Quienes habitan o utilizan inmuebles en edificios, conjuntos o centros comerciales, sometidos al régimen de la propiedad horizontal, ajustan sus presupuestos mensuales al pago de una cuota de administración que fija la asamblea de propietarios cada año, por lo cual, esperan no tener que cubrir gastos inesperados, mejor conocidos como cuotas extraordinarias.

Por eso, para estar preparados y conocer todo sobre las cuotas extraordinarias en propiedad horizontal, presentamos este especial de dos notas, que te permitirá precisar su definición legal, cuándo y por quién pueden aprobarse y las mayorías para hacerlo, al tiempo que explicaremos si pueden cobrarse de manera igual a todos los propietarios, sin importar los coeficientes de copropiedad.

Con este especial también podrás comprender quién es el obligado a pagar las cuotas extraordinarias y la fecha en que debe hacerlo, así como saber si pueden cobrarse intereses moratorios por su no pago.

Definición legal de cuotas extraordinarias

En las definiciones contenidas en la ley 675 de 2001 se encuentra el concepto de expensas comunes de manera general, indicando que son todas aquellas “Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto”.

Añade la ley que “se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos”. 

Sin embargo, no existe una definición exacta de cuota ordinaria y mucho menos de cuota extraordinaria, lo cual ha generado dificultades al momento de intentar diferenciar una de otra.

Las cuotas extraordinarias se pueden aprobar en cualquier momento del año, es decir, se pueden aprobar en la misma asamblea ordinaria o incluso citarse a una asamblea extraordinaria para decidir sobre su aprobación

No obstante, la ley 675 sí acepta la existencia y diferencia entre de cuotas ordinarias y cuotas extraordinarias, pues las menciona en diferentes oportunidades en algunos artículos, estableciendo incluso condiciones para su aprobación, que adelante se indicarán.

En tal sentido, la experiencia nos ha enseñado que en las copropiedades las cuotas ordinarias son las que resultan de la aprobación del presupuesto general de gastos durante los tres primeros meses del año, y conservan un mismo valor que se paga mensualmente.  Con estas cuotas se atienden los gastos generales de la copropiedad como vigilancia, aseo, servicios públicos, mantenimiento de zonas comunes, papelería, gastos de asamblea, salarios y honorarios de administrador, contador, revisor fiscal, abogado, entre otros.

Qué es entonces la cuota extraordinaria

Pero cuando se presentan necesidades por fuera de lo cotidiano para la copropiedad, que sin embargo guardan estrecha relación con la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para que existan, sean vigilados o se conserven los bienes comunes, como por ejemplo, instalar cámaras de seguridad, cercas eléctricas, equipos especiales en las piscinas, reparar los ascensores, pintar o reparar las fachadas, la forma en la que contribuyen los propietarios para atenderlas es a través de cuotas extraordinarias.

Cuándo y por quién pueden aprobarse

De acuerdo con lo anterior podemos decir que las cuotas extraordinarias se pueden aprobar en cualquier momento del año, es decir, se pueden aprobar en la misma asamblea ordinaria o incluso citarse a una asamblea extraordinaria para decidir sobre su aprobación, y solo se requiere para ello el surgimiento de una necesidad de cubrir un gasto de mantenimiento o conservación de un bien común, que no se atiende de forma cotidiana sino esporádica.

En cuanto a quién las aprueba es importante precisar que las cuotas extraordinarias son aprobadas exclusivamente por la asamblea general de propietarios, por expresa disposición del artículo 38 de la ley 675, que establece sus funciones, y las mayorías para su aprobación dependerán del valor de la cuota, como se explicará adelante.  Por ello no es posible que el consejo de administración, a pesar de que exista la necesidad, apruebe una cuota extraordinaria.

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Mayorías necesarias para aprobación

La ley 675 indica inicialmente que las cuotas extraordinarias podrán ser aprobadas por una mayoría equivalente al 51% de los coeficientes presentes en la reunión.

Sin embargo, cuando el valor de la cuota extraordinaria sea superior al a cuatro cuotas ordinarias, la aprobación requerirá del voto favorable de un número de propietarios que represente el 70% del total de coeficientes de copropiedad.

Así por ejemplo, si el valor de la cuota ordinaria mensual es de $320.000,=, la cuota extraordinaria podrá aprobarse con una mayoría simple, es decir, con el voto favorable de un número de propietarios que represente solo la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la asamblea, si su valor total es de hasta $1.279.999,=.

Pero si en el mismo ejemplo, el valor de la cuota extraordinaria es de $1.280.000,= o más, requerirá para su aprobación el voto favorable de un número de propietarios que represente el 70% del total de coeficientes en que se divide la copropiedad.

Por otra parte, cuando la necesidad de aprobar la cuota extraordinaria, obedezca a un imprevisto, la cuota sólo podrá cobrarse cuando el fondo de imprevistos con que obligatoriamente debe contar la copropiedad, se haya agotado, por disposición de la asamblea.

 

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