Algunas personas consideran que en las copropiedades no se puede cobrar ningún tipo de cuota extraordinaria mientras exista dinero en el fondo de imprevistos, pues primero se debe utilizar el mismo, para cualquier tipo de gasto
A pesar de que la figura del Fondo de imprevistos se creó hace más de 20 años, con la entrada en vigencia de la ley 675 de 2001, aun existen muchas dudas sobre su manejo, o incluso, grandes errores al momento de hacer uso del mismo o cobrar cuotas extraordinarias.
En efecto, en nuestras experiencia en la Propiedad Horizontal, nos hemos encontrado con varias situaciones, de las cuales resaltamos algunas: copropiedades en las que quien dispone del fondo de imprevistos es el administrador o solo acude al consejo de administración en busca de autorización para ello, otras en que el fondo se utiliza para cubrir algunos gastos de remodelación e inversiones, con el fin de evitar solicitar cuotas extraordinarias, y otras en las que, por el contrario, se decide no autorizar cuotas extraordinarias mientras exista dinero en el fondo de imprevistos.
Sin embargo, tales situaciones no debían presentarse, pues la redacción del artículo 35 de la ley 675, que regula lo relacionado con el Fondo de imprevistos, es bastante clara:
ARTÍCULO 35. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
En la norma se determinan, con total claridad, al menos cuatro aspectos, sobre lo cuales nos referiremos en esta nota.
1. Para qué sirve el Fondo de Imprevistos
2. Cómo se forma e incrementa
3. Quién decide sobe su uso
4. Cuándo no se pueden cobrar cuotas extraordinarias
Para qué sirve
Esta situación es de trascendental importancia, pues la norma no deja duda sobre el objeto del fondo de imprevistos: “atender obligaciones o expensas imprevistas”. En tal sentido debemos comenzar por decir que toda obra que se pueda programar, con suficiente anticipación, no es un imprevisto, como por ejemplo, la pintura de la fachada, el cambio del material del piso de las zonas comunes, la remodelación de la portería, por solo citar algunos,. Por tanto, el dinero del fondo no se puede utilizar para atender tales obras.
Por el contrario, en los edificios y conjuntos se presentan situaciones que no pudieron preverse, como el daño de la planta eléctrica por un hecho que la póliza de seguros no cubre, una obligación creada por una nueva ley o una sentencia de tutela, también por citar ejemplos, los cuales generan gastos para los que la copropiedad no tiene un rubro previsto. Para estos casos es que existe el Fondo de Imprevistos, pues se busca que la copropiedad pueda cubrir esos gastos, de forma inmediata y sin que sea necesario, solicitar recursos a los propietarios.
Cómo se forma e incrementa
Cada año, al momento de aprobar el presupuesto de gastos, se debe incluir un valor adicional, equivalente al uno por ciento (1%) del mismo, para ser cobrado junto con la cuota de administración, con el cual se formará el fondo de imprevistos. Ese valor es obligatorio, pero la asamblea libremente podrá decidir incrementar el fondo de imprevistos con otros valores, como por ejemplo un porcentaje adicional, los intereses de mora o excedentes de años anteriores.
Cada mes, el administrador está en la obligación de separar el valor del fondo de imprevistos y llevarlo en cuenta diferente a la de los demás fondos con que cuente la copropiedad. La cuenta en que se encuentre el fondo de imprevistos debe ser de disponibilidad inmediata.
Quién decide su uso
En este punto la norma no se presenta para ninguna interpretación ni mucho menos equívoco: “El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.” La única que puede decidir cómo se utiliza el fondo de imprevistos es la asamblea general, y para ello deberá respetar las mayorías dispuestas en el reglamento de propiedad horizontal.
En caso de que el reglamento, como en muchos casos, no disponga ningún procedimiento o mayoría para que la asamblea disponga del Fondo de Imprevistos, se deberá recurrir a la norma general sobre quórum y mayorías, del artículo 45 de la ley 675, según la cual la decisión se tomará con el voto favorable de un número de propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad presentes en la reunión.
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Cuándo no se pueden cobrar cuotas extraordinarias
Este es un punto que ha generado diversas interpretaciones, pues algunas personas consideran que en las copropiedades no se puede cobrar ningún tipo de cuota extraordinaria, mientras exista dinero en el fondo de imprevistos, pues primero se debe utilizar el mismo, para cualquier tipo de gasto. Consideramos sin embargo que tal interpretación no es correcta, pues desconoce, de un lado, el objeto de la norma, y de otra, su clara redacción.
PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
En efecto, el parágrafo del artículo 35 es muy claro, las cuotas extraordinaria no se pueden cobrar, solo cuando los recursos del fondo de imprevistos sean insuficientes para atender los gastos imprevistos, con los dineros del fondo. Dicho de otra forma, cuando se trate de un gasto imprevisto, se debe atender con el dinero que exista en el Fondo de imprevistos y solo podrá cobrarse una cuota extra cuando se agote dicho fondo. Pero cuando se trate de algún gasto que sea previsible, sí se podrán cobrar cuotas extras, sin importar que en el fondo exista o no dinero, dado que, en tal caso, los dineros del fondo no podrán tener esa destinación.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín