En un alto número de copropiedades ya se ha comenzado a cobrar la cuota de administración de enero, con incremento para el año 2023.
En algunas el incremento corresponde al Indice de Precios al Consumidor – IPC del año 2022, equivalente al 13,12%, mientras que en otras el incremento alcanza el porcentaje de aumento del salario mínimo legal para el 2023, es decir, el 16%.
Pero tal como lo preguntamos en el título, ¿es legal estar cobrando desde enero los incrementos, a pesar de que la asamblea general de propietarios hasta el momento no se ha reunido?
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Presupuesto general de gastos lo aprueba la asamblea general
Para responder la pregunta debemos comenzar por recordar que, de acuerdo con el numeral 4 del artículo 38 de la ley 675 de 2001, la única con facultad para aprobar el presupuesto general de gastos, es la asamblea general de propietarios.
ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
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Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
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Y siendo claro que el valor de la cuota de administración depende del presupuesto general de gastos aprobado, tendríamos que decir, en principio, que para fijar la nueva cuota de administración de cada año, se requiere la aprobación de la asamblea general de propietarios.
Gastos de la copropiedad se incrementan desde enero
No puede perderse de vista que las asambleas se reúnen entre los meses de febrero y marzo, mientras se preparan los estados financieros, informes a presentar y se proyecta el presupuesto de gastos del año, por lo cual la aprobación definitiva de la cuota de administración solo se lograría en esa fecha, pero los gastos de la copropiedad sí se incrementan desde el primer día de enero.
En efecto, con el incremento del salario mínimo a partir del 1 de enero de enero de cada año, los gastos por servicios del personal de vigilancia, aseo y mantenimientos inmediatamente se incrementan, así como de aquellos otros servicios que se encuentran ligados al salario mínimo.
Por tal razón, si la copropiedad continúa recibiendo en el mes de enero, los mismos ingresos del año 2022, no contará con el dinero suficiente para cubrir los gastos de enero de 2023, que crecerán como mínimo el 16% en la mayoría de los rubros, o al menos en los que tiene como base el salario mínimo legal, que son los de mayor impacto en la propiedad horizontal.
Asamblea puede establecer mecanismos para incrementar provisionalmente la cuota
Para prever esta situación, es posible aprobar con anticipación que las cuotas de administración se incrementen, de manera provisional, a partir del 1 de enero de cada año y que luego sea la asamblea general, reunida en forma ordinaria entre febrero y marzo, la que apruebe el presupuesto definitivo, ratificando el mismo valor de la cuota o fijando uno diferente.
Esta aprobación puede darse por la asamblea general, cada año anterior en la asamblea ordinaria, o de manera general en una asamblea en que se disponga el incremento futuro cada 1 de enero.
Pero la aprobación del incremento provisional también puede incluirse como una norma en el reglamento de propiedad horizontal, con lo cual la cuota se incrementaría cada 1 de enero y luego la asamblea, conforme con el artículo 38 de la ley 675 arriba comentado, sería la que aprobaría el presupuesto definitivo cada año.
Incremento puede ser del IPC o del Salario Mínimo
El incremento provisional que calcule la asamblea o el reglamento de propiedad horizontal, debe estar claramente determinado a algún factor, que puede ser el IPC del año anterior o el incremento del salario mínimo del nuevo año.
Si así se hacen las cosas, el incremento provisional a partir de enero de cada año será legal, pero es claro que solo podrá cobrarse con base en el factor fijado por la asamblea o el reglamento.
Si el reglamento de la copropiedad o la asamblea fijaron que el incremento con base en el IPC, por ejemplo, la cuota de administración a partir de enero subirá el 13,12% en este 2023. Pero el administrador no podrá incrementar el 16%, bajo el argumento de que eso es lo que requiere la copropiedad, pues como representante legal solo puede cumplir lo dispuesto por la asamblea.
Si no existe autorización de la asamblea o en el RPH el incremento no es legal
Pero si la copropiedad no cumple con los requisitos indicados, no es legal que se incremento la cuota desde el mes de enero, a pesar de las claras necesidades que tiene la copropiedad de recibir ingresos mayores para cubrir los costos que crecen.
En ese caso, será necesario esperar hasta que se celebre la asamblea general y se apruebe el presupuesto del año, luego de los cual el reajuste de la cuota deberá hacerse a partir de enero nuevamente, lo que se conoce como cobro reactivo, es decir, ajustando en los meses de marzo o abril, los valores pagados al valor final aprobado.
Lo anterior, es decir, el reajuste retroactivo es automático, sin necesidad de aprobación de la asamblea, pues es claro que los presupuestos se aprueban de enero 1 a diciembre 31, y la cuota mensual es el resultado de dividir dicho presupuesto en 12 meses.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
