Es necesario establecer la diferencia entre quórum y mayorías, así como determinar cuándo una decisión exige una mayoría relativa, simple, absoluta o calificada
Aunque no se trata de términos legales iguales, muchas veces se incurre en el error desconocer la diferencia entre quórum y mayorías, a pesar de tratarse de conceptos necesarios para determinar la instalación válida de la asamblea y la toma legal de decisiones.
El término quórum se entiende como el número mínimo de propietarios o apoderados que deben participar en una asamblea, para que la misma pueda deliberar, es decir, conocer y discutir un tema determinado.
Para intentar una explicación básica del término mayoría podríamos decir que “es un conjunto de personas o de objetos, la mayoría será el grupo que tiene una cantidad más elevada de integrantes o miembros”.
Definición de quórum
La ley 675, en su artículo 45, indica que el quórum mínimo para deliberar será el que integre un número plural de propietarios que representen más de la mitad de coeficientes de copropiedad, es decir, que habrá quórum cuando la suma de los coeficientes de los propietarios o representantes presentes, sea mayor a 50, es decir, 50,0001.
ARTÍCULO 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
… Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
Ese es el número mínimo, pero como la misma norma lo indica, el reglamento de propiedad horizontal podrá exigir un quórum superior, razón por la cual, antes de comenzar cada asamblea, se debe verificar lo que disponga el reglamento de cada copropiedad.
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Alternativas legales y estatutarias en caso de no conseguir quórum: “segunda convocatoria”
El artículo 41 de la ley es claro en indicar cuál es el paso a seguir en caso de no obtenerse el quórum necesario en la primera convocatoria, esto es, convocar a una nueva reunión, en la cual existirá quórum con cualquier número plural de propietarios que asista, es decir que dos o más propietarios constituirán quórum y podrán deliberar y decidir.
ARTÍCULO 41. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.
Para celebrar la asamblea de segunda convocatoria la ley exige una nueva reunión y el envío de una nueva convocatoria, pues es un derecho de los propietarios, de una parte ser enterados de que la primera reunión no se llevó a cabo y, de otra, ser citados a una nueva reunión, pues aunque ya conocían la eventual fecha y hora en que se realizaría, la realidad es que no por ello se enteran de que la reunión no se realizó y que entonces les nace el nuevo derecho de asistir a segunda reunión.
Concepto de mayoría y modalidades
A partir de este sencillo concepto diremos que en las asambleas generales, integradas por los propietarios o sus representantes, la mayoría la constituirá el número más elevado de propietarios que vote en el mismo sentido por una decisión.
Sin embargo, las mayorías, desde el punto de vista jurídico, son de diversos tipos, pues de acuerdo con el número de votos que se requiera para aprobar una decisión, las mayorías podrán dividirse en mayorías relativas, mayorías simples, mayorías absolutas y mayorías calificadas.
Mayorías simples ¿se aplican en propiedad horizontal?
El mismo artículo 45 regula no solo el quórum, explicado atrás, sino las mayorías necesarias para aprobar las decisiones presentadas ante la asamblea general de propietarios, acudiendo al concepto de mayoría simple cuando indica “y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.
Así las cosas, salvo las normas especiales consagradas en la misma ley 675 o en los reglamentos de propiedad horizontal, que exijan mayorías superiores, esto es, absolutas o calificadas, las decisiones que en general se sometan a consideración de la asamblea, serán aprobadas cuando obtengan el voto favorable de al menos un número de propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad presentes en la reunión.
Mayoría relativa
Vale resaltar que el concepto de mayoría relativa, que hace referencia al mayor número de votos obtenidos en las decisiones sometidas a consideración, sin que se trate de la mitad más uno del total de los presentes en la reunión, no aplica en nuestro régimen de propiedad horizontal, razón por la cual los participantes en la asamblea, en especial el administrador y el revisor fiscal, deben estar atentos, en aquellas votaciones que se realicen por tres o más propuestas, pues en estos casos no ganará aquella que obtenga la mayoría (relativa) de los votos, sino solo aquella que obtenga la mayoría (simple) de los votos presentes en la reunión, razón por la cual, si ninguna obtiene esta última, la recomendación será realizar una segunda ronda de votación entre aquellas dos que obtuvieron el mayor número de votos.
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Mayorías absolutas en la ley y en los reglamentos
La mayoría absoluta es aquella que requiere el voto favorable de la mitad más uno del total de los integrantes del grupo, que en el caso de la propiedad horizontal, por estar el grupo conformado por el 100% de los coeficientes de copropiedad, la mayoría absoluta será la que obtenga el voto favorable del 51% del total de los coeficientes.
Sin embargo, no se encuentra un artículo en la ley 675 de 2001 que exija una mayoría absoluta para alguna decisión, razón por la cual la única opción de que este tipo de mayoría se aplique en la Propiedad Horizontal, dependerá de que la copropiedad voluntariamente la incluya en su reglamento.
Mayorías calificadas: ¿70% de los presentes o del total de propietarios?
La mayoría calificada, que requiere un porcentaje especial de votación, sí se encuentra regulada legalmente en la P.H., en el artículo 46 de la ley 675, el cual expresamente indica “requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”.
A pesar de ser la ley 675 de 2001, una norma con más de 20 años de vigencia, aún se encuentran asesores y administradores que sostienen acalorados pero infundados debates, afirmando que la norma no es clara, y que no se sabe si lo que exige es el 70% de los presentes en la reunión o el 70% del total de los propietarios (coeficientes) del edificio o conjunto.
Tal discusión, repito, no tiene fundamento alguno, pues el artículo 46 no solo es claro en indicar que la mayoría es calificada, sino que expresamente indica “setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”
ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
