En la primera parte de este especial sobre asambleas extraordinarias, nos referimos a la norma que las regula, cuándo y quién las puede convocar, quién debe firmar y enviar la convocatoria, con cuántos días deben enviarse, así como el número de temas que se pueden proponer y la necesidad de aprobar el orden del día.

En esta segunda parte nos ocuparemos de explicar cuáles son las decisiones que puede tomar en una asamblea extraordinaria, conforme con los temas incluidos en el orden del día, así como los quórum y mayorías necesarios para ello, la regulación de poderes, multas y publicación de acta.

 

Decisiones que pueden tomarse, quórum, mayorías, poderes, multas y actas

Tal como lo hicimos en la primera parte de este especial, será con fundamento en el artículo 39 de la ley 675 de 2001 que responderemos las 6 inquietudes restantes sobre los puntos básicos de las asambleas extraordinarias

ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General … 

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.  

PARÁGRAFO 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

 

7. ¿Qué decisiones pueden tomarse en la asamblea?

Para responder esta fundamental inquietud, que no poca controversias ha generado, será necesario comenzar por analizar el texto pertinente de la norma transcrita que indica “Tratándose de asamblea extraordinaria … en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”.

Es clara la norma en exigir que el aviso de convocatoria contenga un orden del día, con los temas a tratar en la asamblea, restringiendo así que en la asamblea se tomen decisiones sobre temas no previstos en este.

Pero justamente de la lectura de esa norma nos permite afirmar que en la asamblea extraordinaria se podrá tomar todo tipo de decisiones que guarden estrecha relación con cada uno de los temas indicados en la convocatoria.

Por ejemplo, si en la convocatoria se incluye como punto del orden del día “Informe del consejo de administración”, la norma no obliga, como equivocadamente se ha pretendido sostener, al absurdo de solo escuchar el informe del consejo y no poder tomar decisiones sobre lo que indica el mismo. Por el contrario, lo que la norma indica es que se podrá tomar todo tipo de decisión que guarde relación con el informe que rinde el consejo de administración, pues ese es el tema incluido en el orden del día.

Siguiendo con el mismo ejemplo, si del informe rendido por el consejo de administración se concluye que uno de los miembros del consejo no está cumpliendo adecuadamente su labor, se podrá tomar la decisión de removerlo y nombrar un nuevo miembro, pues la misma guarda relación con dicho tema.

Así reiteramos entonces que el sentido de la norma no podrá ser que la asamblea se limite al frío texto de lo indicado en el orden del día, sino que lo que se incluye en el mismo corresponde a los temas propuestos y aunque la asamblea no podrá tomar decisiones sobre otros temas, sí podrá tomar todas las decisiones que sean necesarias en relación con cada tema.

8. ¿Cuáles son los quórum y mayorías necesarias para tomar decisiones?

Aunque no se trata de términos legales iguales, muchas veces se incurre en el error de desconocer la diferencia entre quórum y mayorías, a pesar de tratarse de conceptos necesarios para determinar la instalación válida de la asamblea y la toma legal de decisiones.

El término quórum se entiende cómo el número mínimo de propietarios o apoderados que deben participar en una asamblea, para que la misma pueda deliberar, es decir, conocer y discutir un tema determinado. 

Para intentar una explicación básica del término mayoría podríamos decir que “en un conjunto de personas o de objetos, la mayoría será el grupo que tiene una cantidad más elevada de integrantes o miembros”.

En relación con el quórum, el artículo 45 de la ley 675 de 2001, aplicable igualmente tanto para asambleas ordinarias como extraordinarias,  indica que el mínimo para deliberar será el que integre un número plural de propietarios  que representen más de la mitad de coeficientes de copropiedad, es decir, que habrá quórum cuando la suma de los coeficientes de los propietarios o representantes presentes, sea mayor a 50, es decir, 50,0001. 

Ese es el número mínimo, pero como la misma norma lo indica, el Reglamento de Propiedad Horizontal (R.P.H.) podrá exigir un quórum superior, razón por la cual, antes de comenzar cada asamblea, se debe verificar lo que disponga el reglamento de cada copropiedad.

El artículo 46 de la ley 675 establece 10 tipos de decisiones que requieren el voto favorable del 70% del total de coeficientes del edifico o conjunto, como la aprobación de expensas no necesarias o cuotas extraordinarias mayores a cuatro veces las cuotas ordinarias, entre otros

Y en relación con las mayorías el mismo artículo 45 indica las necesarias para aprobar las decisiones presentadas ante la asamblea general de propietarios, acudiendo al concepto de mayoría simple cuando indica   “y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”. 

Así las cosas, salvo las normas especiales consagradas en la misma ley 675 de 2001 o en en cada R.P.H. que exija mayorías superiores, esto es,  absolutas o calificadas, las decisiones que en general se sometan a consideración de la asamblea, serán aprobadas cuando obtengan el voto favorable de al menos un número de propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad presentes en la reunión.

No podemos olvidar que el artículo 46 de la ley 675 de 2001 exige una mayoría calificada, es decir, un porcentaje especial de votación, para cierto tipo de decisiones, cuando indica “requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto” y las enlista en un total de 10.  En el caso de la asamblea extraordinaria, si se cita para tomar decisiones sobre alguno de los puntos establecidos en el artículo 46 de la ley 675, tendrá que cumplir entonces con esta mayoría para que la decisión sea válida.

Si quieres conocer más sobre los diferentes quórum y mayorías en asambleas te recomendamos leer: Diferencia entre “quórum” y “mayorías” en asambleas  

 

9. ¿Se puede asistir con poder?

El artículo 37 de la ley 675 de 2001 indica que la asamblea estará conformada por los propietarios o sus representantes, lo cual significa entonces que el propietario puede otorgar poder a otra persona para que lo represente.  Esta norma se aplica tanto para asambleas ordinarias como extraordinarias.

En cuanto al número de poderes que una misma persona puede tener, debemos recordar que la ley no establece un límite, pero sí es posible que en el R.P.H. de cada copropiedad, se indique alguna restricción.

10. ¿Con cuánto tiempo se debe enviar la convocatoria?

La ley no establece un término mínimo de días para el envío de la convocatoria a la asamblea extraordinaria, como sí lo hace cuando de asamblea ordinaria se trata, al exigir hacerlo con 15 días calendario de anticipación. Sin embargo, en algunos R.P.H. se establece un número de días previos para el envío de la convocatoria a asamblea extraordinaria, razón por la cual recomendamos revisar el RPH antes de enviar la convocatoria y así cumplir los términos que este exija.

11. ¿Se puede imponer multa a quien no asista?

Si bien es cierto asistir a una asamblea, bien sea ordinaria o extraordinaria, es un derecho del propietario, también constituye una obligación. Por esa razón, si en el R.P.H. se establece como obligación asistir a la asamblea y además se indica que el incumplimiento de tal obligación genera una sanción, podrá entonces cobrarse tal sanción a aquellos propietarios que no indiquen una razón que justifique su inasistencia.

Es claro que tal decisión no puede tomarse de manera automática, sin importar que así se advierta en la convocatoria, pues ninguna sanción se puede imponer sin respetar el derecho fundamental al debido proceso.  Por tal razón, se hace necesario cumplir el procedimiento que establezca el R.P.H., invitando al propietario que no se hizo presente en la asamblea, a justificar su inasistencia ante el consejo de administración, único órgano administrativo facultado por ley para imponer la sanción.

12. ¿Se publica acta de la asamblea extraordinaria?

Sí, la obligación que impone el artículo 47 de la ley 675 de 2001,  de levantar un acta de lo discutido y aprobado en una asamblea, señalando los propietarios presentes y el número de votos a favor o en contra, aplica tanto para asambleas ordinarias como extraordinarias.

El término para publicar el acta de la asamblea extraordinaria es igual de veinte días hábiles, contados a partir de la fecha de la reunión.  Tal publicación no consiste en dejarla en una cartelera, sino en enviar una nota a cada propietario, a su última dirección registrada, en la que se indique que el acta de la asamblea ya se encuentra disponible en las oficinas de administración, para que, quien requiere una copia de la misma, la pueda solicitar.

Puede leer la primera parte de este especial dando clic aquí 12 puntos fundamentales sobre asambleas extraordinarias

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín