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Quien adquiere en remate debe pagar expensas comunes no pagadas por anterior propietario

Aunque parezca increíble, aun muchas de las personas que adquieren un apartamento u oficina en un edificio, a través de remate judicial, insisten en no estar obligados a pagar las deudas que por expensas comunes, tenían los anteriores propietarios, y lo que es aun más increíble, es que existen administradores que aceptan acuerdos de pago por sumas muy inferiores a las adeudas, convencidos de no poder cobrar los valores adeudados por el anterior propietario.

Vale la pena recordar, que la desgastante y ardua batalla jurídica que durante años se dio para superar la posición jurisprudencial, que impedía a las copropiedades recuperar las fuertes sumas que, por expensas comunes no pagaban aquellos propietarios a quienes les eran rematados sus inmuebles, y que mucho menos sufragaban quienes adquirían mediante pública subasta, bajo el débil argumento de estar el Juez obligado a entregar el inmueble libre de cargas, cuando no que simplemente se castiga una supuesta e infundada negligencia del administrador por no iniciar a tiempo procesos de cobro contra el propietario inicial, llegó a su final  en el año 2007 por cuenta de la Corte Constitucional.

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En efecto, mediante sentencia T-11 del 19 de enero de 2007, el máximo Tribunal Constitucional, con ponencia del Dr. RODRIGO ESCOBAR GIL, puso fin al debate cuando precisó que el artículo 29 de la ley 675 de 2001, consagró un régimen solidario de responsabilidad entre el antiguo propietario y adquirente de un inmueble sometido a propiedad horizontal, respecto de los valores adeudados al momento de transferirse el dominio, el cual aplica aun en los casos de venta forzada por vía judicial.

El máximo tribunal recordó que “a partir de la Ley 675 de 2001, se reconoce que existe un régimen solidario de responsabilidad entre el propietario anterior y el nuevo propietario de un bien privado sometido a propiedad horizontal, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.”

Así se consagra, precisó la Corte “en el artículo 29 de la citada Ley, el cual fue previamente declarado exequible por esta Corporación a través de las sentencias C-408 de 2003 y C-376 de 2004, en las que se consideró que la mencionada disposición se ajusta al Texto Constitucional, en la medida en que pretende “garantizar el buen funcionamiento de la copropiedad” a través de la consecución de los presupuestos de “convivencia, cooperación y solidaridad social” en que se funda.”

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Para la Corte “(…) la Ley 675 de 2001, le otorgó a las obligaciones que surgen por el pago de expensas comunes a favor de los conjuntos residenciales, la naturaleza de obligaciones propter rem, las cuales se definen como aquellas prestaciones en las que una persona se obliga a dar, hacer o no hacer alguna cosa, como consecuencia de la titularidad que se ejerce sobre un derecho real, como lo es, en el presente caso, el derecho de dominio o propiedad (Código Civil. art. 665).”

Por lo anterior para el Tribunal Constitucional “(…) aun en los casos de venta forzada por vía judicial, es indiscutible que el adquiriente de un bien inmueble asume el compromiso de cancelar las cuotas de administración que por el pago de las expensas comunes se deban por el anterior propietario a la copropiedad, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.”  Aclaró la Corte, sin embargo, que ordenamiento civil reconoce que, “las sumas que se paguen por el comprador en cumplimiento de dicha obligación son susceptibles de recobro a través del ejercicio del derecho de subrogación”, tal como lo dispone en el artículo 1668 del Código Civil, conforme al cual: “Se efectúa la subrogación por el ministerio de la ley, y aun contra la voluntad del acreedor en todos los casos señalados por las leyes y especialmente a beneficio: (…) 3º) Del que paga una deuda a que se halla obligado solidaria o subsidiariamente”;  precepto normativo que se complementa con lo previsto en el artículo 1579 de la misma codificación, en el cual se manifiesta que: “El deudor que ha pagado la deuda o la ha extinguido por alguno de los medios equivalentes al pago, queda subrogado en la acción del acreedor con todos sus privilegios y seguridades, pero limitada respecto de cada uno de los codeudores a la parte o cuota que tenga este codeudor en la deuda. // Si el negocio para el cual ha sido contraída la obligación solidaria, concernía solamente a alguno o algunos de los deudores solidarios, será estos responsables entre sí, según las partes o cuotas que le correspondan en la deuda, y los otros codeudores serán considerados como fiadores (…)”.

Así las cosas, es absolutamente claro que, quien adquiere un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, independiente del título que lo acredite como tal, esto es, una escritura de compraventa, una sentencia judicial o un acta aprobatoria de remate, por solo citar algunos ejemplos, se convertirá en deudor de la copropiedad, en caso de que el anterior propietario no hubiese pagado alguna suma por concepto de expensas comunes.

Henry Martínez Marín

Abogado Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Procesal Universidad Libre