Home Con Toda Propiedad Dice Suspensión de uso y circulación por bienes comunes ¿es legal?

Suspensión de uso y circulación por bienes comunes ¿es legal?

Suspensión de uso y circulación por bienes comunes ¿es legal?

Entendemos el legítimo interés de los administradores y miembros de consejos de administración por reducir al mínimo el contacto entre propietarios y residentes, con el fin de prevenir la propagación y el contagio por el COVID-19, lo cual los ha llevado a tomar la decisión de restringir el uso de bienes comunes como piscina, sauna, baño turco, gimnasio, golfito, canchas múltiples, de tenis, squash, solo por citar algunos ejemplos, así como prohibir las visitas y el ingreso de terceros a la copropiedad, entre ellas la personas que se dedican a labores domésticas, no obstante lo cual será necesario preguntarse, tal como se anuncia en el título de esta nota, si tales decisiones son legales.

Para dar respuesta al interrogante será necesario fundamentarnos en tres pilares fundamentales:

  1. El decreto 457 de marzo 22 de 2020 que ordenó el aislamiento preventivo obligatorio (término ampliado a través del Decreto 531 de abril 8 de 2020 modificado posteriormente por el Decreto 536 de abril 11 de 2020)
  2. Las Orientaciones de medidas preventivas y de mitigación para contener la infección respiratoria aguda por covid-19, dirigidas a la población en general, dictadas por el Ministerio de Salud el 18 de marzo de 2020
  3. La ley 675 de 2001 que rige el sistema de propiedad horizontal en Colombia
    Los tres documentos están disponibles en nuestro portal y solo es necesario dar clic sobre cada uno de ellos para tener acceso.

Medida de aislamiento preventivo obligatorio:

Teniendo en cuenta entonces que la orden de aislamiento obligatorio fue dictada por el Gobierno Nacional mediante decreto 457 de marzo 22 de 2020, será importante entonces revisar qué indica sobre cómo se debe entender tal aislamiento, para lo cual transcribimos el artículo 1 del tal decreto.

DECRETO 457 DE MARZO 22

Artículo 1. Aislamiento. Ordenar el aislamiento preventivo obligatorio de todas las personas habitantes de la República de Colombia, a partir de las cero horas (00:00 a.m.) del dla 25 de marzo de 2020, hasta las cero horas (00:00 a.m.) del día 13 de abril de 2020, en el marco de la emergencia sanitaria por causa del Coronavirus COVID-19.

Para efectos de lograr el efectivo aislamiento preventivo obligatorio se limita totalmente la libre circulación de personas y vehículos en el territorio nacional, con las excepciones previstas en el artículo 3 del presente Decreto.

Entendemos, de la lectura de la norma, que el aislamiento preventivo obligatorio limita totalmente la libre circulación de personas y vehículos en el territorio nacional, lo que legalmente debe entenderse como la prohibición de desplazarse desde su domicilio a cualquier otro lugar, a través de las vías o espacios públicos.  Significa entonces que cada persona o su núcleo familiar debe permanecer en su residencia, que para el efecto puede ser una casa independiente, un cuarto de un inquilinato o de un hotel, un apartamento o casa en un conjunto residencial o en una parcelación, por solo citar ejemplos.

En ese concepto de residencia y las varias opciones que existen, debemos tener en cuenta que existe una diferencia entre una casa independiente o ubicada en un barrio, para ser gráficos, y una casa o apartamento ubicado en un conjunto o parcelación, pues en el primer caso, la “propiedad privada” frente al Estado y las zonas públicas, es solo la casa y nada más, mientras que en el edificio o conjunto, la “propiedad privada”, también frente al Estado, comienza en la puerta de ingreso al edifico o conjunto, solo que esa propiedad privada, entre los diferentes propietarios de los apartamentos o casas se divide, por efectos del régimen de propiedad horizontal, entre bienes comunes y bienes privados.


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Hasta aquí la primera conclusión sería entonces que el decreto 457 de 2020, que regula el aislamiento preventivo obligatorio en el territorio nacional, tiene aplicación, para la propiedad horizontal, desde la puerta del conjunto hacia el exterior.  Lo anterior porque el interior de la copropiedad, tanto bienes comunes como privados, se consideran, frente al Estado, como una sola propiedad privada, dentro de la cual disponen exclusivamente sus propietarios conforme con sus órganos de administración.

Orientaciones de medidas preventivas por el Ministerio de Salud

No obstante lo anterior, es claro que si el objetivo de la medida de aislamiento preventivo obligatorio tomada por el Gobierno Nacional, es prevenir y evitar el contagio del COVID-19, la propiedad horizontal no puede ser ajena al mismo, razón por la cual, en el manejo de los bienes comunes, también le corresponde a los propietarios tomar las medidas que sean necesarias para que tal objetivo se cumpla.

En relación con tales medidas, el 18 de marzo el Ministerio de Salud produjo un documento denominado “Orientaciones de medidas preventivas y de mitigación para contener la infección respiratoria aguda por covid-19, dirigidas a la población en general”, el cual dedicó un capítulo especial a la Propiedad Horizontal. (ver página 8 del documento)

El documento incluye una serie de recomendaciones, y nos permitimos resaltar el término porque no son obligaciones, sino recomendaciones, sin que por ello queramos quitarle su valor e importancia, pero lo hacemos para sustentar cómo se entiende el respeto del Estado, por la voluntad de los ciudadanos al interior de su propiedad privada.

Entre las recomendaciones se cuentan aumentar la frecuencia de limpieza y desinfección de pisos, ascensores y botones de control, pasamanos de escaleras, manijas, cerraduras de puertas, timbres, citófonos, rejas y entradas principales peatonales, función que debe seguir cumpliendo el personal de aseo, que junto con el personal de vigilancia, se encuentran dentro de las excepciones que el artículo 3 del decreto 457 de 2020 contempla para poder desplazarse.

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De hecho, también se recomendaba en ese documento que “vigilantes, personal de servicios generales y proveedores de la propiedad horizontal, deben utilizar los elementos de protección personal como tapabocas o máscaras, siempre que el desarrollo de sus actividades implique contacto a menos de un metro de las personas”, lo cual, como es lógico se mantiene vigente al entender que ellos podrán continuar haciendo presencia en edificios y conjuntos.

En relación con la permanencia o circulación por bienes comunes, la recomendaciones del Ministerio de Salud son restringir el uso de salones sociales y comunales, con el fin de  evitar reuniones o eventos, así como el acceso a la propiedad horizontal de domicilios y preferiblemente designar un adulto que los reciba en portería, y también restringir las labores de mantenimiento al interior de las viviendas con personal externo.

Y por último, en cuanto a las recomendaciones, llama la atención que la orientación indique que ”los niños deben mantenerse en lo posible dentro de la vivienda” y en caso de uso de las áreas comunes se debe garantizar la disponibilidad de gel antibacterial.

Vale la pena mencionar que algunas alcaldías, como las de Cali y Jamundí, también han establecido medidas a tener en cuenta en las propiedades horizontales, como la restricción de ingresos de domiciliarios y uso de zonas comunes.

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Órganos de administración disponen de los bienes comunes

Teniendo en cuenta que en la propiedad horizontal, los propietarios de los bienes privados son los que disponen libremente de ellos, pero de las zonas comunes solo disponen los órganos de administración, corresponderá entonces analizar cómo podrán tomarse las decisiones necesarias para seguir la recomendaciones del Ministerio de Salud o los lineamientos fijados por algunas alcaldías.

Es claro que acudir a una asamblea general de propietarios en este momento no es posible, justamente por las restricciones que existen para reuniones de más de 50 personas a nivel nacional, además de que difícilmente y aunque la gran mayoría de propietarios estén en sus casas y apartamentos, alguien vaya a querer asistir, razón por la cual el encargado de regular el uso de las zonas comunes, bajo esta situación, es el consejo de administración.

El artículo 55 de la ley 675 de 2001 indica como función del consejo de administración, tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica de la propiedad horizontal cumpla sus fines, por lo cual debemos acudir al artículo 32 de la misma ley para precisar cual son tales fines.

ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. 

ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

En efecto, de lo que indica el artículo 32 como objeto de la persona jurídica, se puede  entender que uno de sus fines es manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, razón por la cual, regular el uso de los bienes comunes, conforme con las recomendaciones del Ministerio de Salud, con el fin de prevenir y controlar el contagio del COVID-19, es una atribución completamente legal, conforme con el contenido de la ley 675, pues tales medidas corresponden al interés común de todos los propietarios, aun sobre el interés individual de quienes quieran usarlos.

Medidas no pueden ser sobre todos los bienes comunes

No obstante estar claro que el Consejo de administración podrá tomar decisiones en relación con los bienes comunes, siguiendo las recomendaciones del Ministerio de Salud, para restringir el uso de salones sociales y comunales, el acceso de domicilios y las  labores de mantenimiento al interior de las viviendas con personal externo y  procurar que los niños permanezcan dentro de la unidad privada, así como lo dispuesto por algunas alcaldías de suspender el ingreso de domiciliarios y el uso de bienes comunes, será necesario tener en cuenta lo siguiente:

  1. Las restricciones que disponga el consejo deberán ser tomadas en sesión de dicho órgano administrativo, con el voto favorable de la mitad más uno de sus miembros. Tal sesión podrá realizarse de manera presencial, si todos los miembros viven en la misma copropiedad, tomando las precauciones sobre no contacto físico y conservando la distancia mínima de un metro. También podrá realizarse a través de medios virtuales, siempre que en ella participen de manera simultánea y sucesiva.
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  2. La decisión de suspender el uso de bienes comunes como piscina, sauna, baño turco, gimnasio, canchas múltiples, de tenis, squash, deberán tener fundamento, en el caso de las ciudades en que las Alcaldías así lo han recomendado, en las instrucciones dadas por las misma, y en las demás, porque son lugares donde podría existir mayores posibilidades de contacto con superficies que por el uso permanente, no alcanzarían a ser desinfectadas entre un usuario y otro, poniendo en riesgo por tanto, no solo a quien las utilizan, sino a las demás personas que éste posteriormente pueda contagiar.
  3. En el punto anterior, los bienes comunes descritos tiene la particularidad de ser bienes comunes no esenciales, es decir, aquellos que no se requieren para el uso del bien privado, razón por la cual sobre los mismos el consejo puede establecer restricciones de uso. Pero no pasa lo mismo con los bienes comunes esenciales, es decir, aquellos indispensables para el uso de los bienes privados, pues como es lógico, cualquier restricción sobre los mismos impediría al propietario, hacer uso de su bien privado. Se consideran bienes comunes esenciales las puertas de acceso al conjunto, los pasillos de acceso para llegar a cada unidad privada, incluidas las escaleras en los edificios.
  4. Ahora bien, existen algunas copropiedades que tiene el privilegio de contar con grandes espacios comunes, como inmensas zonas verdes y vías o senderos amplios, sobre las cuales los consejos de administración deberán determinar, con mayor grado de ponderación, si es  conveniente o no, restringir o permitir su uso. Si la permanencia se restringe en tales zonas, por las razones que considere el consejo de administración, debidamente fundamentadas, la decisión será legal y deberá acatarse, pues, se repite, se trata de un bien común no esencial y existen recomendaciones del Ministerio de Salud para ejecutar tal restricción, en procura de interés común de los propietarios. Si por el contrario, el consejo de administración considera que en tales bienes  comunes, por lo amplio de su espacio y sus características, existe un menor riesgo de contacto y su uso podría ser en beneficio de los propietarios que tendrían un lugar para disipar el no poder desplazarse hacia lugares en que ejercían sus actividades normales, podrá optar por no restringir totalmente su uso, y solo hacerlo de manera parcial, bajo estrictas medidas de autocuidado y buscando que no todos los propietarios puedan utilizar el mismo espacio simultáneamente, sino estableciendo turnos u horarios.

    Sobre esa medidas de autocuidado y prevención en esa zonas en que se autoriza el uso, recomendamos leer: Obligaciones legales del administrador para prevenir y controlar la propagación del COVID-19

Impedir el ingreso de visitantes o empleados a la unidad privada no es legal

En algunas copropiedades no solo se restringe el uso de los bienes comunes, sino que además se impide el ingreso de visitantes o empleados a las casas o apartamentos. Dicha medida, a nuestro modo de ver, no tiene fundamento legal y termina siendo arbitraria, pues si bien se encuentra vigente un decreto que limita totalmente la libre circulación de personas y vehículos en el territorio nacional, lo cierto es que el mismo decreto establece una serie de excepciones que permiten el desplazamiento de algunas.

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De acuerdo con lo anterior, si una persona externa se presenta a la copropiedad, se parte de la base de que se ha desplazado amparada en alguna de las excepciones que contempla el decreto nacional, o el dictado por cada alcaldía, por lo cual la responsabilidad de si ello es cierto o no, y por tanto si esta persona se ha desplazado violando la ley es suya, razón por la cual no le corresponde a la administración o al personal de seguridad del edifico o conjunto, hacer la labor de verificación y mucho menos prohibir que continúe su desplazamiento prohibiendo su ingreso a la unidad privada.

Por lo anterior, si el propietario de la unidad privada autoriza el ingreso de una persona que se presenta en la portería, no podrá ni la administración ni el personal de vigilancia impedir su ingreso, pues esta persona se desplaza justamente a una propiedad privada, sobre la cual solo puede disponer su propietario o residente. La administración sí puede prohibir la permanencia de esa persona en las zonas comunes, porque legalmente tiene el manejo sobre ellas, pero no le puede prohibir el desplazamiento a través de los bienes comunes que sean esenciales para llegar a la propiedad privada, en los términos explicados atrás.

Esas restricciones de ingreso de terceros a las propiedades privadas solo tendrán fundamento legal cuando una norma del Gobierno Nacional, en desarrollo del Estado de excepción que está declarado, o de la Gobernación o del Alcalde, debidamente autorizado, así lo prohíba, pero hasta ahora no se ha dictado, tal como lo hemos explicado a lo largo de este escrito.

Lo que sugerimos es que en caso de presentarse algún tercero a la copropiedad, con el fin de ingresar a una unidad privada, se deje plena constancia de su identificación y del nombre del propietario o residente que autoriza su ingreso, así como el número de la unidad privada a la cual se dirige.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín

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