Decreto 768 de 2025: nuevas exigencias sobre reglamentos y censo de mascotas en la Propiedad Horizontal
Esta es la séptima entrega del especial de ConTodaPropiedad sobre el impacto del Decreto 768 de 2025 en la P.H.. En notas anteriores revisamos los cambios generales del Decreto, la prohibición de pruebas obtenidas sin autorización, la supuesta facultad de los alcaldes para fijar horarios, las reglas sobre rejas y vidrios en ventanas, la acción preventiva frente a ocupaciones ilegales y qué requisitos se deben cumplir cuando se desarrollan actividades de esparcimiento en forma permanente en las copropiedades.
Hoy analizamos un cambio crucial: la obligación de reformar los reglamentos de propiedad horizontal conforme con las pautas fijadas por la jurisprudencia constitucional, y de mantenerlos, junto con el censo de mascotas, a disposición de la autoridad de policía.
📝 Texto oficial del Decreto
Para realizar un correcto análisis transcribiremos la norma, en este caso el artículo 2.2.8.18.12.1.6 del Decreto 768, que regula la publicidad del régimen de propiedad horizontal.
Artículo 2.2.8.18.12.1.6. Publicidad del régimen de propiedad horizontal. Las asambleas y consejos de administración de las copropiedades incorporarán las modificaciones a su reglamento de propiedad horizontal, de conformidad con las pautas establecidas por la jurisprudencia constitucional a efectos de que las autoridades de policía puedan desarrollar, sin ambigüedades, su función y actividad. Una copia del reglamento de propiedad horizontal completa y vigente, así como el censo de animales de compañía residentes en la propiedad deberá permanecer a disposición de las autoridades de policía para su consulta.
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🏢 ¿Qué significa para la Propiedad Horizontal?
De la lectura de la nueva norma se desprende dos obligaciones diferenciadas para las copropiedades:
1️⃣ Ajustar los reglamentos a la jurisprudencia constitucional
Los reglamentos de propiedad horizontal no pueden mantenerse estáticos, y por disposición del decreto ahora deberán reformarse, por la asamblea general, para que se incorporen en ellos las pautas fijadas por la Corte Constitucional, necesarias para que las autoridades de policía puedan desarrollar, sin ambigüedades, su función y actividad.
Será entonces una labor juiciosa y responsable la que desarrolle cada asesor jurídico que acompañe a la copropiedad en este proceso de reforma, pues le corresponde conocer a fondo la jurisprudencia de la Corte Constitucional, dado que el decreto no la señala, para incluir lo dispuesto en cada sentencia, como parte del reglamento de propiedad horizontal.
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2️⃣ Mantener a disposición el reglamento vigente y el censo de animales
Una vez actualizado el reglamento de propiedad horizontal, se deberá mantener una copia completa a disposición de la autoridad de policía, y aunque el decreto no señala en dónde debe permanecer, la experiencia nos indica que el sitio ideal sería la portería del edificio o conjunto, que es el lugar de acceso inmediato del personal uniformado y que permanece disponible las 24 horas del día, pues la oficina de administración no siempre está abierta.
Igual ocurre con el censo de animales de compañía, clave para verificar obligaciones de registro y manejo especial de ciertas razas. En efecto, será esta una nueva función, creada en forma expresa por este decreto, para los administradores de la propiedad horizontal, que deberán llevar un registro de los animales de compañía que permanecen en la copropiedad.
Si bien es cierto la norma no indica cuáles son los datos que debe contener el censo, recomendamos tener en cuenta el artículo 128 de la ley 1801 o Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, el cual consagra la obligación que tienen las Alcaldías de llevar el censo de caninos de manejo especial.
❓Implicaciones prácticas
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Las asambleas deberán revisar periódicamente si el reglamento está alineado con las pautas constitucionales relevantes para la convivencia y la seguridad.
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Los administradores deberán garantizar que el reglamento y el censo estén actualizados y fácilmente accesibles a la autoridad.
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📌 Próxima entrega
En la octava nota del especial revisaremos el artículo 2.2.8.18.12.1.7 del Decreto 768 de 2025, que regula la entrega de actas de asamblea y de documentos no sometidos a reserva legal, así como la facultad de los alcaldes para ordenar directamente su entrega y en especial las sanciones económicas que se podrán imponer por no hacerlo.
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