En los procesos penales que adelanta la Fiscalía General de la Nación, en contra de personas investigadas por actos delictivos y por los que se solicita la extinción de dominio de los bienes adquiridos con el producto de los mismos, se afecta colateralmente el sistema de propiedad horizontal, cuando tales bienes hacen parte de una copropiedad sometida al régimen de la ley 675 de 2001.

En efecto, cuando comienzan este tipo de procesos y los inmuebles son incautados, se genera un traumatismo en el pago de cuotas de administración, pues sus propietarios dejan de cancelar las expensas al considerar, equivocadamente, que su pago pasa a ser responsabilidad de la Fiscalía que adelanta los procesos, o simplemente, ante la incertidumbre de no saber si perderán definitivamente el bien.

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Sobre el particular debemos comenzar por aclarar que durante el proceso de extinción de dominio, el bien inmueble sigue siendo propiedad de quien se encuentra inscrito ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y por tanto es el propietario el responsable de pagar las expensas que se causen.  Situación distinta sucede cuando la extinción de domino ha sido decretada y por tanto el bien pasa a pertenecer a la Nación, pues desde ese momento la responsabilidad de pagar las expensas corre por cuenta del Fondo de Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (Frisco), el cual, como se sabe, es administrado por parte de la Sociedad de Activos Especiales (SAE).

Bienes improductivos e intereses

Ahora bien, como durante todo el trascurso del trámite de extinción del dominio el bien permanece incautado, será necesario precisar cuál es el tratamiento legal que se debe dar al cobro de las cuotas de administración y la causación de intereses moratorios, el cual fue regulado en el artículo 27 de la  Ley 1849 de 2017,  por medio de la cual se modificó Ley 1708 de 2014 ‘Código de Extinción de Dominio’.

Ley 1849 de 2017.

Artículo 27. Modifíquese el artículo 110 de la Ley 1708 de 2014, el cual quedará así:

“Artículo 110. Pago de obligaciones de bienes improductivos. Las obligaciones que se causen sobre bienes con extinción de dominio o sobre bienes con medidas cautelares, tales como cuotas o expensas comunes, servicios públicos, y que son improductivos por no generar ingresos en razón a su situación o estado, se suspenderá su exigibilidad y no se causarán intereses, hasta cuando ocurra alguno de los siguientes eventos:

a) La generación de ingresos suficientes, hasta concurrencia de lo producido;

b) La enajenación y entrega del bien.

En el evento previsto en el literal b), el administrador con cargo al FRISCO pagará el importe de las obligaciones no pagadas durante la suspensión y todos aquellos existentes con anterioridad a la misma.

Durante el tiempo de suspensión, las obligaciones a cargo de dichos bienes no podrán ser objeto de cobro por vía judicial ni coactiva, ni los bienes correspondientes podrán ser objeto de medidas cautelares”

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De la lectura de la norma se puede afirmar:

1. Se hace necesario diferenciar cuándo el inmueble es “productivo” o “improductivo” y para esto bastarará determinar si está produciendo lo que legalmente se conoce como “frutos”, estos es, rentas o cualquier otro tipo de utilidad.
2. Si el inmueble se encuentra produciendo algún tipo de renta, por estar ocupado por un arrendatario, por dar un ejemplo, será responsabilidad de la SAE, como adminsitradora del bien, y de la inmobiliaria en que esta delegue, pagar las expensas comunes ordinarias que se cuasen. En caso de no realizar el pago, el administrador de la propiedad horizontal está autorizado para iniciar un proceso ejecutivo en contra de ambas, conforme con el inciso 2 del artículo 29  de la ley 675 de 2001, el cual indica que el tenedor, a cualquier título, es solidario con el pago de expensas comunes ordinarias, y en ese caso, tanto la SAE como la inmobiliaria delegadas, son tenedoras de los bienes inmuebles desde la diligencia de incautación.   Es importante aclarar que, en ese caso, solo podrá exigirse el pago de las expensas ordinarias que se causen desde el momento de la incautación del bien, pero no se podrán exigir ni los saldos adeudados a la fecha ni las cuotas extraordinarias futuras.
3. Si el inmueble se encuentra desocupado, se entenderá que es “improductutivo”, razón por la cual se suspenderá, por ley, la exigibilidad de las cuotas de adminsitración y por tanto no podrán iniciarse procesos ejecutivos en contra del propietario inscrito ni tampoco en contra de la SAE, como administradora del bien.  La suspensión de la exigibilidad de las cuotas trae como consecuencia que no se generen intereses moratorios por el no pago de las expensas, razón por la cual no se pueden cobrar ni contabilizar los intereses, pero las expensas comunes sí se siguen causando, sólo que no son exigibles.
4. Cuando el bien que era improductivo se convierte en productivo, se deberán comenzar a pagar, con cargo a lo que el bien produzca, los valores adeudados, sin que se puedan cobrar intereses sobre los saldos pendientes de pago.
5. Por último, cuando se declara la extinción de dominio sobre el bien, la SAE debe proceder a su venta. Una vez vendido y entregado el bien, la SAE deberá pagar la totalidad de las expensas comunes adeudadas, esto es, tanto las que se causaron durante el proceso de extinción de dominio, en caso de que el bien hubiese sido improductivo durante el proceso, como aquellas anteriores al trámite que no hubiesen sido pagadas. Aunque parezca redundante, será necesario aclarar que en este último caso, no se podrá cobrar intereses moratorios, pues es claro que tales intereses no se causaron durante todo el tiempo que el bien fue improductivo en desarrollo del proceso de extinción de dominio.

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Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín