flexibilizan algunas restricciones de los artículos 44 y 46 de la Ley 675 de 2001, pero se mantienen intactos los quórums y mayorías legales, incluido el 70 % cuando corresponda.
¿A cuáles municipios se aplica?
Este punto merece especial atención: no basta con que la propiedad horizontal esté ubicada en uno de los departamentos incluidos en la declaratoria de emergencia. El artículo 2 del Decreto 1423 dispone que las medidas se aplican exclusivamente dentro del ámbito territorial definido por el Decreto 1261 de 2026, modificado por el Decreto 1348 de 2026, y respecto de personas, contratos o inmuebles cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada oficialmente.
El Decreto 1261 señala que forman parte del ámbito territorial, en primer lugar, los municipios relacionados en el Reporte Situacional No. 36 de la Sala de Crisis de la UNGRD, con corte a las 12:30 p. m. del 19 de agosto de 2026, y también aquellos municipios respecto de los cuales posteriormente pueda demostrarse una afectación concreta causada por el mismo sismo.
Posteriormente, el Decreto 1348 de 2026 actualizó la información territorial: con fundamento en el Reporte Situacional No. 54 de la UNGRD, con corte a las 6:30 a. m. del 28 de agosto de 2026, reportó 496 municipios con afectación directa, incorporó a los departamentos de Caquetá y Santander y excluyó a Putumayo, al establecerse que las afectaciones allí reportadas no provenían del terremoto.
Por tanto, para determinar si una copropiedad puede acogerse al Decreto 1423 debe verificarse (i) que su municipio esté comprendido en los reportes oficiales de la UNGRD o haya sido posteriormente incorporado por acreditación de afectación; y (ii) que exista una afectación concreta de la copropiedad derivada del sismo. La sola ubicación dentro del Valle del Cauca, por ejemplo, no hace aplicables automáticamente estas medidas a todas las propiedades horizontales del departamento. El propio Decreto 1423 prohíbe expresamente su aplicación generalizada por el solo hecho de encontrarse en un municipio incluido en la emergencia.
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📎 Si quieres conocer el texto completo de la Resolución, dar clic aquí Sentencia T-228/26
