El 7 de diciembre, día tradicional de “las velitas”, muchas copropiedades encienden sus alumbrados navideños y presentan dus decoraciones de navidad. Aunque seguramente ya algunas lo hicieron días atrás, en especial los Centros Comerciales.

Todas esas decoraciones nos contagian del espíritu navideño y nos recuerdan que estamos en el mes más feliz del año.

  Cómo se aprueban los gastos de decoraciones y alumbrados

Pero todas las decoraciones tiene un costo, que en la mayoría de las ocasiones, es asumido con cargo al presupuesto general de gastos de la copropiedad.

Existen copropiedades en las que cada propietario se encarga de alumbrar su fachada, en especial los condóminos de casas, pero en la mayoría, repetimos, la encargada de la decoración es la administración de la copropiedad y por tanto los gastos se cubren con dinero del presupuesto.

En tal sentido, si el gasto se incluye como parte del presupuesto de gastos, la pregunta que obligatoriamente se debe resolver es: ¿con qué mayoría se aprueba?  

Y aunque la pregunta pareciera tener una respuesta fácil, lo primero que habría que determinar es si ese gasto hace parte de una expensa común necesaria o por el contrario, se trata de una expensa común no necesaria.

  Diferencia entre expensa común necesaria y no necesaria

Como se explicará adelante, para determinar con qué mayoría se aprueban los gastos de decoración navideña y alumbrado de fachadas, primero se hace necesario determinar si el gasto constituye una expensa común necesaria o por el contrario, se trata de una expensa común no necesaria.

En tal sentido, la definición de expensa común necesaria se encuentra en la ley, así:

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

De acuerdo con ello, todo gasto que se realice para cubrir el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, al igual que los servicios públicos, constituye una expensa común necesaria.

Ahora bien, la ley no define expresamente las expensas comunes no necesarias, pero indica que para aprobar cualquier expensas que no se encuentre dentro de la definición de expensas común necesaria, se requerirá la mayoría establecida en la ley.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

Significa lo anterior entonces que todo gasto que no tenga por objeto el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, o de los servicios públicos que se consume en los mismos, se tendrá como una expensa común no necesaria.

 

 

  Decoraciones navideñas y alumbrados de fachada constituyen expensas comunes no necesarias

Según las definiciones transcritas, los gastos de decoraciones navideñas y alumbrados de fachadas, no buscan el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, o de los servicios públicos que se consume en los mismos, razón por la cual no se trata de expensas comunes necesarias, sino  por el contrario, se trata de una expensa común no necesaria  que requiere ser aprobada con una mayoría especial.

Aunque está claro ya que los gastos por decoraciones navideñas y alumbrados de fallada no corresponden a expensas comunes necesarias, sí es importante hacer una distinción entre copropiedades de carácter comercial y las de carácter residencial, pues en cada una tales decoraciones persiguen objetivos diferentes.

 

  En centros comerciales se instalan decoraciones y alumbrados como estrategia de mercadeo

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que los Centros Comerciales no decoran sus zonas comunes y falladas para que sus propietarios disfruten del ambiente navideños, sino que lo hacen como una estrategia de mercadeo.

En efecto, el objetivo que persiguen los Centros Comerciales al realizar millonarias inversiones en las decoraciones navideñas, es atraer visitantes. Se busca de una parte que las personas visiten el Centro Comercial, en compañía de su familia, para conocer y disfrutar las decoraciones.

Pero también se pretende con los gastos de mercadeo, que el visitante se contagie del ambiente navideño y busque un regalo para su familia y demás seres queridos.

Y en relación con los gastos de mercadeo, la misma norma contiene una disposición:

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

De acuerdo con esta norma, en los centros comerciales los costos de mercadeo hacen parte de las expensas comunes necesarias, razón por la cual, en este tipo de copropiedades, los gastos por decoraciones navideñas y decoración de fachadas, al tratarse de estrategias de mercadeo, se tendrán como “expensa común necesaria”, por lo cual para su aprobación en la asamblea, solo se requiere el voto favorable de un número de propietarios o delegados que representa la mitad más uno de los coeficientes presentes en la reunión.

 

 En edificios y conjuntos residenciales se requiere mayoría del 70%

Contrario al objetivo con que se decora en los Centros Comerciales, las propiedades horizontales residenciales no decoran como una estrategia de mercadeo, sino que buscan generar un ambiente de alegría en la copropiedad.

Esto ratifica entonces que los gastos por decoraciones navideñas y de fechadas en copropiedades de carácter residencial, no buscan el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, o de los servicios públicos que se consume en los mismos, sino un mero gusto personal de sus propietarios, que valga decir, es totalmente válido.

Así las cosas, no hay duda de que los gastos por decoraciones navideñas y alumbrado de falladas en edificios y conjuntos de carácter residencial, constituyen una “expensa común no necesaria” y por tanto no es suficiente con que lo apruebe la mitad más uno de los asistentes a la asamblea, sino que se requiere de una mayoría especial.

Y aquí será importante recordar que el artículo 46 de la ley 675 de 2001 indica, en su numeral 3 exige la aprobación del 70% de coeficientes para las expensas comunes no necesarias:

ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

En ese orden de ideas, para aprobar los gastos por decoraciones navideñas y alumbrado de fachadas, en edificios y conjuntos residenciales, se requiere la aprobación de un número de propietarios que represente el 70% del total de coeficientes en que se divide la copropiedad. 

 

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín