En la primera parte de nuestra especial sobre el cobro de intereses moratorios en la propiedad horizontal explicamos cuál es la tasa de interés que se debe cobrar mensualmente y la forma en que se causan.

En esta segunda parte explicaremos la forma de aplicar los abonos y quién tiene la faculta para rebajar los intereses o condonarlos ¿el administrador, el consejo o la asamblea?

 

Imputación de abonos que realizan los deudores

Para entender cómo se aplican los abonos realizados por un deudor en mora de cuotas de administración, con sus correspondientes intereses, se hace necesario acudir al artículo 1653 del Código Civil Colombiano, que regula la imputación del pago.

ARTÍCULO 1653. IMPUTACIÓN DEL PAGO A INTERESES. Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital.

Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen éstos pagados.

De acuerdo con esta norma, el administrador de la propiedad horizontal al recibir un pago, tiene la facultad legal de considerar pagados primero la totalidad de los intereses moratorios o la parte que el abono cubra, y solo el saldo restante abonarlo a capital.

En esta forma de aplicar el abono no se tiene en cuenta la voluntad del deudor (propietario), pues se trata de una facultad legal otorgada al acreedor (propiedad horizontal). 

Y si el pago no se abona a intereses

Si el administrador de la propiedad horizontal o el Contador no utilizan el abono para cubrir los intereses moratorios, sino que lo aplican directamente a las cuotas de administración, es decir, al capital, se presumirá entonces que el deudor ya había pagado los intereses y la copropiedad tendrá serias dificultades para realizar ese cobro.

Es importante tener en cuenta que la imputación del pago no solo se debe realizar en la contabilidad de la copropiedad, sino en los recibos de pago que se expiden al propietario o en los estados de cuenta que en algunas copropiedades se expiden mensual o periódicamente.

Por eso recomendamos que en tales recibos o estados de cuenta no solo se indique la realización de un abono, sino cómo se imputa los valores, para señalar que se abonó el valor a los intereses adeudados y cuál es el saldo que resta.

 

La afirmación de administradores y contadores, según la cual el pago se aplica primero a las cuotas más antiguas y a las cuotas extras y finalmente a las nuevas, es contrario a lo que indica el Código Civil

 

Y cuando se deben varias cuotas, cómo se imputa el pago

En este tema también es importante hacer aclaraciones de tipo legal, pues siempre se ha escuchado decir a administradores y contadores que el pago se aplica primero a las cuotas más antiguas y a las cuotas extras y el saldo que reste a las nuevas, a pesar de que tal afirmación realmente no es acorde con la normatividad.

En efecto, son los artículos 1652, 1654 y 1655 los que regulan la manera de aplicar los pagos cuando se adeudan varias cuotas por expensas comunes.

ARTÍCULO 1652. CONCURRENCIA DE DEUDAS. Cuando concurran entre unos mismos acreedor y deudor diferentes deudas, cada una de ellas podrá ser satisfecha separadamente; y por consiguiente, el deudor de muchos años de una pensión, renta o canon, podrán obligar al acreedor a recibir el pago de un año, aunque no le pague al mismo tiempo los otros.

ARTÍCULO 1654. IMPUTACIÓN DEL PAGO DE VARIAS DEUDAS. Si hay diferentes deudas, puede el deudor imputar el pago a la que elija; pero sin el consentimiento del acreedor no podrá preferir la deuda no devengada a la que lo está; y si el deudor no imputa el pago de ninguna en particular, el acreedor podrá hacer la imputación en la carta de pago; y si el deudor lo acepta, no le será lícito reclamar después

ARTÍCULO 1655. IMPUTACIÓN DEL PAGO A LA DEUDA DEVENGADA Si ninguna de las partes ha imputado el pago, se preferirá la deuda que al tiempo del pago estaba devengada a la que no lo estaba; y no habiendo diferencia bajo este respecto, la deuda que el deudor eligiere.

Le puede interesar: Cómo se cobran los intereses de mora en la P. H.: ¿por días o por meses?

La sola lectura de las dos primeras normas nos indica que quien decide cómo aplicar los abonos, cuando se adeudan varias mensualidades de administración, o cuotas ordinarias y extraordinarias, es el propietario (deudor) y no la administración de la propiedad horizontal, como equivocadamente se ha venido afirmando.

En efecto, no puede olvidarse que cada cuota de administración, es decir, cada mensualidad o cada cuota ordinaria o extraordinaria, se consideran por la ley como deudas independientes, razón por la cual, el deudor-propietario tiene la facultad de indicar a su acreedor, es decir, a la propiedad horizontal, cuál es la cuota a la que quiere aplicar su pago.

Pero si  el propietario realiza el abono, sin indicar a qué cuota desea imputar su pago (la más reciente o la de mayor antigüedad), al administrador de la propiedad le nace la facultad de imputar el pago a la cuota que desee, recomendándose hacerlo a la más antigua, no solo por llevar las cuentas de forma ordenada sino con el fin de evitar la eventual prescripción de la misma.

 

¿El deudor puede reclamar por la imputación?

Es necesario insistir, una vez más, en que la imputación del pago no solo debe hacerse en la contabilidad de la copropiedad, sino que es necesario que se haga en el recibo que se expide al deudor o en el estado de cuenta que se le entrega, por dos aspectos fundamentales:

a. Al momento de la entrega del estado de cuenta, el deudor debe ejercer su derecho de reclamar por tal imputación, es decir, solicitar que se aplique el pago de otra forma.

Si el deudor guarda silencio, la imputación quedará en firme y ya no podrá reclamar después. Pero si por el contrario el deudor manifiesta, al momento de recibir su estado de cuenta, no estar de acuerdo con la imputación realizada por la administración, podrá entonces solicitar que se aplique a las deudas que él elija.

b. Si no se entrega el recibo o estado de cuenta con la imputación, el deudor podrá, en cualquier momento, solicitar que la imputación se realice de la manera que él decida, conforme con la última norma transcrita (artículo 1655)

Para evitar todas estas situaciones lo recomendable es incluir en el Reglamento de Propiedad Horizontal de cada copropiedad, una norma que indique cómo realizar la imputación de los pagos, que puede ser primero a intereses, luego a cuotas extras y finalmente a la cuotas ordinarias adeudas en su orden, de la más antigua a la más reciente. Con ese norma se entenderán renunciados los derechos que consagra el Código Civil, tanto por deudor como acreedor.

 

Administrador y consejo no tienen facultades para rebajar intereses ni celebrar acuerdos de pago

Tal como lo indicamos en la primera parte de este especial, los intereses moratorios se causan por el mero retardo en el pago de la expensa común, es decir, una vez vencido el plazo fijado en el reglamento o en el acta de asamblea para su pago, razón por la cual pasan a formar parte del patrimonio de la persona jurídica, tal como lo indica el artículo 34 de la Ley 675 de 2001.

Igualmente dijimos que los intereses moratorios se causan incluso sobre la voluntad de los propietarios, pues es la misma ley, en el artículo 30 ya citado, la que ordena su generación y monto, otorgando a los propietarios sólo la posibilidad de rebajar la tasa para calcularlos, pero siempre que se haya fijado previamente en el reglamento de propiedad horizontal el mecanismo para aprobar la rebaja, señalando por tanto el quórum necesario para que la asamblea general decida.

 

Requisitos para la rebaja de intereses

De lo anterior se concluye entonces que la rebaja en el monto de los intereses ya causados, por expresa disposición de la ley, corresponde exclusivamente a la Asamblea General de Copropietarios, con las condiciones expuestas. Por tanto, acertado será afirmar que las rebajas autorizadas exclusivamente por el Consejo de Administración, y en la mayoría de casos directamente por el Administrador, sin la aprobación previa de la asamblea, con las mayorías respectivas, violan las disposiciones legales.

Consecuencia de una rebaja ilegal

La rebaja de intereses sin el cumplimiento de los requisitos expuestos no genera efecto alguno que obligue al edificio o conjunto, frente al propietario aparentemente beneficiado, pues así lo indica la parte final del primer inciso (párrafo) del artículo 50 de la pluricitada Ley 675, cuando establece: los actos y contratos que celebre (el administrador) en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica (del edificio o conjunto), siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Según lo dicho, la copropiedad podría seguir cobrando legalmente a ese propietario, los valores aparentemente descontados, por lo cual consideramos 
como medida sana, tanto para el administrador y el Consejo, como para el propietario deudor, en caso de querer una rebaja de intereses, consultar las disposiciones de la ley y el reglamento, para luego acudir a la asamblea en busca de su autorización.

 

Para leer la primera parte de nuestra especial dar clic aquí 

Henry Martínez Rojas

Abogado Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín