El algunas copropiedades se presentan inconvenientes con el uso de los bienes comunes, pues existen propietarios que hacen uso individual de los mismos, de manera permanente, como si se tratara de una extensión de su propiedad privada.
Es el caso de propietarios que cierran zonas verdes a pesar de ser bienes comunes, y las utilizan como si formaran parte de su jardín, o construyen sobre las zonas aledañas o cercanas a sus viviendas incrementando el área de uso, o también hay quienes utilizan parqueaderos comunes de manera permanente, por solo citar algunos de múltiples ejemplos.
Ante esta situación el interrogante obligado es si ese propietario, con el paso del tiempo, puede llegar a reclamar esa zona común como si realmente fuera suya, y convertirla en un bien privado a través de un proceso de prescripción adquisitiva.
Sentencia del Tribunal de Medellín sobre prescripción de bienes comunes
Sobre el tema de la posibilidad de que un bien común se convierta en bien privado, a través de un proceso de prescripción, recientemente se pronunció la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín, a través de sentencia del pasado 5 de mayo de 2023.
En efecto, en un proceso que conoció el Tribunal Superior en segunda instancia, debió resolver el siguiente problema jurídico: ¿Un locatario de una unidad privada de un edificio sometido a propiedad horizontal puede adquirir por prescripción un área del edificio que por su diseño y estructura harían parte de la estructura del edificio donde funciona copropiedad?
Para resolver la inquietud el Tribunal comenzó por recordar que el artículo 19 de la Ley 675 de 2001 señala que los bienes comunes de una copropiedad son “elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular” y que “pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos”.
Añadió que el parágrafo de ese mismo artículo expresamente señala que no sólo son bienes comunes de la copropiedad “los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces”.
No se puede disponer de bienes comunes en forma separada de los bienes privados
Para el Tribunal, conforme con el artículo 19 de la ley 675, “los dueños de unidades privadas en la copropiedad no pueden disponer de los bienes comunes del conjunto o el edificio en forma separada de los bienes privados”.
Y para explicar su posición cita el siguiente ejemplo: “Aunque el dueño de un apartamento en un edificio es también copropietario de las áreas comunes del edificio como ascensores, piscina o corredores de los pisos, esta disposición prohíbe que se pretenda la división material o por venta de esos derechos, o que se realicen transacciones sobre los derechos del copropietario sobre las áreas comunes, de manera independiente o separada a los derecho que tiene sobre el apartamento.
¿Se aplica la prescripción adquisitiva en P.H.?
Con base en lo expuesto y para resolver la inquietud que podríamos resumir en si “un copropietario, que alega ser poseedor exclusivo de un bien común, puede solicitar la aplicación de la prescripción adquisitiva”, el Tribunal consideró que no es posible.
Para el Tribunal “El titular de derechos sobre una unidad privada en una propiedad horizontal está legalmente obligado a aceptar y acatar el régimen de propiedad horizontal. Esto supone la oponibilidad del reglamento específico de la copropiedad, así como de las normas jurídicas especiales que regulan la materia”.
En ese sentido, el Tribunal concluyó que las siguiente razones se oponen a que el poseedor de una fracción común de una copropiedad la adquiera por prescripción:
- El reconocimiento del bien como “común”, y por tanto ajeno;
- La condición de “inalienabilidad” de los bienes comunes separadamente de los bienes privados, oponible a quienes están sujetos al reglamento de propiedad horizontal.
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Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
