En la primera parte de este informe especial de Cuotas Extraordinarias, nos ocupamos de su definición legal, cuándo y por quién pueden aprobarse y las mayorías para hacerlo.
En este segunda parte explicaremos si las cuotas extraordinarias pueden cobrarse de manera igual a todos los propietarios, sin importar los coeficientes de copropiedad, al igual que determinaremos quién es el obligado a pagarlas y la fecha en que deben hacerlo, y si se pueden cobrarse intereses moratorios por su no pago.
Se cobran por coeficientes o todos por igual
Cuando llega el momento de aprobar el valor de la cuota extraordinaria los propietarios se preguntan, al igual que muchos administradores y contadores, si por tratarse de una cuota que por lo general se cobra para invertir en una reparación o la compra de nuevos elementos, se puede distribuir de manera igual para todos, sin importar que los coeficientes de copropiedad de cada unidad privada sean diferentes.
Para resolver esa inquietud es necesario examinar el artículo 25 de la ley 675 de 2001, en su numeral 3:
ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
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El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
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Tratándose de inmuebles destinados a vivienda, o cualquier otro uso que no haya adoptado en su reglamento el sistema de módulos de contribución, la cuota extraordinaria se calcula con base en el coeficiente de copropiedad
Como puede leerse, la norma claramente indica que el coeficiente de copropiedad determina el índice de participación con que cada propietario de bien privada ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas extraordinarias de administración.
La única excepción que hace la norma es para aquellas copropiedades, de carácter comercial, que fija la contribución a las expensas comunes mediante el sistema de módulos de contribución y en tal caso, será necesario entonces acudir a cada uno de tales reglamentos de propiedad horizontal, de manera particular, para saber cómo se pactó distribuir el valor, tanto de las cuotas ordinarias como las extraordinarias.
Pero tratándose de inmuebles destinados a vivienda, o cualquier otro uso que no haya adoptado en su reglamento el sistema de módulos de contribución, la cuota extraordinaria se calcula con base en el coeficiente de copropiedad.
Quién es el obligado a pagar las cuotas extraordinarias
Cuando el inmueble es habitado por su propietario, no cabe duda que la obligación de pagar la cuota extraordinaria es suya. Sin embargo, muchas veces quien habita el inmueble es un arrendatario o incluso una persona que lo está pagando a través del sistema de leasing, por lo cual el inmueble aun no le pertenece sino que el propietario es la entidad financiera.
En esos últimos casos surge la pregunta sobre si el arrendatario o tenedor, tienen alguna obligación de pago de la cuota extraordinaria, y por tanto la copropiedad puede exigirla a ellos.
La respuesta a esta inquietud se encuentra en el inciso segundo del artículo 29 de la ley 675 de 2001, que indica “Para efectos de expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado”.
De acuerdo con la norma, si bien es cierto la administración de la copropiedad puede exigir el pago de las expensas comunes, tanto al propietario como al tenedor a cualquier título -el arrendatario, por ejemplo-, tal exigencia solo puede ser sobre la cuotas ordinarias, pues la ley solo se refiere a las mismas, excluyendo las extraordinarias. Es decir, la obligación de pagar las cuotas extraordinarias solo recae en el propietario del inmueble.
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Fecha de pago
Durante la aprobación de la cuota extraordinaria, es necesario que la asamblea fije una fecha o condición cierta de pago, pues ni la ley ni el reglamento, las contemplan, toda vez que no se conoce con precisión cuándo una copropiedad requiera o apruebe una expensa extraordinaria.
Tal fecha o condición es importante, pues solo a partir de ese momento es exigible su pago al propietario, ya que si no existe fecha de exigibilidad, simplemente el propietario podrá pagarla el día que lo desee.
Intereses de mora
Una vez fijada la fecha o condición clara de pago, su incumplimiento generará el cobro de intereses moratorios por parte de la copropiedad, por expresa disposición del artículo 30 de la ley 675 de 2001:
ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
El artículo transcrito es claro en incluir el término expensas de manera genérica, y como lo explicaros en la parte 1 de este especial, el término expensas incluye tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias.
Si quiere leer la parte 1 de este Informe especial de Cuotas Extraordinarias puede dar clic aquí
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
