Cuando se habla de contratos de arrendamiento de vivienda, es común escuchar decir a los arrendatarios “Me tengo que ir porque el dueño me pidió”, o al arrendador expresar “Ahora que se termine el contrato le voy a pedir al inquilino, porque está muy barato”. Pues bien, tales expresiones, aunque aceptadas por la mayoría, no son correctas, porque a pesar de que el contrato llegue a su fecha final, el arrendatario no está obligado a desocupar el inmueble, y por el contrario tiene derecho a la prórroga del contrato si ha cumplido con sus obligaciones y está dispuesto a pagar el reajuste legal.
Ley que regula los contratos de arrendamiento no puede ser desconocida por las partes
Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia están regulados por la ley 820 de 2003, a la cual se encuentran sometidos tanto arrendadores como arrendatarios, y por ser esta una norma de orden público, dictada para preservar el interés social, no puede ser modificada o desconocida por los particulares.
La citada ley, en su artículo 6, establece como un derecho del arrendatario la prórroga del contrato, si éste ha cumplido con sus obligaciones durante su desarrollo y además está dispuesto a pagar el reajuste establecido en la ley, que corresponde máximo al Índice de Precios al Consumidor del año calendario anterior.
Artículo 6º. Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.
Cuáles son las únicas causales para no prorrogar el contrato
A pesar de la prórroga ser un derecho que tiene el arrendatario que ha cumplido sus obligaciones y está dispuesto a pagar el reajuste del canon, cuando el arrendador no desea la prorrogar el contrato, la misma ley 820 le otorga precisas opciones, indicadas en los numerales 7 y 8 del artículo 22.
Ley 820 de 2003
Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
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7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Así las cosas, tenemos que la ley de arrendamientos le otorga solo dos opciones al arrendador para no prorrogar el contrato: indemnizar al arrendatario o encontrarse en alguna de las 3 claras alternativas del numeral 8, las cuales paso a explicar:
a. Que el propietario vaya a ocupar el inmueble, por un término mayor de un año,
b. Que el inmueble vaya a demolerse o repararse y para ello se necesite desocupado,
c. Cuando se haya vendido y en el contrato de compraventa se haya pactado que el inmueble se entregaría desocupado
No es suficiente con enviar una carta dando alguna de las tres causales
Pero la ley no solo exige que alguna de las tres causales se exprese al arrendatario por el arrendador, sino que al aviso con que lo haga, debe acompañar la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria o de compañía de seguros, constituida a favor del arrendatario, equivalente a 6 mes de arrendamiento, con una vigencia mínima de 6 meses.
Conclusión
De acuerdo con las normas vigentes, cuando los arrendatarios reciben cartas de sus arrendadores, en las que simplemente se les anuncia que deben desocupar la vivienda a la finalización del contrato, sin ninguna otra causal y sin que se acompañe además una caución, podemos afirmar que:
1. Esa causal no está consagrada en la ley como justificativa de terminación del contrato y por tanto, a pesar del aviso, el contrato se prorrogará por un término igual al inicialmente pactado.
2. El arrendatario tiene todo el derecho legal a permanecer en el inmueble durante un año más, siempre que continúe pagando el canon de arrendamiento más el incremento, que corresponde máximo al Índice de Precios al Consumidor del año calendario anterior.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
