En una importante y reciente respuesta a una consulta, de fecha 3 de septiembre radicado 2020EE0066136, el Ministerio de Vivienda se ha pronunciado sobre las reglas que se deben tener en cuenta, en la actualidad, para la celebración de asambleas en las Propiedades Horizontales, incluyendo la posibilidad de que las mismas se realicen de manera virtual o presencial.

La importancia de este pronunciamiento del Ministerio de Vivienda radica en que, a través del mismo, se precisan los siguientes temas:

1. Competencias del Ministerio

2. Vigencia del Decreto 579 de abril 15 de 2020 y posibilidad de extensión por nuevas medidas de aislamiento y emergencia sanitaria

3. Reglas actuales para asambleas virtuales

4. Posibilidad de realización de asambleas presenciales

 

Alcance y obligatoriedad del concepto del Ministerio 

Previo al análisis de la respuesta emitida por MinVivienda, será necesario precisar que de acuerdo con la ley, las respuestas emitidas por las entidades del Estado en instancia consultiva, no son vinculantes, lo cual significa que no comprometen la responsabilidad de la Entidad, como tampoco pueden condicionar el ejercicio de sus competencias administrativas o jurisdiccionales en un caso concreto.

Por lo anterior, la condición de no ser vinculantes, se refiere es a que no comprometen a las Entidades frente al particular, por ser meras consultas y que por tanto, en un trámite administrativo formal, la entidad podría expresar una posición diferente, cuando tenga los elementos concretos necesarios y no de forma general como corresponde a una consulta.

Basta recordar que frente a los particulares, el objeto de este tipo de respuestas es una manera de mantener fluida la comunicación entre el pueblo y las entidades del Estado, para absolver de manera eficiente y de acuerdo con los principios de economía, celeridad, eficacia e imparcialidad, las dudas que puedan tener los ciudadanos y el pueblo en general sobre asuntos relacionados con la administración que puedan afectarlos.

Hecha esta necesaria aclaración, procedemos entonces al análisis de la respuesta, desarrollando los 4 puntos anunciados:

1. Competencias del Ministerio

Inicia la respuesta aclarando que el “Ministerio de vivienda, Ciudad y Territorio tiene como objetivo primordial lograr, en el marco de la ley y sus competencias, formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la política pública, planes y proyectos en materia del desarrollo territorial y urbano planificado del país, la consolidación del sistema de ciudades, con patrones de uso eficiente y sostenible del suelo, teniendo en cuenta las condiciones de acceso y financiación de vivienda, y de prestación de los servicios públicos de agua potable y saneamiento básico”, en los términos del Decreto Ley 3571 del 27 de septiembre de 2011.

Lo expuesto es importante, pues teniendo en cuenta sus competencias frente a la política pública, planes y proyectos en materia de desarrollo territorial y urbano planificado del país, entre otras, no cabe duda de su competencia en relación con los asuntos que interesan al sistema de propiedad horizontal en Colombia.

 

2. Vigencia del Decreto 579 de abril 15 de 2020 y respuesta sobre extensión por nuevas medidas de aislamiento y emergencia sanitaria 

En relación con la vigencia del Decreto 579 y su posible extensión por estar aun vigentes normas sobre la emergencia sanitaria, el Ministerio aclara que las medidas transitorias para la Propiedad Horizontal, fijadas por el Decreto, solo tuvieron vigencia hasta junio 30 de 2020 y que no se han expedido normas para extender su vigencia, anticipando que para ello se requeriría de un nuevo decreto legislativo.

“Respecto a su consulta es de indicar que el Decreto 579 del 15 de abril de 2020 en el cual se adoptaron medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento en el marco de la emergencia Económica, Social y Ecológica decretada, su aplicación y vigencia fue hasta el pasado 30 de junio de 2020, por lo tanto, a partir del 1 de julio de 2020 en temas de arrendamientos se aplicará lo estipulado en la Ley 820 de 2003 y el respectivo contrato de arrendamiento.

Igual situación sucede con las autorizaciones transitorias tomadas en el tema de propiedad horizontal, su aplicación y vigencia fue hasta el 30 de junio de 2020, vencido la vigencia se aplicará lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y en los reglamentos de propiedad horizontal.

Así mismo es de indicar que no existe ningún decreto legislativo que amplíe la vigencia de aplicación del Decreto Legislativo 579 de 2020, por cuanto que el mismo fue expedido en el marco de la declaratoria de Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, la cual tuvo vigencia hasta el 4 de junio de 2020, motivo por el cual no es posible su ampliación, pues se requiere un decreto de la misma categoría para su prórroga.

Por lo tanto, actualmente no hay medidas transitorias para ser aplicadas en el tema de arrendamientos y propiedad horizontal que beneficien a la comunidad.”

 

3. Reglas actuales para asambleas virtuales

Frente a las reglas que en la actualidad deben cumplir las asambleas generales, indica MinVivienda que las misma se rigen conforme con los artículos 39 a 42 de la ley 675 de 2001.

“Ahora bien, con relación a las asambleas se encuentra que los artículos 39 a 42 de la Ley 675 de 2001, contienen el régimen al que deben someterse las reuniones de asamblea general de propiedad horizontal, en cuanto a formalidades, convocatorias, asuntos a tratar y sanciones por inasistencia.”

El Ministerio aclara que entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, las reglas para celebrar las reuniones ordinarias de la asamblea eran las contenidas en el artículo 42 de la ley 675 de 2001 y el Decreto 398 de 2020.

“Así las cosas, para efectos de realizar reuniones ordinarias de asamblea de propiedad horizontal, de manera virtual, durante el periodo comprendido desde la vigencia del Decreto 579 de 2020 y el 30 de junio de 2020, el decreto en comento desarrolló las reglas para celebrar las reuniones ordinarias de la asamblea, remitiendo a las exigencias del artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y del Capítulo 1.6 Título 1 de la parte 2 Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario Sector Comercio, Industria y Turismo, …

…

De conformidad con la normatividad transcrita, se advierte que el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, expedido por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio remitió expresamente para el desarrollo virtual de las reuniones ordinarias de la asamblea de copropietarios de una propiedad horizontal no solo a lo dispuesto por el artículo 42 de la Ley 675 de 2001, sobre reuniones no presenciales sino que también a lo reglamentado en el Decreto 398 del 13 de marzo de 2020, sobre el desarrollo de las reuniones no presenciales de las juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas.”

Y continúa el Ministerio aclarando que luego de el vencimiento del período transitorio creado por el Decreto 579, el Gobierno Nacional ha continuado expidiendo normas en aras del mantenimiento del orden público y minimizar el riesgo de contagio, como el Decreto el 1168 del 25 de agosto de 2020, mediante el cual se ordenan medidas como la del aislamiento selectivo con distanciamiento individual responsable para todos los habitantes del territorio nacional hasta el 1 de octubre de 2020, en el marco de la emergencia sanitaria declarada por el Ministerio de Salud y Protección Social hasta el 30 de noviembre de 2020, mediante la Resolución 1462 del 25 de agosto de 2020, así como la prohibición para los municipios de habilitar espacios o actividades presenciales de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas, de conformidad con las disposiciones que expida el Ministerio de Salud y de la Protección Social.

Por lo anterior, aclara el Ministerio que las Propiedades Horizontales cuentan con la posibilidad de continuar realizando sus asambleas, tanto de manera virtual, como de forma presencial, cumpliendo para ello las reglas establecidas en la ley 675 de 2001.

Debe participar el 100% del los propietarios de bienes privados

En efecto, expresamente indica la repuesta cuáles son los presupuestos que se deben tener en cuenta para la realización de reuniones virtuales de la asamblea:

– Que quede prueba de la celebración de la asamblea no presencial,

– Que participe la totalidad de propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados,

– Que la deliberación y decisión conste en comunicación simultánea o sucesiva,

– Que se cumpla con el quórum decisorio requerido para cada caso y

– Que el revisor fiscal de la copropiedad de fe que la comunicación ocurrió de manera inmediata, cuando se trate del canal de comunicación sucesivo.

4. Posibilidad de realización de asambleas presenciales

Es importante resaltar que, frente a la posibilidad realizar asambleas de tipo presencial, el documento del Ministerio se refiere a las normas que prohíben las reuniones en salones sociales y las aglomeraciones, precisando, frente a estas últimas, que podrán realizarse reuniones cuando se garantice una distancia mínima entre persona y persona de dos metros.

“En concordancia con lo anterior, también se observa que la Resolución 890 del 3 de junio de 2020, con la cual se adoptó el protocolo de bioseguridad en el sector inmobiliario, al tratar el tema de las restricciones de uso de zonas comunes, contempló en el numeral 4.3 que hasta tanto las autoridades sanitarias ordenen su uso, deberá permanecer suspendido el ingreso a zonas comunes no esenciales como: piscinas, salón social, etc.

 Ahora, en consonancia con lo anterior y a efectos de estudiar el tema de una manera más amplia, es necesario resaltar que el Ministerio de Salud y Protección Social, mediante Resolución 1003 del 19 de junio de 2020, adoptó la medida sanitaria preventiva en cuanto a la realización de eventos públicos o privados, así:

“Artículo 1. Medida sanitaria preventiva. No se podrán habilitar eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas, durante el término de la emergencia sanitaria.

Se entiende por aglomeración toda concurrencia de personas en espacios cerrados y abiertos en los cuales no se pueda guardar el distanciamiento físico de dos (2) metros, como mínimo, entre personas y persona. También se considera que existe aglomeración cuando la disposición arquitectónica del espacio y la distribución de muebles y enseres dificulte o impida dicho distanciamiento.” (Negrilla fuera del texto)

En ese sentido, y para efectos del cumplimiento de las medidas anotadas, es importante resaltar que si bien la propiedad horizontal como persona jurídica goza de autonomía en sus decisiones, las mismas deben sujetarse a la legislación colombiana incluyendo las normas transitorias que se expidan en razón a la pandemia Covid-19, motivo éste por el cual, esta Oficina considera, que la copropiedad sigue conservando la posibilidad de realizar la asamblea general, de forma no presencial – virtual, con respaldo en la normativa reseñada en párrafos anteriores y en la misma Ley 675 de 2001, con los parámetros que en ella se establece. Al igual que la celebración de reunión presencial de copropietarios, siempre que el espacio con el que se disponga para su realización cumpla con las exigencias para guardar el distanciamiento físico del que trata la norma antes transcrita.”

Para ver el documento completo del Ministerio de Vivienda 2020EE0066136 dar clic aquí.