Aumento del salario mínimo cómo impacta la propiedad horizontal en 2021

El Gobierno Nacional, a través del Decreto 1785 del 29 de diciembre de 2020, ha fijado el incremento del salario mínimo legal mensual vigente en Colombia en el 3,5%, el cual entrará en vigencia a partir del 1 de enero de 2021. Con el aumento decretado, el salario mínimo pasa de $877.803,= a $908.526,= en el año 2021.

Por su parte, a través del Decreto 1786 del 29 de diciembre de 2020, el Gobierno fijó el nuevo monto del subsidio de transporte, en la suma de $106.454,=, el cual también entrará en vigencia a partir de enero 1 de 2021 y debe pagarse a los trabajadores que devengan menos de 2 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Esta cifra de incremento del salario mínimo legal impacta directamente los presupuestos de gastos de las copropiedades, pues la gran mayoría de sus contrataciones tienen como base de pago de los trabajadores de las empresas que prestan servicios a la copropiedad, como empresas de vigilancia, aseo y mantenimiento de equipos, el salario mínimo legal. Es por esta razón que una gran cantidad de administradores, contadores y miembros de consejo de administración hacen depender los aumentos en presupuestos de ingresos y gastos, que presentan a las asambleas, del aumento del salario mínimo, aunque también tienen en cuenta la cifra de inflación del año anterior, que aun no se conoce pero se calcula en el 1,5%.

No existe en Colombia el aumento de ley en P.H.

Lo cierto es que en Colombia el régimen de propiedad horizontal no tiene un límite legal para el incremento o variación de los presupuestos de ingresos y gastos de un año a otro, y mucho menos para la cuota de administración que corresponde a cada propietario. Al contrario, el presupuesto que se presenta a consideración de la asamblea es aquel que cubra las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por lo cual su aumento puede alcanzar porcentajes diferentes.

El deber del administrador y del consejo de administración (art. 38-2 ley 675) es presentar el presupuesto que realmente sea necesario, independiente del porcentaje de aumento, para que sean los propietarios reunidos en asamblea quienes, luego de deliberar ampliamente, analizando las características de su copropiedad, aprueben con su voto ese presupuesto, con las modificaciones que consideren necesarias, independiente de que su porcentaje de incremento no coincida con los porcentajes del IPC o de aumento del salario mínimo.

No significa que las cifras de IPC y salario mínimo no se tengan en cuenta al momento de calcular los presupuestos, pues es claro que las mismas influyen sobre cada uno de los rubros que lo componen, como por ejemplo el servicio de vigilancia y aseo, cuyo componente de personal humano está impactado por el valor del salario mínimo, como lo habíamos anticipado, pero no pueden convertirse en un límite o una camisa de fuerza al momento de presentar el presupuesto final, pues muchos otros rubros pueden tener aumentos o disminuciones significativas o incluso crearse para una determinada vigencia.

Cifras se tienen en cuenta en aumento provisional

No obstante lo dicho, no podemos olvidar que algunas copropiedades en sus reglamentos o por disposición de la asamblea general de propietarios, aumentan de manera provisional sus presupuestos a partir de enero 1, para lo cual pueden tener como base el aumento del salario mínimo o la variación del IPC, en cuyo caso estas cifras toman mayor relevancia.

Debemos insistir sin embargo en que este aumento debe estar autorizado en el reglamento o en un acta de asamblea, pues de no existir tal autorización, el administrador no está facultado para modificarlo; como también que será necesario recalcar que se trata de un aumento provisional, por lo cual necesariamente debe ser la asamblea ordinaria del año la que apruebe el presupuesto de ingresos y gastos para el 2021 y por tanto fije el valor definitivo de la cuota de administración.

Asambleas generales de 2021 serán un reto

Con la situación que se presenta por la pandemia del Covid-19, la prohibición de reuniones de más de 50 personas, las medidas de bioseguridad y las condiciones para que las asambleas con medios virtuales sean eficaces, celebrar la asamblea que apruebe el aumento de las cuotas de administración en el año 2021 se convierte en un reto, como ya lo analizamos durante nuestro Foro Virtual del pasado 18 de diciembre, el cual invitamos a ver a todos nuestros suscriptores certificados, y a quienes a un no lo son, podrán hacerlo siguiente los pasos que se indican dando clic en la siguiente imagen.