Decreto 768 de 2025: control a actividades que se desarrollan en espacios semiprivados y trascienden a lo público
Esta es la tercera entrega del especial de ConTodaPropiedad sobre el impacto del Decreto 768 de 2025 en la Propiedad Horizontal. En la primera nota revisamos la entrada en vigencia del Decreto y sus implicaciones generales; en la segunda, profundizamos en la prohibición de usar pruebas obtenidas violando la intimidad en los procesos de policía. Hoy nos detenemos en un tema que ha generado inquietudes prácticas: las actividades privadas que, realizadas en espacios semiprivados, se consideran de impacto público y la facultad de los alcaldes para fijar horarios en los edificios y conjuntos residenciales.
📢 Actividades privadas que trascienden a lo público
Comencemos entonces por conocer el texto de la nueva norma, que faculta a los alcaldes y autoridades de policía para establecer horarios y medidas de control sobre las actividades que se desarrollan en espacios semiprivados y trascienden a lo público.
Art. 2.2.8.18.12.1.2:
“En los casos de las actividades que se desarrollan en espacios semiprivados y trascienden a lo público, una vez agotado el procedimiento y emitido el respectivo acto administrativo declarando por el alcalde municipal o distrital que la actividad desarrollada trasciende a lo público, se deberá establecer el horario de funcionamiento para que se pueda desarrollar dicha actividad, lo anterior con el fin de que la autoridad de policía en el marco de sus competencias, aplique los medios y medidas señaladas en la Ley 1801 de 2016, con la observancia de las garantías constitucionales.
El acto administrativo emitido por el alcalde mediante el cual se declara que la actividad semiprivada trasciende a lo público, así como el que establece el horario para su funcionamiento, deberán ser comunicados a la autoridad de policía competente dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes a su firmeza.”
🏠 ¿Qué significa este cambio para la Propiedad Horizontal?
El Decreto introduce un mecanismo novedoso: cuando en un espacio “semiprivado” se realizan actividades que afectan a la comunidad en general, el alcalde puede intervenir y fijar horarios de funcionamiento.
La novedad no está en la posibilidad de regular horarios —ya contemplada en los artículos 83 y 87 de la Ley 1801 de 2016— sino en que ahora se requiere un acto administrativo expreso del alcalde, comunicado a la Policía en un plazo de 24 horas, como condición previa para imponer medidas de control.
Este diseño normativo busca equilibrar dos intereses:
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La autonomía de quienes realizan actividades privadas.
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La protección de la convivencia y la tranquilidad de la comunidad y del entorno urbano.
Esto resulta especialmente relevante en la propiedad horizontal, donde los salones sociales, terrazas, canchas o auditorios, si bien son bienes privados frente a terceros y el Estado, permiten el acceso -aunque restringido- de propietarios, residentes e incluso visitantes, entendiéndose por tanto como espacios semiprivados, tal como recientemente lo señaló la Corte Constitucional en sentencia T-437 de 2025. Y dado que las actividades que en estos espacios se realizan, pueden trascender a lo público, esta nueva norma del decreto 768 se aplica a las copropiedades, por lo cual los alcaldes podrán fijar horarios para el uso de salones sociales, terrazas, canchas, auditorios y otros bienes comunes.
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⚖️ Lo que dicen la ley 1801 y la Corte Constitucional
Debemos recordar que ya la Ley 1801 de 2016, en su artículo 83, autoriza a los alcaldes a fijar horarios de funcionamiento a actividades comerciales, de recreación o de servicio que afecten la convivencia. Y el artículo 87 establece que, cuando estas actividades sean de carácter permanente y se desarrollen en inmuebles privados, pero con acceso al público, deberán cumplir los requisitos legales correspondientes.
Por su parte, la Corte Constitucional, en la Sentencia T-437 de 2025 (M.P. Natalia Ángel Cabo), indicó: La Corte Constitucional, en la Sentencia T-407 de 2012, definió como espacios semiprivados todos aquellos lugares en los que un conjunto de personas comparte una actividad, bajo códigos de convivencia y reglas preestablecidas, y en los que el acceso al público es restringido. A diferencia de los espacios privados, en los semiprivados los individuos forman parte de una comunidad, por lo que las acciones de un sujeto no lo impactan únicamente a él, sino que tienen repercusiones sociales sobre el resto del grupo166. En esos términos, la Corte ha identificado como espacios semiprivados los establecimientos educativos, las oficinas y las zonas comunes de los conjuntos residenciales.
🏘️ Ejemplos en la vida de las copropiedades
En esta línea podríamos decir que, desde la práctica, en los conjuntos residenciales se considerarían actividades que “trascienden a lo público”:
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🎶 Fiestas o conciertos en salones sociales con música a alto volumen.
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🛍️ Ferias, bazares o ventas abiertas a personas externas.
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⚽ Eventos deportivos o recreativos con público no residente que genera aglomeraciones.
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🙏 Reuniones religiosas, culturales o políticas convocadas a terceros.
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💼 Actividades económicas permanentes en áreas comunes, como talleres, guarderías o coworking.
Y en tal sentido dado que estas actividades se desarrollan en espacios semiprivados, podrán ser entonces objeto de control, con la imposición de horarios para su funcionamiento, por los alcaldes.
Sin embargo, surgen entonces más interrogantes que dudas, sobre la forma de aplicación efectiva del decreto.
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❓ Preguntas que quedan abiertas
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🤔 ¿Quién debe solicitar la declaratoria de trascendencia?
¿Es el administrador de la copropiedad, cuando desea realizar actividades de esparcimiento con carácter económico o permanente?
¿O son los vecinos afectados por el ruido u otras molestias quienes deben acudir a la Alcaldía para activar el procedimiento? -
⏰ ¿En qué momento debe pedirse la intervención del alcalde?
¿El acto administrativo de declaratoria debe tramitarse antes de que la actividad se realice, como requisito de autorización?
¿O puede gestionarse después de la perturbación, con base en las quejas de los residentes? -
🏛️ ¿Qué significa “una vez agotado el procedimiento”?
El Decreto no precisa si se trata del procedimiento administrativo general del CPACA (Ley 1437 de 2011), con etapas de pruebas y recursos, o de un trámite policivo especial en la Alcaldía.
Estas y otras, son preguntas que quedan aún sin resolver, y que solo la práctica y aplicación de este novedoso decreto nos permitirán responder.
📌 Próxima entrega
En la cuarta nota del especial revisaremos la disposición que autoriza la instalación de protecciones en ventanas (vidrios insonorizantes, películas solares o blindajes) sin que se considere infracción urbanística.
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Fuentes oficiales consultadas
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Decreto 768 de 2025, art. 2.2.8.18.12.1.2.
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Ley 1801 de 2016, arts. 83 y 87 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana).
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Ley 1437 de 2011 (CPACA) – reglas sobre actuaciones administrativas.
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Corte Constitucional, Sentencia C-204 de 2019 (M.P. Alejandro Linares Cantillo) – define el concepto de espacios semiprivados en el marco del Código de Policía.
