En la P.H. se pactan vínculos directos de carácter laboral o a través de contratos de prestación de servicios, con el administrador, el contador, el revisor fiscal o el personal de servicios varios y en cada caso la aplicación de la ley puede ser diferente.

Desde el pasado 6 de enero de 2022, entró en vigencia en Colombia la ley 2191, por medio de la cual se busca regular la “desconexión laboral”, entendida como “el derecho que tienen todos los trabajadores y servidores públicos, a no tener contacto, por cualquier medio o herramienta, bien sea tecnológica o no, para cuestiones relacionadas con su ámbito o actividad laboral, en horarios por fuera de la jornada ordinaria o jornada máxima legal de trabajo, o convenida, ni en sus vacaciones o descansos.”

De acuerdo con el artículo 1 de la ley 2191, esta nueva ley se aplica a los trabajadores en las relaciones laborales dentro de las diferentes modalidades de contratación vigentes en el ordenamiento jurídico colombiano y sus formas de ejecutarse, así como en las relaciones legales y/o reglamentarias, y según esto último, podría afirmarse entonces que la ley tiene aplicación no solo para trabajadores vinculados a través de contrato laboral, sino también en las relaciones que se rigen por contratos de prestación de servicios.

 

¿Cómo tendría aplicación la ley en la Propiedad Horizontal?

Aunque esta ley es de carácter nacional y por tanto de aplicación en todos los ámbitos del derecho, será importante, en nuestro caso, hacer un análisis sobre cuál sería su verdadera aplicación en las relaciones que nacen en edificios, conjuntos y bienes sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal (P.H.).

Es claro que en las copropiedades la vinculación, tanto de su representante legal como de todo su equipo de colaboradores, se hace a través de varias modalidades de contratación, esto es, relaciones laborales, contratos de prestación de servicios o contratos comerciales con terceros.

En efecto, los servicios de vigilancia, aseo y mantenimiento de equipos, por lo general, se contratan a través de terceros, es decir, por medio de empresas comerciales que se especializan en prestar ese tipo de servicios, en los cuales la propiedad horizontal no actúa como empleadora sino como contratante.  Por tal razón, quien debe garantizar el cumplimiento de la ley de desconexión laboral es el verdadero empleador, es decir la empresa y no la propiedad horizontal. 

Así las cosas, teniendo en cuenta que en este caso la propiedad horizontal no imparte órdenes directas al personal, sino a través de los supervisores de la empresa contratista, será esta última la responsable de que sus trabajadores disfruten adecuadamente de sus descansos y no reciban órdenes o instrucciones por fuera de su jornada laboral.

Cuando la vinculación es laboral o por prestación de servicios

Pero en la P.H. también se pactan vínculos directos de carácter laboral o a través de contratos de prestación de servicios, como los contratos que se celebran con el administrador de la copropiedad, el contador, el revisor fiscal o el personal de servicios varios, entre otros.

En estos casos la responsable de la aplicación de la ley 2191 es directamente la copropiedad, y en tal sentido, serán sus órganos de administración los que se encarguen de garantizar que los trabajadores y prestadores de servicios puedan disfrutar de sus descansos, sin recibir órdenes o instrucciones, ni tener contacto en horarios distintos a su jornada de trabajo u horario ofrecido para prestar sus servicios, según el caso.

Horarios prestación de servicios

Teniendo en cuenta que el objeto principal de la ley de desconexión laboral es garantizar al trabajador, o como lo explicamos atrás, al prestador de servicios, no ser contactado durante su jornada de descanso, lo primero que debe quedar claro entonces, en el campo de la P.H., es la jornada laboral o el horario durante el cual se prestará el servicio, por parte del trabajador o el contratista.

Dado que la mayoría de los contratos que se celebran con contadores, revisores fiscales, abogados y demás asesores de la P.H., son de prestación de servicios, es importante dejar claro cuál será el número de horas o las jornadas durante las cuales esto profesionales ejercerán su labor, lo cual debe ser pactado de común acuerdo y no una imposición de la copropiedad, con el fin de no convertir una relación de prestación de servicios en una de carácter laboral.  Estando claro entonces el número de horas, lo cual recomendamos dejar consignado por escrito en el correspondiente contrato de prestación de servicios, se podrá dar aplicación a la ley de desconexión laboral, pues ya tanto el administrador como los miembros de consejo y en general los propietarios o residentes que deseen entrar en contacto con el contratista, sabrán cuáles son las horas en qué podrán hacerlo y en cuáles no.

 

 

¿Y en el caso del administrador?

La aplicación de la ley en el caso del administrador de la P.H., dependerá del tipo de vinculación, pues con los representantes legales se pueden sostener relaciones de índole laboral o a través de prestación de servicios, como ya lo hemos explicado antes en este portal web.

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Si el administrador se encuentra vinculado a través de contrato laboral, la ley de desconexión laboral no lo cobija, pues se trata de un trabajador de dirección, confianza y manejo, y es por ello que podrá ser contactado en cualquier momento en que realmente sea necesario para la copropiedad. Ello es así, por expresa disposición del literal a) del artículo 6 de la ley 2191 que indica: “

Artículo 6. Excepciones. No estarán sujetos a los dispuesto en esta ley:

a. Los trabajadores y servidores públicos que desempeñen cargos de dirección, confianza y manejo”

Ahora bien, si la vinculación del administrador es a través de contrato de prestación de servicios, la situación se puede prestar para interpretaciones, pues, de una parte, se podría afirmar que al no existir el elemento subordinación y por tanto el administrador como contratista prestar el servicio de manera autónoma, podrá disponer de horarios en los que no atienda solicitudes o requerimientos del contratante.  

Sin embargo, puede existir otra interpretación, a partir del contenido del literal b) del mismo artículo 6 de la ley 2191, según el cual, por la naturaleza de la actividad que desempeña el administrador, debe tener disponibilidad permanente. 

b. Aquellos que por la naturaleza de la actividad o función que desempeñan deban tener una disponibilidad permanente, entre ellos la fuerza pública y organismos de socorro”

Tendremos que estar atentos al desarrollo jurisprudencia de esta novedosa ley, en especial con sus excepciones, pero mientras tanto nuestra recomendación, tanto para administradores como consejo de administración es fijar, de común acuerdo, cuáles serán los horarios en que presten eficientemente sus servicios a la copropiedad, y divulgarlos entre propietarios y residentes, pues será la única manera de que estos últimos puedan contar con un óptimo servicio, y a su vez los administradores puedan disfrutar de su merecido descanso, desconectándose de su dura actividad.

Alfredo Díaz Mejía

Abogado Universidad Libre

Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín