A pesar de la importancia de la figura del Revisor Fiscal para la Propiedad Horizontal, las funciones que este profesional ejerce no siempre están claras, confundiéndose en algunas ocasiones con las competencias propias de los administradores o los consejos de administración.
Es por eso que en ocasiones nos encontramos con Revisores Fiscales que intervienen en labores propias de la administración o el consejo, como por ejemplo participar en la elaboración del presupuesto general de gastos o incluso no autorizar su ejecución, y en otras dejando de ejercer las que les corresponden, como convocar a la asamblea general cuando detecte irregularidades en el funcionamiento de la copropiedad.
Cuándo es obligatorio nombrar Revisor Fiscal
Comencemos por indicar que en las copropiedades de uso comercial o mixto el nombramiento del Revisor Fiscal es de carácter obligatorio, conforme con el artículo 56 de la ley 675 de 2001.
De acuerdo con la misma norma, para las copropiedades de carácter residencial, el nombramiento del Revisor Fiscal es potestativo, es decir, será la asamblea la que decida si lo nombra o no. Sin embargo, será importante aclarar que si en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad, se establece como obligatorio el nombramiento, entonces la asamblea deberá proceder a su elección.
No puede olvidar que la elección o remoción de Revisor Fiscal es una función que recae exclusivamente en la asamblea general de copropietarios y no puede ser delegada en el consejo de administración o en una comisión, según lo indica el artículo 38 numeral 5 de la misma ley.
Por qué es obligatorio nombrar Revisor Fiscal según la Corte Constitucional
La Corte Constitucional, mediante sentencia C-738 de 2002, indicó que el artículo 56 de la ley 675, al establecer como obligatorio contar con revisor fiscal en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, pretende una gestión financiera más transparente de los mismos.
Para la Corte “la naturaleza de las funciones que los contadores públicos asumen cuando actúan como revisores fiscales, explica por qué razón el legislador estimó que los conjuntos de uso comercial o mixto estarían obligados a contar con revisoría fiscal”. En efecto, indica la sentencia:
“[D]e manera general tales revisores suscriben los estados financieros de las personas jurídicas sobre las que recae su labor, y con esta suscripción los certifican. Esta certificación da fe pública, en los términos del artículo 1° de la Ley 43 de 1990, de que tales estados financieros son reflejo fiel de la contabilidad y de que ésta es llevada a cabo de conformidad con las normas contables generalmente aceptadas. En tal virtud, los estados financieros dictaminados son garantía de correcta administración y de información cierta sobre la realidad económica de la persona jurídica a que se refieren. Pero más allá de esta labor, al revisor fiscal compete ejercer una función general de control o auditoría externa de las operaciones de la persona jurídica que se constituye en la propiedad horizontal, que de igual manera asegura la correcta administración en aquellos conjuntos o edificios de naturaleza comercial o mixta.La figura del Revisor Fiscal en las copropiedades de uso comercial o mixto, es de carácter obligatorio, conforme con el artículo 57 de la ley 675 de 2001”.
“La ley 43 de 1990, indicada en el artículo 57 de la ley 675 de 2001 como funciones del Revisor Fiscal, realmente no las menciona”
En qué normas se encuentran las funciones del Revisor Fiscal
Si bien es cierto el artículo 57 de la ley 675 de 2001 indica que al Revisor Fiscal, como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990, la realidad es que tal ley realmente no las menciona.
Por lo anterior, en aplicación del artículo 15 de la ley 1314 de 2009, que ordena que “Cuando al aplicar el régimen legal propio de una persona jurídica no comerciante se advierta que él no contempla normas en materia de revisoría fiscal, se aplicarán en forma supletiva las disposiciones para las sociedades comerciales previstas en el Código de Comercio”, entonces se podrá acudir al artículo 207 del citado Código.
Funciones del Código de comercio adaptadas a la Propiedad Horizontal
De acuerdo con lo anterior y siguiendo la pautas fijadas en el pasado por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, a través de concepto 2020-1153, nos permitimos presentar la siguiente adaptación de funciones del Revisor Fiscal:
Cerciorarse de las operaciones
Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la copropiedad se ajustan a las prescripciones de los estatutos, a las decisiones de la asamblea general y del consejo de administración;
Colaborar con las entidades
Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia de la copropiedad;
Velar porque se lleve la contabilidad
Velar por que se lleven regularmente la contabilidad y las actas de las reuniones de la asamblea, del consejo de administración, y porque se conserven debidamente la correspondencia y los comprobantes de las cuentas;
Inspeccionar los bienes
Inspeccionar los activos de la copropiedad y procurar que se tomen oportunamente las medidas de conservación o seguridad de estos y de los de la propiedad administrada;
Autorizar con su firma
Auditar y dictaminar los estados financieros de propósito general, con su dictamen o informe correspondiente;
Impartir instrucciones
Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control permanente sobre los activos de la copropiedad;
Convocar
Convocar a la asamblea a reuniones extraordinarias cuando las situaciones lo ameriten.
Cumplir las demás atribuciones
Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos y las que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea.
Reportar a la UIAF
Reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero las operaciones catalogadas como sospechosas en los términos del literal d) del numeral 2 del artículo 102 del Decreto-ley 663 de 1993, cuando las adviertan dentro del giro ordinario de sus labores.
Denunciar actos de corrupción
Denunciar ante las autoridades penales, disciplinarias y administrativas, los actos de corrupción así como la presunta realización de un delito contra la administración pública, un delito contra el orden económico y social, o un delito contra el patrimonio económico que hubiere detectado en el ejercicio de su cargo, dándolos a conocer también a los órganos de la copropiedad.
