Sentencia C-738-02

Mediante sentencia C -738 de 2002 la Corte Constitucional determina la imperatividad, es decir le da el carácter de inmodificable por parte de los propietarios al redactar sus reglamentos, del artículo 45 de la ley 675, fijando las siguientes condiciones de quórum deliberatorio y decisorio:

Para sesionar en primera convocatoria la asamblea requerirá la presencia mínima de un número de propietarios o sus representantes, equivalente a más de la mitad de los coeficientes de copropiedad; salvo excepción hecha de los inmuebles de carácter residencial, en los cuales el quórum será de más de la mitad de los coeficientes en decisiones de carácter económico, mientras que para las decisiones que no revistan ese carácter, el quórum será mayor de la mitad del total de unidades privadas que componen la copropiedad (apartamentos, depósitos, parqueaderos). Los reglamentos podrán establecer una mayoría superior pero nunca inferior.

Para tomar decisiones en la asamblea se requerirá siempre la mayoría absoluta, es decir, el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la respectiva sesión, o de unidades privadas según el caso. De la misma manera, los reglamentos no podrán contener normas que impongan un quórum superior al 70% de los coeficientes o de las unidades privadas que integran la copropiedad, para tomar ningún tipo de decisión, y de lo contrario, las mismas se tendrán por no escritas.

Por último, en relación con el quórum, esta misma sentencia consideró imperativo el contenido del artículo 46 de la ley de propiedad horizontal, según el cual, para ciertas decisiones enlistadas en el mismo, se requerirá una mayoría favorable equivalente al 70% del total de coeficientes. Sobre el mismo tema, la Corte posteriormente se declaró inhibida para pronunciarse, en Sentencia C-176-04 de 2004, sobre una demanda que se propuso con el fin de desvirtuar tal mayoría.

Listado de infractores en porterías

El artículo 59-1 de la ley 675 establece como sanción aplicable a aquellos propietarios o moradores, que con su comportamiento violen el reglamento de propiedad horizontal o la ley, la publicación, en lugares de amplia circulación de la copropiedad, de su nombre, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

La Corte Constitucional, a través de esta sentencia encontró la disposición ajustada a la Constitución Política, por considerar que el incumplimiento de las normas de convivencia legales o reglamentarias, no es asunto que permanezca en el  fuero interno o en el ámbito familiar de quien las viola, sino que interesa a toda la comunidad afectada por él, es decir, afecta el interés común. Exige la Corte no obstante, que para la aplicación de la sanción se observe previamente el debido proceso interno, concediendo a los infractores, sean o no propietarios, el derecho a ser oídos.

No propietarios en juntas administradoras

El artículo 76-2 de la ley del 675 faculta la integración de Juntas Administradoras de Unidades Inmobiliarias Cerradas por moradores no propietarios, a lo cual el alto Tribunal precisó, a través de esta sentencia, que la presencia de este tipo de residentes (no propietarios) en dicho órgano administrativo, no constituye una amenaza real para el derecho de propiedad que los titulares de inmuebles privados tienen sobre las zonas comunes.

C-738-02

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