Con base en el aumento que el Gobierno Nacional fijó mediante decretos 1469 y 1470 de 2025 del salario mínimo vital del año 2026, correspondiente al 23,7%, debemos prepararnos para un incremento sin precedentes -de casi el 30%- en el valor de las cuotas de administración de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal.
De acuerdo con los decretos expedidos por el Ministerio del Trabajo, el salario mínimo mensual legal vigente para el año 2026 será de $1.750.905,=, lo que significa un aumento del 23% en relación con el salario de 2025 que correspondía a $1.423.500,=.
El Subsidio de transporte para el 2026 será de $249.095,=, lo cual significa un aumento del 24,54% en relación con los $200.000,= que se pagaron durante el año 2025.
De acuerdo con estas cifras, el aumento ponderado entre salario mínimo y subsidio de transporte, será del 23,7%.
¿Cómo influirá este aumento en las cuotas de administración?
El aumento del salario mínimo es uno de los factores de mayor impacto en el incremento de las cuotas de administración en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, y aunque no es el único, no cabe duda que esta año 2026 será el que más influya al momento de aprobarse las nuevas cuotas por parte de las asambleas generales de propietarios.
Este aumento desmesurado del 23,7% en el valor del salario mínimo sin lugar a dudas impactará directamente los presupuestos de gastos de las copropiedades, pues, la gran mayoría de sus contrataciones tienen como base de pago el salario de los trabajadores de las empresas que prestan servicios a la copropiedad, como el servicio de aseo, mantenimiento de equipos y todos aquellos que implican uso de personal, cuyas tarifas se incrementan desde enero 1 según el aumento del 23,7% del salario mínimo, y eso sin contar el aumento en las tarifas de los servicios de vigilancia, que tendrán un alza mucho mayor, según pasamos a explicar.
Ahora, si bien es cierto que para fijar las cuotas de administración también se tiene en cuenta la variación en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), la cual solo se conocerá el próximo mes de enero, pero que hasta ahora apunta a que será cercana al 5,30%, la realidad es que ese porcentaje será muy lejano del aumento del 23,7% del salario mínimo para 2026, razón por la cual no será fácil tenerlo en cuenta como base para el aumento de la cuota este año.
Por eso, a pesar de que muchos propietarios manifiesten que las expensas comunes no deberían subir más allá del IPC del año anterior, seguramente será imposible para las copropiedades en este año 2026, ceder ante esa posición.
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Tarifas del servicio de vigilancia se incrementan por encima del 30% en 2026
Será muy importante tener en cuenta que el aumento del valor del servicio de vigilancia para el año 2026, estará muy por encima del incremento del 23,7% del salario mínimo, pues la tarifa mínima de 9,53 salarios mínimos legales mensuales más gastos administrativos, vigente para el año 2025, y que correspondía a la suma de $13.565.955,= (más un porcentaje entre el 8% y el 11%), se incrementó desde el pasado 25 de diciembre, y pasó a ser de 9,77 salarios mínimos legales mensuales más gastos administrativos.
De acuerdo con esta nueva tarifa y el nuevo valor del salario mínimo en 2026, el servicio de vigilancia a partir del enero 1 de 2026, tendría un valor mínimo en pesos de $17.106.341,= más un porcentaje entre el 8% y 11% por gastos administrativos.
Lo anterior indica una diferencia en pesos, entre la tarifa del año 2025 y lo que se pagará a partir de enero 1 de 2026, de aproximadamente $3.540.386,=, a lo cual se deben sumar los gastos administrativos, generando así un incremento mayor al 26%.
Pero eso no es todo, es necesario recordar que esa nueva tarifa del servicio de vigilancia tendrá dos nuevos incrementos durante el año 2026:
– A partir de julio 1 de 2026: 9,85 SMMLV
– A partir de julio 15 de 2026: 10,21 SMMLV
Significa que la tarifa mínima del servicio de vigilancia, a partir de julio 15 de 2026, será de $17.876.740,= más el porcentaje correspondiente a gastos administrativos, lo que significa un incremento, comparado con el 2025, de $4.310.785,=, es decir, una variación aproximada de 31,77%.
Por lo anterior, será necesario calcular estos tres incrementos en los presupuestos que se sometan a consideración de la asamblea general ordinaria de copropietarios en los meses de febrero y marzo, pues corresponden a los valores mínimos que deberán cobrar las empresas de seguridad privada durante todo el año 2026, que sin dudas arrojará una cuota de administración con un incremento mayor al 30% si se mantienen los mismos gastos del año anterior.
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No existe en Colombia el aumento “de ley” en Propiedad Horizontal
Ahora bien, frente a la posición que algunos propietarios asumen de indicar que la cuota de administración no puede subir más allá del IPC o del incremento del salario mínimo, es importante precisar que en Colombia el régimen de propiedad horizontal no tiene un límite legal para el incremento o variación de los presupuestos de ingresos y gastos de un año a otro, y mucho menos para la cuota de administración que corresponde a cada propietario.
Al contrario, el presupuesto que se presenta a discusión de la asamblea, es aquel que se considere necesario para cubrir las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por lo cual su aumento puede alcanzar porcentajes diferentes.
Administrador y consejo de administración deben preparar el presupuesto de gastos
Teniendo en cuenta que es deber del administrador de la copropiedad y del consejo de administración (art. 38-2 ley 675), presentar el presupuesto que realmente sea necesario, lo recomendable no es solo tener en cuenta el porcentaje de variación del IPC o el aumento de salario mínimo, pues aunque es claro que serán una guía importante, serán las individuales y verdaderas necesidades de la copropiedad las que deban tener en cuenta para calcular los gastos necesarios para conservar los bienes comunes y prestar los servicios en la copropiedad.
No significa que las cifras de IPC y salario mínimo no se deban tener en cuenta al momento de calcular los presupuestos, pues es claro que las mismas influyen sobre cada uno de los rubros que lo componen, como por ejemplo el servicio de vigilancia y aseo, cuyo componente de personal humano está impactado por el valor del salario mínimo, como lo indicamos atrás, pero no pueden convertirse en un límite o una camisa de fuerza al momento de presentar el presupuesto final, pues muchos otros rubros pueden tener aumentos o disminuciones significativas o incluso crearse solo para una determinada vigencia.
Cifras se tienen en cuenta para el aumento provisional
No obstante lo dicho, no podemos olvidar que algunas copropiedades en sus reglamentos o por disposición de la asamblea general de propietarios, aumentan de manera provisional sus presupuestos a partir de enero 1, para lo cual pueden tener como base, o bien el aumento del salario mínimo o la variación del IPC, en cuyo caso este aumento decretado del salario mínimo, del 23,7% para el año 2026, cobra mayor importancia, pues desde ya se podría calcular el aumento.
Debemos insistir, sin embargo, en que este aumento provisional debe estar autorizado en el reglamento o en un acta de asamblea, pues de no existir tal autorización, el administrador no está facultado para modificarlo.
También será necesario recalcar que al tratarse de un aumento provisional, necesariamente debe ser la asamblea ordinaria del año la que apruebe el presupuesto de ingresos y gastos para el 2026 y por tanto fije el valor definitivo de la cuota de administración.
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Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
