Home Constitucional Cobrar cuotas de administración no adeudadas o valores ya pagados constituye delito de fraude procesal

Cobrar cuotas de administración no adeudadas o valores ya pagados constituye delito de fraude procesal

Cobrar cuotas de administración no adeudadas o valores ya pagados constituye delito de fraude procesal

En sentencia de unificación de tutela 004 de febrero 8 de 2018, la Sala Plena de la Corte Constitucional consideró que el administrador de la propiedad horizontal que inicie procesos ejecutivos en  contra de sus propietarios en mora, incluyendo en las certificaciones de deuda valores de expensas comunes que no se encontraban a su cargo o sumas de dinero ya pagadas, incurre en el delito de fraude procesal, el cual se castiga con prisión de 4 a 8 años.

Si bien es cierto la sentencia de unificación tenía como objetivo central fijar una posición en relación con la procedencia de la acción de tutela en contra de una decisión judicial, colateralmente se terminó avalando la decisión tomada por la Sala Penal del Tribunal Superior de Bogotá, de condenar a un ciudadano de 78 años de edad, que se desempeñaba como administador de un edificio en la capital de la república, a la pena principal de 6 años de prisión domiciliaria y multa de 200 salarios mensuales legales vigentes, por el delito de fraude procesal, así como a cancelar los perjuicios causados a los ofendidos, por la suma de $27’653.391, cuya responsabilidad de pago también extendió a la propiedad horizontal.

Se demostró en el proceso que con el certificado de deuda expedido por el representante legal del edificio “Moanack Propiedad Horizontal”, se presentó demanda ejecutiva, para el pago de cuotas de administración por $3.275.296, causadas desde febrero de 1995 a enero de 2003, con sus respectivos intereses, más $603.800 por energía, ascensor y piso, contra los propietarios de la oficina 601, a pesar de que estos la habían adquirido por remate en el año 1999 y además, el 31 de mayo de 2000, habían cancelado la suma de 1.044.000, correspondientes a 36 meses de expensas ordinarias de administración en forma anticipada.

El despacho judicial que tuvo a su cargo el proceso ejecutivo, profirió sentencia en la cual declaró oficiosamente probadas las excepciones de (i) “cobro de lo no debido respecto a las expensas cobradas con fecha anterior a la aprobación del remate por parte del Juzgado 30 Civil Municipal de Bogotá, es decir, 02 de marzo de 1999”, y (ii) pago parcial “respecto a las cuotas ordinarias de administración comprendidas entre mayo de 2000 y abril de 2003, y las causadas entre marzo de 1999 y marzo de 2000”.

Como consecuencia de lo anterior, por la expedición del certificado de deuda, con valores no adeudados por el nuevo propietario del inmueble, así como el cobro de sumas ya canceladas, se inició proceso penal, entre otros delitos, por el de fraude procesal, por lo cual finalmente la Sala Penal del Tribunal Superior de Bogotá dictó sentencia condenatoria en contra del representante legal de la copropiedad.

El Tribunal concluyó que el acusado “tenía pleno conocimiento y conciencia de que varios de los valores que certificó en la cuenta para el ejercicio de la acción ejecutiva no eran exigibles a los demandados y, sin embargo, voluntaria e intencionalmente la firmó y puso en movimiento el mandato judicial, con los resultados procesales que se han referido”.

Aunque la decisión mayoritaria de la Corte Constitucional fue considerar válida la sentencia que condenó al administrador a 4 años de prisión, una de sus magistrada se apartó de lo expuesto, tras considerar que la situación presentada era de naturaleza eminentemente civil, por lo cual la conducta del administrador no debía ser criminalizada y vista a la luz de las normas que rigen el derecho penal.

Por considerarlo de trascendental importancia, transcribimos apartes de los expuesto por la Honorable Magistrada que “(…)una cosa es que las excepciones de mérito presentadas por los ejecutados hubieran prosperado sobre una parte de la suma que incorporó el mandamiento de pago (recuérdese que, de todos modos, el juzgado de conocimiento “ordenó seguir adelante con la ejecución y practicar la liquidación del crédito por otra suma que [los ejecutados] adeudaban”), y otra cosa muy distinta es que la referida prosperidad de dichas excepciones pudiera traducirse en los supuestos que subyacen al tipo de fraude procesal. De ser así, la prosperidad de cualquier excepción que se presentara contra un título que sobre el papel fuera “claro, expreso y exigible” en los términos del art. 488 del CPC, automáticamente daría lugar a que, de oficio, el juez civil del caso se viera en el deber de compulsar copias de la respectiva actuación a la Fiscalía General de la Nación. Y ante tal contingencia no sería extraño que quienes se consideraran acreedores de eventuales obligaciones claras expresas y exigibles se abstuvieran de acudir a las acciones que para su cobro prevé la ley civil, temiendo su posterior procesamiento penal como consecuencia de su eventual ausencia de derecho al respectivo cobro coercitivo.”

La Magistrada también se pronunció en torno a la forma en que el Tribunal Superior de Bogotá supuso el “dolo” del administrador dentro del referido proceso ejecutivo así: “(…) en palabras de la Corte “el conocimiento que tenía el procesado sobre (…) que a [los ejecutados] no se les podía cobrar las porciones debidas por los anteriores propietarios de 1995 a 1999”, esto último, según se cita de la sentencia del Tribunal, “por disposición de la Ley de Propiedad Horizontal, 182 de 1948”. ¿Es que acaso cualquier interpretación de la ley distinta a la que acoja el operador jurídico del caso deriva en dolo o siquiera culpa? ¿No es acaso el proceso judicial el escenario en donde las partes debaten libremente sobre el genuino sentido y campo de aplicación de las normas jurídicas intentando, cada una, persuadir al juez para que acoja su argumentación? Por lo menos en mi entender, el Tribunal incurrió en un evidente error sustancial cuando afirmó que la Ley 182 de 1948 prohibía cobrar a los nuevos propietarios las deudas por cuotas ordinarias de administración impagadas por los anteriores propietarios. En mi criterio la referida ley no estableció tal prohibición. De hecho, sin perjuicio de que en la actualidad la Ley 675 de 2001 claramente consagre la solidaridad entre el antiguo y nuevo propietario para el pago de dichas expensas, un sector de la doctrina y de la jurisprudencia durante la vigencia de la legislación anterior sobre la materia consideró que dichas obligaciones eran propter rem, esto es, obligaciones que surgen de la “carga que se impone al que tiene el derecho de propiedad u otros derechos reales principales sobre una cosa”. Sólo a título de ejemplo véase cómo en la obra LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU ADMINISTRACIÓN 106, en edición de 1999 (anterior a la expedición de la Ley 675 de 2001), al tratar sobre los Responsables del pago de las cuotas de administración, el autor explica: “Siempre será responsable del pago de las cuotas de administración el copropietario o propietario de las unidades privadas. (…). Por encima de lo acordado, es el propietario, quien es responsable, de ahí que es importante que al momento de adquirir las unidades privadas averiguar el estado de cuenta con la administración.”. Así mismo, el profesor Fernando Hinestrosa, al tratar sobre la Obligación real o “propter rem”, enseñó que: “Al contemplar, por ejemplo, el caso del deber del propietario su cuota de gastos en la pared divisoria común (art. 904 c.c.), o del mismo en los casos de conservación y reparación de las cosas comunes en el régimen de propiedad horizontal (Ley 182 de 1984 (sic) art. 6o Ley 16 de 1985; arts. 29 y 22 Ley 675 de 2001), inmediatamente se piensa en la relación obligatoria; pero también se advierte que esa situación se presenta para el sujeto pasivo en virtud de una determinada ubicación suya respecto de un derecho real y sólo en razón de ella”. En suma, para la suscrita es claro que al imponer la condena, el Tribunal equiparó la razonable interpretación de la ley con la figura del dolo, lo que supone una grave vulneración al debido proceso y a la libertad del accionante.”

 

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