Es claro que, conforme con el artículo 37 de la ley 675 de 2001, la asamblea general estará constituida por los propietarios de unidades privadas, o por sus representantes o delegados.

De acuerdo con tal norma será necesario entonces comenzar por precisar que propietario es la persona, natural o jurídica, que se encuentra debidamente inscrita ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de ubicación del bien y que por tanto aparece  en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria, o lo que conocemos como certificado de tradición.

Hecha la claridad sobre quién es el propietario, debemos decir que cualquier otra persona que se presente a la asamblea, como su representante o delegado, deberá demostrar esa condición, cumpliendo para ello los requisitos que exija el correspondiente reglamento de propiedad horizontal.  Así las cosas, si el reglamento de propiedad horizontal exige que se debe presentar un poder escrito, entonces el representante o delegado debe cumplir tal condición.

¿Quiénes son representantes o delegados?

Teniendo en cuenta que a las asambleas se presentan muchas personas, distintas a los propietarios, sin presentar un poder, con la seguridad de no necesitarlo, nos parece importante referirnos a algunas de ellas, diferenciándolas en algunas categorías:

El cónyuge no propietario y los hijos

Tal como lo indicamos en reciente nota (Cónyuge no propietario requiere poder para representar al propietario), el cónyuge o compañero permanente que no aparezca como propietario inscrito en el certificado de tradición, necesitará poder del propietario para asistir a la asamblea, así se indique, incluso, que el bien se encuentra afectado a vivienda familiar, pues esta figura no convierte al cónyuge o al compañero permanente en propietario del bien, sino que se trata de una manera de protección del patrimonio, al momento de su venta o ante eventuales embargos.

Pero no solo al cónyuge se extiende este requisito, sino también a los hijos del propietario, que tampoco aparezcan inscritos en el certificado, o que aparezcan pero bajo la figura del patrimonio familiar, pues estos también necesitan poder del propietario para representarlo en asamblea.

Personas jurídicas

Cuando el inmueble pertenezca a una sociedad comercial, una fundación o cualquier tipo de persona jurídica, deberá asistir a la asamblea quien se encuentra inscrito en el certificado de existencia y representación, como su representante legal, o ser éste quien otorgue un poder a otra persona.

Banco es propietario por sistema de leasing

Si el inmueble se adquiere bajo el sistema de leasing y por tanto pertenece a un banco o entidad financiera, el locatario, que es la persona que habita en el apartamento y se entiende para todo con la administración, aun no es su propietario y mientras no lo sea, deberá tener un poder otorgado por el representante legal del banco, para asistir a la asamblea con voz y voto.

Inmobiliarias

Es claro que la firmas inmobiliarias representan al propietario, pero en lo relacionado con su bien privado, es decir, se encargan de su arrendamiento, pero ello no significa que tenga capacidad, por ese solo hecho, para representar sus derechos en la asamblea y disponer de ellos.  Por tal razón las inmobiliarias deben contar con un poder del propietario, que bien puede ser, por ejemplo, el contrato que hayan suscrito inmobiliaria y propietario, en el que se indique que la primera tendrá facultades para representar al propietarios en las asambleas, o cualquier otro documento que acredite tal calidad.

Bienes embargados

Cuando un bien es embargado por orden de un Juez o se inicia un proceso de extinción de dominio, su poder de disposición queda restringido y por tanto al propietario inscrito se le suspende esa atribución, impidiéndole asistir a la  asamblea.. En tal caso, el Juez o la Fiscalía a cargo del proceso nombra un secuestre, quien quedará a cargo de la administración del inmueble mientras se termina el proceso, y es a ese  secuestre entonces a quien le corresponde acudir a la asamblea y no al propietario, pues a este último, se insiste, se le ha suspendido su poder de disposición del bien y en consecuencia también de sus derechos sobre los bienes comunes.

Nuevos compradores

Cuando nuevas personas han comprado el inmueble, pero solo cuentan con una promesa de contrato de compraventa o incluso con una escritura pública, pero la misma no se ha inscrito en el registro público, aun no son propietarios, por lo cual, para participar en la asamblea, requieren poder de quien aun se encuentra inscrito como propietario en el certificado de tradición.

Arrendatarios y moradores

Y por último están los arrendatarios o cualquier otra persona que, por cualquier motivo, ocupe el inmueble autorizado por el propietario. Estas personas, conocidos legalmente como moradores, pueden asistir a la asamblea, conforme lo dispuso la sentencia C-318 de 2002, sin que sea necesario poder alguno, pero solo para ser escuchados en la discusión de cualquier decisión que pueda afectarlos, pero sin tener capacidad de decidir y mucho menos votar. Ahora bien, sin el arrendatario o morador desea representar al propietario y de esa forma participar en la asamblea votando, deberá demostrar que el propietario le ha otorgado un poder.

Henry Martínez Marín

Abogado Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Procesal Universidad Libre