Decreto 768 de 2025: nuevas reglas de Policía que ya se deben aplicar en edificios, conjuntos y centros comerciales
Desde el pasado 7 de julio entró en vigencia el Decreto 768 de 2025, que aunque se expidió para reglamentar parcialmente la ley 1801 de 2016 o Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, también modifica el alcance de la ley 675 de 2001 en Colombia.
Aunque se trata de una norma policiva, varias de sus disposiciones tienen incidencia directa en el régimen de Propiedad Horizontal, ampliando el rol de alcaldes e inspectores de policía (hoy inspectores de convivencia y paz – ley 2492) en la convivencia y la gestión de las copropiedades, y generando ajustes que los administradores, consejos de administración y copropietarios deberán tener en cuenta.
Principales cambios en materia de Propiedad Horizontal
El Decreto 768 dedica una sección para regular algunos derechos y deberes para la convivencia y seguridad ciudadana, dirigidos a la propiedad horizontal, los cuales podemos resumir así:
1. 🔒 Privacidad de la habitación y prueba ilícita: El decreto incorpora el art. 2.2.8.18.12.1.1, que impide usar pruebas (videos, audios, fotos) recabadas sin consentimiento o vulnerando la intimidad en procesos de policía; refuerza el derecho a la intimidad y exige medios probatorios lícitos.
Art. 2.2.8.18.12.1.1:
“Los habitantes tienen la responsabilidad primaria de proteger la privacidad de su habitación (…) No se podrán admitir como medios de prueba en el proceso de policía aquellos que se hayan recaudado con violación de estas protecciones.”
2. 📢 Declaratoria y horarios por el alcalde: El art. 2.2.8.18.12.1.2 permite que, si actividades en espacios semiprivados afectan la convivencia, el alcalde las declare de trascendencia pública y fije horarios/condiciones de funcionamiento.
Art. 2.2.8.18.12.1.2
“En los casos de las actividades que se desarrollan en espacios semiprivados y trascienden a lo público (…) el alcalde (…) deberá establecer el horario de funcionamiento para que se pueda desarrollar dicha actividad.”
3. 🪟 Protecciones en ventanas: se flexibilizan las reglas urbanísticas: El art. 2.2.8.18.12.1.3 aclara que elementos como vidrios insonorizantes, películas solares, blindajes, vitrales o esmerilados no constituyen afectación urbanística.
Art. 2.2.8.18.12.1.3
“La instalación de protección de las ventanas a través de vidrios insonorizantes, películas de protección solar o blindaje (…) no se considerarán comportamientos que afectan la integridad urbanística.”
4. 🚔 Restitución inmediata por policía: El art. 2.2.8.18.12.1.4 ordena impedir ocupaciones/perturbaciones y expulsar a los ocupantes en el término del art. 81 de la Ley 1801, protegiendo bienes comunes y privados.
Art. 2.2.8.18.12.1.4
“Cuando se ejecuten acciones con las cuales se pretenda la perturbación de bienes inmuebles (…) la Policía Nacional lo impedirá y expulsará a los perturbadores de ella, en el término establecido en el artículo 81 de la Ley 1801 de 2016.”
5. 💰 Cumplimiento de requisitos policivos en actividades económicas: El art. 2.2.8.18.12.1.5 exige que propiedades horizontales que realicen actividades permanentes de esparcimiento con naturaleza económica cumplan permisos/condiciones de la Ley 1801.
Art. 2.2.8.18.12.1.5)
“Las propiedades horizontales y las juntas de acción comunal que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento (…) deberán cumplir (…) con los requisitos previstos en la Ley 1801 de 2016.”
6. 📑🐾 Publicidad del reglamento y censo de animales: El art. 2.2.8.18.12.1.6 obliga a conservar una copia vigente del reglamento y un censo de animales de compañía disponibles para consulta de autoridad de policía.
Art. 2.2.8.18.12.1.6
“Una copia del reglamento de propiedad horizontal completa y vigente, así como el censo de animales de compañía residentes en la propiedad deberá permanecer a disposición de las autoridades de policía para su consulta.”
7. 📄 Entrega de actas y documentos no sometidos a reserva: El art. 2.2.8.18.12.1.7 habilita al alcalde a ordenar la entrega de actas de asamblea (según par. art. 47 Ley 675) y de documentos sin reserva legal ante negativa de la administración.
Art. 2.2.8.18.12.1.7
“De conformidad con el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001, una vez opere la negativa en la entrega de la copia del acta de asamblea o documentos no sometidos a reserva legal, bastará con la emisión de la orden de policía debidamente proferida por el alcalde municipal o distrital para su cumplimiento.”
8. 🤝 Instancia interna + potestad policiva: El art. 2.2.8.18.12.1.8 ratifica al comité de convivencia como instancia para conflictos en PH, sin perjuicio de la intervención de la autoridad de policía.
Art. 2.2.8.18.12.1.8
“Sin perjuicio de las acciones policivas, corresponderá al comité de convivencia en el marco de la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal respectivo, conocer de los conflictos de convivencia que se susciten en la copropiedad.”
9. 🐕🦺 Caninos de manejo especial: La subsección 2 de Caninos de manejo especial de la sección 12, exige registro, póliza de responsabilidad civil y medidas de seguridad; prevé aprehensión/incautación por incumplimiento, reforzando la capacidad de control en PH.
Análisis uno a uno de los cambios y aplicación de las normas en la Propiedad Horizontal
📌 Los cambios que introduce del Decreto 768 al régimen de propiedad horizontal son mucho más amplios y de gran impacto en edificios y conjuntos residenciales y mixtos, parcelaciones y centros comerciales, por lo cual merecen un análisis detallado uno a uno, estableciendo las correspondientes concordancias con las normas de la ley 675 de 2001, cuando sea necesario.
Por eso, durante esta semana y la próxima, publicaremos notas individuales sobre cada uno de los nueves cambios relacionados en este entrega, analizando su alcance, su relación con la normatividad sobre propiedad horizontal y los efectos prácticos que tendrán en la gestión diaria de las copropiedades.
Segunda nota: Fin a fotos y videos sin autorización en Propiedad Horizontal
Cuarta nota: Rejas y vidrios en ventanas: diferentes reglas para la su instalacion
Quinta nota: Policía deberá impedir ocupaciones ilegales en zonas comunes y privadas
Sexta nota: Actividades de esparcimiento en P.H.: nuevas reglas
Octavo nota: Sanciones de casi 800 mil pesos por no entregar copias de actas
Décima nota: Caninos de manejo especial en Propiedad Horizontal: registro y póliza obligatorios
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