En el año 2020, durante la Emergencia Económica declarada por el Gobierno Nacional, se dictó el Decreto 579 que suspendió el incremento de los cánones de arrendamiento hasta el 30 de junio de 2020. Tal norma, sin embargo, ya perdió vigencia y no se ha dictado ninguna que la reemplace o disponga algo sobre modificaciones a los incrementos de arrendamientos de viviendas, locales comerciales, oficinas o bodegas.

Por lo anterior, las normas sobre incrementos de arrendamientos, normalmente vigentes en Colombia, serán las que se deban tener en cuenta en este año 2021. En tal sentido y como se recordará, el  Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) que cada año calcula el Departamento Nacional de Estadísticas (D.A.N.E.) fija, entre otros factores, el porcentaje de incremento que podrán tener los arrendamientos durante el siguiente año, razón por la cual se afirma que el porcentaje de incremento de los arriendos para el año 2021, será del 1,61%, correspondiente al I.P.C. del año 2020.

IPC no es el único factor a tener en cuenta

Sin embargo, será necesario aclarar que el I.P.C. no es el único factor a tener en cuenta al momento de incrementar el valor del arrendamiento, pues se  hace primero necesario determinar si se trata de un arrendamiento para vivienda urbana o de local comercial u otro uso, ya que tienen regulaciones diferentes, además de precisar el término por el cual ha estado vigente el contrato.

En Vivienda Urbana

Por ser este el más común y además el que realmente se encuentra regulado por ley, debemos comenzar por decir que el valor que se puede incrementar al canon de arrendamiento, en contratos sobre casas o apartamentos destinados a vivienda urbana, no puede ser impuesto libremente por el arrendador, sino que encuentra un límite en el artículo 20 de la ley 820 de 2003, la cual regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia.

ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

• Condiciones para incrementar el canon en vivienda

La atenta lectura del artículo anterior permite afirmar que existen las siguientes condiciones para incrementar el canon de arrendamiento en un inmueble de vivienda urbana:

1. Que hayan pasado 12 meses de ejecución del contrato con un mismo precio, es decir, los cánones no se incrementan el primer día de enero de cada año, sino cuando el contrato cumple un año de ejecución.

2. Que se informe al arrendatario cuál será el monto del incremento, mediante comunicación enviada a través de correo certificado, o por el medio de comunicación indicado en el contrato.

3. El incremento no podrá ser superior al porcentaje que corresponde al índice de precios al consumidor, del año inmediatamente anterior, fijado por el DANE.

Según las anteriores reglas, durante el año 2021, todos los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que cumplan 12 meses de ejecución, podrán incrementarse en un porcentaje de hasta el 1,61%, que equivale al IPC del año 2020.

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En Locales comerciales y otros usos

Contrario a lo que sucede con la vivienda urbana, en los inmuebles que se destinan a otros usos, como por ejemplo locales comerciales, bodegas, consultorios u oficinas, por citar algunos ejemplos, no existe en la ley un porcentaje máximo de incremento en el arriendo, por lo cual se debe acudir a lo que, sobre el tema, disponga el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.  

Es común que en los contratos escritos se pacte un porcentaje de incremento del valor del arrendamiento, y además se indique el término en el que se cobrará, por ejemplo al finalizar el plazo del arrendamiento pactado, por lo cual, tanto arrendador como arrendatario, conocen de antemano en cuánto se incrementará el valor del arrendamiento y a partir de cuándo.  Sin embargo, cuando el contrato es verbal o a pesar de ser escrito no se pacta nada sobre el incremento, deberá entonces acudirse al Código Civil o al Código de Comercio, según se ejerza o no, una actividad comercial dentro del bien:

• Cuando la actividad no es comercial

En este caso, según la ley, como no se pactó nada sobre el incremento del arriendo ni la prórroga del contrato, el mismo se dará por terminado y el arrendatario estará obligado a entregar el inmueble, a menos, claro está, que las partes acordasen las condiciones de una prórroga, es decir, nuevo precio y plazo para continuar.

Artículo 2008. Causales de expiracion del arrendamiento de cosas

El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: …

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

• Cuando la actividad es comercial

Si en el inmueble funciona un local comercial y se pactó como término de duración del contrato un año, en caso de no llegar a un acuerdo sobre su prórroga e incremento, al finalizar ese año el arrendamiento también se dará por terminado y el arrendatario deberá entregar el inmueble.

Pero cuando en el local comercial ya ha funcionado, por dos años consecutivos, el mismo establecimiento de comercio, le nace al arrendatario el derecho a la renovación del contrato, es decir, podrá permanecer en el inmueble, aunque acordando nuevas condiciones de precio. Sin embargo, de no existir común acuerdo entre las partes, en cuanto al nuevo precio para la renovación del contrato, será necesario acudir a un proceso judicial, en el cual será un perito quien, con base en las condiciones del inmueble y del mercado al que pertenece, indique cuál será el precio justo del arrendamiento.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín