El cobro de expensas comunes a deudores en mora se adelanta a través de un proceso judicial, conocido como proceso ejecutivo, a través del cual un Juez ordena al deudor pagar la totalidad de lo adeudado, con sus correspondientes intereses.
Si el deudor no cumple lo ordenado por el Juez, el funcionario judicial podrá ordenar el embargo de los bienes del deudor y su posterior venta en pública subasta, para con el producto de esa venta, pagar al acreedor.
Demanda se presenta por los valores adeudados a la fecha
Para iniciar el proceso ejecutivo, el artículo 48 de la ley ley 675 de 2001 exige que el administrador expida un certificado de deuda, el cual debe acompañar del certificado de existencia y representación legal de la copropiedad. Tal certificado deberá señalar los valores adeudados, por expensas comunes ordinarias, extraordinarias, intereses moratorios y sanciones.
ARTÍCULO 48. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.
Es claro que al momento de expedirse el certificado e iniciarse el proceso judicial, se tendrá claridad sobre cuáles son los valores adeudados hasta esa fecha, y así se indicará en el mismo, pero no podrán incluirse las futuras expensas que se sigan causando y mucho menos todos los intereses que se generen, ante lo cuál surge la inquietud sobre ¿cómo se cobrarán las expensas futuras?.
Cuando se trate de una prestación periódica, la orden de pago comprenderá además de las sumas vencidas, las que en lo sucesivo se causen y dispondrá que estas se paguen dentro de los cinco (5) días siguientes al respectivo vencimiento.
Cómo se cobran las cuotas e intereses futuros
Para responder esa inquietud algunas personas dirán que se debe iniciar un nuevo proceso ejecutivo, cuando se hayan causado algunos valores que sean significativos, respuesta que si bien se puede tener por correcta, no es la respuesta que se espera de un abogado.
En efecto, el Código General del Proceso, en su artículo 431 inciso 2, establece la posibilidad de solicitar al Juez, en el mismo proceso ejecutivo, que se ordene el pago de las expensas comunes que en el futuro se causen, junto con sus intereses moratorios
ARTÍCULO 431. PAGO DE SUMAS DE DINERO. Si la obligación versa sobre una cantidad líquida de dinero, se ordenará su pago en el término de cinco (5) días, con los intereses desde que se hicieron exigibles hasta la cancelación de la deuda. Cuando se trate de obligaciones pactadas en moneda extranjera, cuyo pago deba realizarse en moneda legal colombiana a la tasa vigente al momento del pago, el juez dictará el mandamiento ejecutivo en la divisa acordada.
Cuando se trate de alimentos u otra prestación periódica, la orden de pago comprenderá además de las sumas vencidas, las que en lo sucesivo se causen y dispondrá que estas se paguen dentro de los cinco (5) días siguientes al respectivo vencimiento.
Cuando se haya estipulado cláusula aceleratoria, el acreedor deberá precisar en su demanda desde qué fecha hace uso de ella.
De acuerdo con lo anterior, el abogado encargado de adelantar el proceso ejecutivo deberá tener el cuidado de no solo exigir el pago de las cuotas de administración e intereses incluidos en el certificado de deuda que acompañe con la demanda, sino que también tendrá que solicitar al Juez que, al momento de ordenar el pago, incluya todas las expensas que se sigan causando, desde la presentación de la demanda, hasta el día en que el pago se haga efectivo.
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Respaldo en decisión de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá
Sobre este punto se pronunció recientemente la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, al conocer de un recurso de apelación en un proceso ejecutivo adelantado por Salitre Plaza Centro Comercial PH contra Fedro S.A. en reorganización.
El juez que conoció en primera instancia del proceso, se negó ordenar el pago de las cuotas e intereses que se causaran a partir de la presentación de la demanda, por no haberse incluido tales valores en el certificado de deuda, razón por la cual la Sala Civil del Tribunal tuvo que revocar la decisión.
Para la toma de la decisión, la Sala Civil tuvo en cuenta lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 431 del Código General del Proceso que, tratándose de prestaciones periódicas indica “la orden de pago comprenderá, además de las sumas vencidas, las que en lo sucesivo se causen”, evento en el cual el juez “dispondrá que éstas se paguen dentro de los cinco (5) días siguientes al respectivo vencimiento”.
De acuerdo con tal norma, consideró el Tribunal, “si el legislador autorizó expedir mandato ejecutivo contra el deudor para que solucione obligaciones de cumplimiento periódico –como las cuotas de administración ordinarias-, aunque no sean exigibles para ese momento, pero es seguro, por ser ordinarias, que se causarán, no podía el juez de primer grado negar la ejecución por las mensualidades que -por ese concepto- cobrarán exigibilidad a partir de diciembre de 2020, so pretexto de que “respecto de éstas no se cuenta con título ejecutivo que corresponde al certificado expedido por el administrador y que exige el artículo 48 de la Ley 675” de 2001″.
En relación con el contenido del certificado de deuda, el Tribunal consideró:
“Por supuesto que la certificación a la que se refiere el mencionado artículo 48 de la ley de propiedad horizontal sólo puede referirse, en concreto, a las cuotas de administración causadas y no pagadas, por lo que no puede un juez reclamarle al administrador que también certifique un hecho futuro y contingente, como el relativo a las deudas que no se sabe -aún- si serán solventadas. Por eso el legislador dijo lo que dijo en el inciso 2o del artículo 431 del CGP, para que el juez cuente con una dispensa respecto de la orden de pago de prestaciones de futura causación.”
Si quiere conocer la totalidad de la decisión de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá puede dar clic aquí
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
