Asistir a las asambleas de copropietarios es indispensable para la buena marcha de toda propiedad horizontal, pero lamentablemente los propietarios, por diversas razones, no siempre están dispuestos a reunirse.
Por eso para lograr la presencia del mayor número de propietarios y poder garantizar los quórum y mayorías mínimas, algunas copropiedad acuerdan imponer sanciones económicas (multas) a aquellos propietarios que no asisten a las asambleas.
Las multas para los propietarios que no asisten a la asamblea no siempre son bajas, y aunque en la mayoría de los casos equivalen al valor de una cuota de administración, en ocasiones pueden llegar a ser el doble.
Pero ¿es legal imponer este tipo de sanciones?
A pesar de ser esta una práctica común en la mayoría de edificios, conjuntos y centros comerciales, muchos propietarios aún se preguntan si es legal que se imponga una sanción económica a quien libremente decide no ejercer su derecho de participación en la asamblea.
Para resolver esta permante inquietud hemos preparado un especial de 3 notas, con los siguientes temas:
En qué consiste el derecho al debido proceso
Es suficiente que la asamblea haya aprobado la multa para ser legalmente impuesta
La multa se aplica por no ir a la asamblea de manera automática o se debe agotar un procedimiento posterior
En qué consiste el derecho al debido proceso
En esta primera nota nos ocuparemos del derecho fundamental al “debido proceso”, pues se trata de la base legal que es necesario garantizar a todo persona al momento de imponer un sanción, y en nuestro caso específico, a todo propietario al momento de imponerle una multa por no asistir a la asamblea.
La Constitución Política de Colombia consagra como derecho inviolable de toda persona, en su artículo 29, el derecho al debido proceso.
Constitución Política. ARTICULO 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. En materia penal, la ley permisiva o favorable, aun cuando sea posterior, se aplicará de preferencia a la restrictiva o desfavorable.
Toda persona se presume inocente mientras no se la haya declarado judicialmente culpable.
Quien sea sindicado tiene derecho a la defensa y a la asistencia de un abogado escogido por él, o de oficio, durante la investigación y el juzgamiento; a un debido proceso público sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria, y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho.
Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso.
A pesar de la importancia de la totalidad de la norma, para la explicación del derecho al debido proceso en materia de propiedad horizontal, será necesario tener el cuenta la siguiente parte:
“Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio”
“Toda persona se presume inocente mientras no se la haya declarado judicialmente culpable”
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Garantía del debido proceso en propiedad horizontal
De acuerdo con el artículo constitucional transcrito, si para la aplicación de toda sanción se requiere garantizar el debido proceso, entonces para la imposición de una sanción por inasistencia a la asamblea, se requiere el estricto cumplimiento de al menos tres pasos:
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- Que la conducta por la cual se juzga e impone la sanción, exista legalmente antes de suceder los hechos, es decir, que en nuestro caso, la obligación de asistir a la asamblea y la sanción por no cumplirla, se encuentre consagrada en el Reglamento de Propiedad Horizontal (R.P.H.) de la copropiedad.
- Que conforme con el principio de la “presunción de inocencia”, la sanción se imponga solo después de haberse agotado el debido proceso, y no antes.
- Que al momento de permitir al propietario (presunto infractor) justificar por qué no asistió a la asamblea, se garanticen los procedimientos de defensa consagrados en el R.P.H..
Cómo se consagra la obligación de asistir a la asamblea
Muchas personas consideran que la asistencia a la asamblea es un derecho de cada propietario y no una obligación, pues al leer la ley 675 de 2001, que regula el régimen de la propiedad horizontal, no encuentran que se consagre como una obligación.
Sin embargo, el no consagrase en la ley como una obligación asistir a la asamblea general, no significa que ello no pueda imponerse en el R.P.H., pues tal documento, tal como lo indica el artículo 5 de la misma ley 675 no solo debe incluir un contenido mínimo fijado en la norma, sino también “las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica” así como “las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto”.
Por ello, al crearse en el R.P.H. las normas que regulan el funcionamiento de la asamblea, como órgano de dirección de la persona jurídica, perfectamente se puede incluir como una obligación de todo propietario, asistir a la asamblea general.
Lea mañana Es suficiente que la asamblea haya aprobado la multa para ser legalmente impuesta
