Para saber si una remodelación requiere licencia urbanística es necesario diferenciar entre reparaciones locativas y obras de ampliación o modificación
Antes de iniciar cualquier obra de remodelación en una propiedad privada o en las zonas comunes de una propiedad horizontal, es necesario conocer si se requiere una licencia urbanística previa, la cual debe tramitarse ante una Curaduría Urbana o la Oficina de Planeación del Municipio.
Para conocer si se requiere la licencia urbanística, se debe determinar el tipo de remodelación que se va a adelantar, es decir, si se trata de reparaciones menores o mejoras locativas, o si por el contrario se harán modificaciones al inmueble, incrementando su área construida o cambiando sus usos.
Para entender mejor el tema, será importante analizar las normas legales existentes sobre la materia y dar algunos ejemplos.
Reparaciones locativas que no requieren licencia
El artículo 10 del Decreto 1469 de 2010, compilado en el artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 del sector Vivienda, Ciudad y Territorio, define las reparaciones locativas de la siguiente manera:
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.10 Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:
1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.
2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.
3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.
De acuerdo con esta norma, cuando se pretendan adelantar obras de remodelación sobre materiales de pisos, cielorrasos, enchapes y pintura en general, o incluso ampliar redes hidráulica, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas, no se requerirá de una licencia urbanística.
Sin embargo, si el bien privado en que se realizará la obra, hace parte de una propiedad horizontal, deberá cumplir con los requisitos que se establezcan en el reglamento de propiedad horizontal, como por ejemplo informar previamente a la administración, indicar cuáles son los trabajadores y materiales que ingresarán, así como los horarios autorizados para adelantar las obras.
Obras de ampliación, modificación o adecuación sí requieren licencia
Diferente situación se presenta cuando la remodelación incluye cambios en la estructura o el interior del inmueble privado o de la zona común, pues en ese caso sí se requerirá la licencia urbanística antes de iniciar la obra.
Así lo dispone el artículo 2.2.6.1.1.1 del mismo Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 del sector Vivienda, Ciudad y Territorio, modificado por el artículo 2 del Decreto 2013 del 12 de julio de 2017.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.1 Licencia urbanística. Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere de manera previa a su ejecución la obtención de la licencia urbanística correspondiente.
Para mayor claridad sobre esta norma, será importante precisar qué significa cada uno de los términos ampliación, modificación y adecuación indicando algunos ejemplos, para que así sea más fácil determinar qué tipo de obras de remodelación requieren licencia urbanística previa.
En efecto, el artículo 2.2.6.1.1.7 del mismo Decreto, al definir la licencia de construcción y sus modalidades, precisa a qué se refieren esos términos así:
2. Ampliación. Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia según lo definido en las normas urbanísticas.
3. Adecuación. Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.
4. Modificación. Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.
De acuerdo con estas definiciones, podríamos decir entonces que la obra de remodelación consiste en una ampliación y por tanto requiere licencia urbanística previa, cuando se construye algo que no existía, como por ejemplo cuando en la unidad privada se hacer un nuevo cuarto o un estudio que antes no existía, o se instala un techo sobre el parqueadero.
En la modificación aunque no se incrementa el área construida, si existe variación del diseño del inmueble, por ejemplo ampliando los baños, la cocina o los cuartos, para lo cual se ocupa parte del área que ya existía.
Por su parte, la adecuación no implica una remodelación como tal, pero sí un cambio de uso, y esta tiene lugar cuando el inmueble deja de utilizarse como residencial y pasa a convertirse en comercial, como por ejemplo cuando se destina al uso de vivienda turística.
En todos estos casos, cuando el inmueble hace parte de una propiedad horizontal, el administrador debe exigir al propietario, antes de iniciar la obra, la presentación de la correspondiente licencia urbanística.
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Obras de zonas comunes
Cuando la obra es en las zonas comunes también se deben tener en cuenta las exigencia legales explicadas, pues si lo que se pretende es la ampliación del área construida, como por ejemplo incrementar el área del salón social o de la unidad técnica de basuras, o construir la oficina de administración que antes no existía, se requerirá una licencia urbanística.
De la misma manera, si la zona de portería se quiere modificar, para definir nuevos espacios y por ejemplo, instalar un baño o un área de comedor en la zona ya existente, también se requerirá una licencia urbanística antes de iniciar la obra.
Y por último, si en una zona verde se quiere hacer una cancha de baloncesto o una zona dura de juegos, ello equivale a una adecuación por cambio de uso y por tanto se requiere la licencia urbanística.
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