El recaudo de cartera es uno de los temas que más preocupa a la propiedad horizontal, y por eso una de las situaciones que se presenta en los procesos de cobro judicial de expensas comunes es la: celebración acuerdos de pago entre abogados y deudores.
Sin embargo, aunque todos los días se celebran acuerdo de pago, es importante resaltar que no existe en la ley de propiedad horizontal una disposición que faculte al administrador y mucho menos a sus abogados, para celébralos.
Por eso nos parece importante, para analizar este tema, comenzar por resaltar una reciente sentencia de un proceso disciplinario contra un abogado, en la que se indica que el abogado contratado para el cobro de una obligación a través de proceso ejecutivo, que celebre un acuerdo de pago con el deudor, debe contar con autorización de cliente para ello e informar cuando se produzca.
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La Comisión Nacional de Disciplina Judicial en sentencia reciente, confirmó la sanción de suspensión del ejercicio de la profesión por 8 meses y multa de 10 salarios mínimos, impuesta a un abogado que celebró un acuerdo de pago con el deudor de la obligación, sin contar con autorización para ello y sin dar cuenta a su cliente de los abonos recibidos.
De acuerdo con la sentencia 110011102000201707167 01, el abogado incurrió en una conducta reprochable, al no dar cuenta a su cliente del acuerdo de pago que había realizado con el deudor ni de los abonos recibidos en desarrollo de dicho acuerdo, al tiempo que se apropió de dicho abonos, bajo el injustificado argumento de adeudársele honorarios por otro proceso de cobro.
Los hechos que dieron origen a la queja y la decisión
El proceso disciplinario se inició tras queja formulada por la representante legal de una sociedad comercial contra el abogado, en la cual indicó que el profesional fue contratado para iniciar dos procesos ejecutivos para el cobro de obligaciones dinerarias.
Aseguró la quejosa que en uno de los procesos, el abogado obtuvo sentencia favorable a sus intereses y en el otro ni siquiera logró que se dictara mandamiento de pago. Añadió que a pesar del trámite desfavorable en el segundo proceso, el abogado no reportó ningún valor pagado por el deudor y que tras comunicarse ella directamente con este último, se enteró que había celebrado un acuerdo de pago con el abogado por lo cual ya había realizado una serie de abonos.
En el proceso quedó demostrado que el abogado investigado recibió en su cuenta personal, la suma de $24.000.000.oo, en razón al acuerdo de pago logrado con la deudora, y procedió a retener los mismos, a pesar de que el código ético obligaba a entregar en a mayor brevedad los dineros recolectados en razón de su gestión.
La Sala de primera instancia concluyó que el letrado investigado cometió a título doloso la falta a la honradez establecida en el artículo 35.4, por no entregar a quien correspondía, esto es a su poderdante, la suma correspondiente a los abonos realizados, sin que obre en el proceso, causal alguna que justifique el actuar doloso del abogado.
El poder no otorgaba la faculta de realizar acuerdos de pago
De acuerdo con lo indicado en la queja, el poder otorgado al abogado lo facultaba para adelantar un proceso ejecutivo de cobro, y a pesar de que el mismo intentó iniciar el proceso, el Juez no libró el mandamiento de pago, por lo cual la demanda no continuó.
El profesional del derecho no intentó presentar una nueva demanda, sino que optó por contactar directamente al deudor y pactar un acuerdo de pago en varias cuotas de la obligación, actividad para la cual no solo no estaba facultado, y le indicó que los pagos de las cuotas pactadas debía realizarlos en su cuenta personal.
¿Administrador de propiedad horizontal puede facultar a su abogado para celebrar acuerdos de pago?
Como lo indicamos en el encabezado, esta sentencia es pertinente para analizar un tema que se presenta con mucho frecuencia en la propiedad horizontal, cuando se adelantan procesos de cobro judicial de expensas comunes: la celebración de acuerdos de pago con los deudores de expensas comunes.
Los abogados al elaborar los “poderes” que deben firmar los administradores, incluyen la facultad de “conciliar y transigir”, con lo cual buscan contar con atribuciones para celebrar acuerdos de pago con los deudores y otorgar plazos para pagar la totalidad de la obligación o hacerlo por cuotas.
El administrador por su parte, firma los poderes que le entregan los abogados, incluyendo esas facultades, considerando las siguientes razones como válidas:
1. En su calidad de representante legal de la copropiedad, tiene la obligación de cobrar las expensas comunes y celebrar acuerdos de pagos facilitará el cumplimiento de tal obligación
2. Celebrar acuerdos de pago es una alternativa que facilita el recuado de la cartera y eso conviene a la propiedad horizontal
3. El abogado es quien elabora el poder y, como es apenas lógico, confían en que lo hecho por el abogado está de acuerdo con la ley.
Sin embargo, al revisar la ley 675 de 2001 no se encuentra una norma que expresamente indique que el administrador tiene facultades para celebrar acuerdos de pago y mucho menos para trasladar tal atribución a un abogado.
El administrador no puede transferir al abogado facultades con las que no cuenta
Si bien es cierto el numeral 8 del artículo 51 de la ley 675 indica que el administrador, como representante legal de la copropiedad, deberá cobrar y recaudar directamente o a través de apoderados judiciales, las expensas comunes adeudadas, iniciando oportunamente su cobro judicial, ello no significa que para desarrollar tal obligación, tenga la facultad de crear nuevos plazos para el pago de las obligaciones, celebrando acuerdos de pago, o autorizando a su abogado para que los celebre.
ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
Será necesario recordar que las condiciones y plazos para pagar las expensas comunes, bien se trate de cuotas ordinarias o extraordinarias, los fija el reglamento de propiedad horizontal (RPH) o la asamblea general de propietarios.
En tal sentido, el administrador está en la obligación de cumplir el contenido del RPH o lo dispuesto por la asamblea, y no puede alejarse de las condiciones por estos impuestas. Por lo tanto, no puede modificar los plazos de pago de las expensas adeudadas, sin que sea autorizado por la asamblea general de propietarios.
Y no puede perderse de vista que cuando se inicia la ejecución ante el Juez, este ordena al propietario del bien pagar, a través del auto de mandamiento de pago, la totalidad de la obligación durante los cinco días siguientes, es decir, el Juez no otorga plazos al deudor para pagar ni le consulta en qué condiciones puede hacerlo.
Asamblea debe autorizar al administrador para celebrar acuerdos de pago
Así las cosas, si de acuerdo con la ley el administrador no tiene facultades para celebrar acuerdos de pago, no puede entonces al otorgar poder a un abogado, trasladar atribuciones con las que no cuenta.
Por eso, para celebrar acuerdos de pago válidos y facultar al abogado de manera legal para conciliar y transigir, con lo cual este también podría celebrar acuerdos de pago con el deudor, se hace necesario, o bien que el RPH así lo autorice, o que se cuente con la autorización de la asamblea general para hacerlo.
Para leer la sentencia completa dar clic aquí
Henry Martínez Rojas
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana
