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¿Quién puede exigir la garantía por estabilidad de la obra?

En reciente sentencia, la sala civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado quién es el titular del derecho para exigir la garantía decenal, por estabilidad de la obra, consagrada en el artículo 2060 del Código Civil, la cual permite exigir, al empresario contructor, garantía durante 10 años por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.



En la sentencia SC2847-2019 la Corte comienza por indicar que cuando existe un contrato de compraventa, entre el empresario constructor y el comprador, este último puede acudir a las acciones previstas en los artículos 1914 y siguientes del Código Civil y 934 del Código de comercio, “que aluden a los vicios ocultos o redhibitorios, dirigidos a proteger al comprador ignorante y exento de culpa, sobre defectos ocultos existentes al tiempo del contrato que hagan la cosa inútil total o parcialmente para ser utilizada conforme a su naturaleza”.

Sin embargo, la Corte indica que también es admisible en contra del empresario constructor, aquella acción que busca la declaración de la responsabilidad profesional como constructor de la edificación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 2060 del Código Civil.

Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: …

3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales”.

Esta última acción, resalta la Corte, procede sin consideración a la calidad del demandante en cuanto a la manera en que adquirió el inmueble, esto es, por compra directa al empresario constructor, o a un tercero, entendiéndose por tal a la empresa promotora, el Fideicomiso, el leasing o por compra posterior al primer o segundo comprador, por citar algunos ejemplos. 

Sobre el particular indica la jurisprudencia analizada:

“… este artículo establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcción de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad.”

Y añade la sentencia:

“Si ello es así, debe sin ambages señalarse que no queda circunscrita, por consiguiente, al mero ámbito del contrato de construcción de la edificación que regula las relaciones del constructor con el dueño de la obra, sino que esa garantía decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser hecha valer por terceros adquirentes, sin que sea dable aducir el titulo (compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el edificio como causa inmediata de pedir  en  el marco  de una  responsabilidad. contractual, pues esta debe catalogarse de legal.”

Para leer completa la sentencia dar click aquí SC2847-2019