El pasado 23 de enero el periódico el Espectador publicó una nota intitulada “¡Ojo! Morosos no podrán votar en las asambleas de propietarios en conjunto residenciales”, la cual ha dejado más dudas que certezas entre los miembros de la familia de la Propiedad Horizontal. Ante la polémica que ha generado la nota, me permito manifestar mi opinión jurídica, no sin antes ponderar el interés del periódico por visibilizar nuestro sector.

La nota periodística, al ocuparse las cercanas asambleas de propietarios, aborda el tema desde cuatro puntos específicos:

1. La restricción del derecho a votar para los deudores en mora

2. La obligación de reunirse en asamblea entre enero 20 y abril 30

3. La posibilidad de que solo los propietarios o sus delegados participen en la asamblea

4. Las funciones de la asamblea general de propietarios

Finalmente la publicación se refiere a datos de crecimiento del sector que, por tratarse de cifras, dejaré de comentar.

A pesar del orden dado por el periodista a los temas, deliberadamente me referiré en un orden diferente, con el fin de dejar, como último punto de opinión, el que tiene que ver con la restricción al derecho a votar de los deudores en mora, por ser el que mayor controversia ha generado.

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1. La obligación de reunirse entre enero 20 y abril 30

Respetuosamente considero que aquí se puede generar una primera confusión, pues si bien es cierto el artículo 39 de la ley 675 señala que los propietarios se reunirán dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal, por lo cual las asambleas generalmente se realizan entre enero y marzo 30 de cada año, la realidad es que la misma norma indica que el reglamento podrá establecer una fecha diferente.

Así las cosas, habría sido oportuno que la nota precisara que la fecha de enero 20 a abril 30  obedecía a la disposición contenida en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad que, seguramente el periodista, tomó por ejemplo, pues es bien sabido, que ante el silencio de los reglamentos en general sobre el tema, la asamblea se reúne entre enero y marzo, por ser los tres meses siguientes al período presupuestal, que también en la mayoría de los casos, coincide con el año fiscal, con corte a diciembre 31.

2. La posibilidad de que solo los propietarios o sus delegados participen en la asamblea

Esta afirmación de la nota aparentemente es acorde al contenido de la ley de Propiedad Horizontal, sin embargo desconoce el contenido de la sentencia C-318 de 2002 de la Corte Constitucional, que condicionó la constitucionalidad del término “propietario” contenido en la ley 675, al entendido de que los “moradores no propietarios”, es decir, quienes ocupen inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, tendrán derecho a ser escuchados, por sí mismos o a través de terceros, durante las asambleas, cuando éstas tomen decisiones que puedan afectarlos.

3. Las funciones de la asamblea general de propietarios

En esto no hay discusión con el autor de la nota, pues transcribe, casi literalmente, el artículo 38 de la ley 675 de 2001. Es importante aclarar que la nota omitió, seguramente por espacio, lo cual es perfectamente entendible, referirse a algunas funciones de la asamblea, tales como fijar el período y la remuneración del administrador, decidir sobre la desafectación de bienes comunes y la calidad de bien común esencial de los mismos, la reconstrucción del edificio o conjunto, aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica, y otorgar autorización al administrador para realizar gastos con cargo al fondo de imprevistos.

4. La restricción del derecho a votar para los deudores en mora

Este ha sido el verdadero punto de polémica con el artículo del periódico, pues muchos manifiestan que no tiene ningún fundamento jurídico y por el contrario desconoce la ley de Propiedad Horizontal y la Constitución Política. Según el criterio de quienes así opinan, no se puede desconocer el derecho que tiene cualquier propietario a votar en la asamblea, a pesar de su estado de mora, razón por la cual, ni la asamblea, ni el reglamento de propiedad horizontal, lo puede prohibir.

Para sustentar su posición, algunos de los críticos afirman que es claro el inciso segundo del artículo 37 de la ley 675, al señalar que “[T]odos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella”, razón por la cual, al incluir la norma a “todos” los propietarios, sin distinción por su condición de deudores en mora, no puede el reglamento de propiedad horizontal contener una disposición que indique lo contrario y restringa su derecho a votar.

A ese argumento añaden que, conforme con el parágrafo 1 del artículo 5 de la ley de Propiedad Horizontal, los reglamentos no podrán contener normas contrarias a la ley, pues de existir se entenderán no escritas.

Y a estas razones se suman otras, según los cuales, impedir el derecho a votar, a pesar de la condición de deudor en mora viola derechos, no solo legales del propietario, sino incluso constitucionales.

Sí se puede prohibir votar al deudor en mora 

Mi opinión se aparta de la fuerte crítica a la columna, y muy por el contrario estoy totalmente de acuerdo con la posición expuesta, pues considero que sí es posible prohibir a los deudores en mora votar, siempre que tal prohibición se encuentre contenida en el reglamento de propiedad horizontal del respectivo edificio o conjunto, como paso a sustentar:

Es cierto que el artículo 37 de la ley 675, al que se hizo referencia, indica como derecho de “todos los propietarios” participar en la asamblea, sin embargo, contrario a la opinión de muchos asesores, este artículo no contiene una norma de carácter imperativo, razón por la cual el reglamento de propiedad horizontal puede desconocer su contenido, y establecer como condición para votar en la asamblea, estar a paz y salvo con las obligaciones económicas.

No sobra, en cortas líneas, explicar que las normas imperativas o de orden público, no son aquellas que contienen un mandato, como de manera simple las definen algunos asesores, sino que se trata de “normas que tiene como característica predominante que interesan más a la comunidad que a los hombres individualmente considerados y se inspiran más en el interés general que en el de los individuos”.

Y no debe olvidarse que, en relación con las normas imperativas contenidas en la ley 675 de 2001, fue la propia Corte Constitucional la que, a través de la sentencia C-488 de 2002, indicó que de los 87 artículos que componían la ley, no todos constituían normas imperativas, por lo cual sería la misma Corte la que en forma general, en futuras demandas, o los jueces de manera particular, determinarían cuáles normas era imperativas y cuáles no.

Corte Constitucional ya se ha pronunciado

Hasta el día de hoy no existe una sentencia de la Corte Constitucional que indique, de manera general, que el artículo 37 de la ley, que permite a todos los propietarios participar en la asamblea, sea una norma imperativa, pero ha sido esta misma Corte la que ha dictado tres sentencias, en sede de revisión de tutela, indicando que el derecho a votar en una asamblea no es un derecho fundamental y por tanto su restricción es una medida legítima.

Sentencia T-630 de 1997 M.P. Alejandro Martínez Caballero

“los servicios de la administración que generan derechos legales, tales como el uso de la piscina y la prohibición de ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, sobre los cuales no habrá pronunciamiento de la Sala, (…) no alcanzan el rango de derechos fundamentales susceptibles de protegerse a través de la tutela.”

Sentencia SU-509 de 2001 M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra:

“En cuanto a la suspensión de servicios de administración que están previstos en los Reglamentos de copropiedad, no procede la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela.”

Sentencia T-633 de 2003 M.P. Jaime Araújo Rentería

“la prohibición de asistir a la Asamblea General de Copropietarios no viola ningún derecho fundamental, pues corresponde a una medida legítima, que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades horizontales, con el fin de procurar el pago de las cuotas de administración necesarias para el mantenimiento de los bienes de dominio común, buscando desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se susciten entre los copropietarios y los órganos de administración. Se enfatiza entonces que a través de la acción de tutela exclusivamente se puede cuestionar la validez de las decisiones de tales órganos en la medida en que con ellas se vulneren derechos fundamentales de los ocupantes.”

No siendo entonces el artículo 37 de la ley 675 una norma imperativa, por regular situaciones atinentes a intereses privados y no de la comunidad, además de no contener un derecho fundamental consagrado en la Constitución Política a favor de los propietarios, la asamblea general tiene la libertad de disponer, en sus reglamentos de propiedad horizontal, si la tiene en cuenta o no, y por tanto puede crear una norma que restringa el derecho de los propietarios en mora a votar.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín