Al tiempo que se conoce la sentencia del Consejo de Estado se tramita la reforma a la ley 675, que pretende acabar con el requisito de reformar el reglamento para poder hacer uso del bien como vivienda turística y por el contrario permitirlo de manera automática.
El Consejo de Estado, a través de sentencia del pasado 18 de marzo (110010324000201000402 00), proferida por la Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección primera, considera legal el contenido del artículo 3 del Decreto 2590 de 2009, modificado por el artículo 1 del Decreto 4933 de 2009, por medio del cual el Gobierno Nacional dispuso que para utilizar un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal como vivienda turística, era necesario que tal uso estuviera contemplado en el reglamento de propiedad horizontal.
Precisa la sentencia que los requisitos establecidos en la norma, para el funcionamiento de un inmueble sometido a propiedad horizontal, como vivienda turística, son los siguientes, según el artículo 3° del Decreto núm. 2590 de 2009, modificado por el Decreto núm. 4933 de 2009:
i) En los reglamentos de propiedad horizontal se debe autorizar expresamente que los inmuebles pueden destinarse permanente u ocasionalmente a servicios de vivienda turística;
ii) Los reglamentos de propiedad horizontal, donde los inmuebles sean destinados en todo o en parte, de manera permanente u ocasional a la prestación de servicios de vivienda turística, en los que no se establezca esta la posibilidad, deben ser modificados en tal sentido dentro de los 6 meses contados a partir de la entrada en vigencia de la norma; (abril 30 de 2010) y
iii) Los administradores de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal deben reportar “[…] la destinación de vivienda turística de los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando éstos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo […]”
La Sala de lo Contencioso Administrativo al estudiar la demanda, no aceptó el argumento del demandante, según el cual, los copropietarios en una propiedad horizontal no pueden limitar o restringir el uso de un bien inmueble particular, por considerar que no está acorde con la realidad, bajo dos razones:
1. Porque la ley 675 obliga a que los propietarios de bienes de dominio particular o privado los usen […] “de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal […]”;
2. Porque jurisprudencialmente se ha aceptado que “[…] esta forma de propiedad puede imponer limitaciones al régimen de propiedad que se tiene sobre el bien individual […]”; sin que por tal circunstancia se pueda afirmar restricción del derecho a la propiedad privada.
Normatividad no prohibe la vivienda turística en P.H. pero sí la reglamenta
La misma Sala aclaró en su sentencia que la reglamentación expedida por el Gobierno Nacional no prohíbe la actividad denominada vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, pues por el contrario precisamente deja al arbitrio de las asambleas generales, por ser de su competencia, la posibilidad de destinar los inmuebles para ese uso; de manera que quienes sean propietarios de inmuebles a los que pretenden asignarles el uso de vivienda turística, en ejercicio de su derecho a elegir, bien pueden promover una votación para que mediante asamblea se autorice esa actividad económica.
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Proyecto de reforma a la ley 675 pretende eliminar requisito de reforma al reglamento
Pero al tiempo que se conoce la sentencia del Consejo de Estado, se está tramitando ante la Cámara de Representante, el Proyecto de Ley No. 301 de 2020 con el que se pretende reformar la ley 675 de 2001, y curiosamente el artículo 63 de dicho proyecto pretende acabar con el requisito de tener que reformar el reglamento para incluir el uso de vivienda turística, y por el contrario permitirlo de manera automática.
Le recomendamos leer: Aprobada en primer debate reforma a la ley 675 de 2001En efecto, conforme con la redacción del artículo 64 originalmente incluido en el proyecto de ley 301, la actividad de vivienda turística quedaría inmediatamente permitida en todas las propiedades horizontales, aun sobre la voluntad de sus propietarios, a quienes la única opción que les quedaría sería reformar el reglamento de propiedad horizontal si desean prohibirlo.
Para el ejercicio de la actividad, se requerirá inscripción en el Registro Nacional de Turismo, de conformidad con lo establecido en los Decretos Nacionales 2590 de 2009 y 4933 de 2009 o en las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan. Cuando el servicio de vivienda turística sea ofrecido a través de plataformas tecnológicas, se deberá señalar en la misma que el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, indicando los derechos y obligaciones a los que está sometido el bien.
De ser aprobado este artículo del proyecto de ley, los propietarios que deseen utilizar sus inmuebles como vivienda turística en propiedades horizontales residenciales, ya no tendrían que solicitar la modificación del reglamento de propiedad horizontal, a través de una asamblea general con el 70% del total de coeficiente de copropiedad votando a favor, como actualmente debe hacerse, y tal como lo acaba de ratificar el Consejo de Estado, sino que por el contrario, podrían comenzar a darle el uso turístico en forma inmediata, sin ningún tipo de reforma estatutaria. Y más bien serían entonces aquellos propietarios que se consideren afectados con el uso de vivienda turística, que comience a darse a los inmuebles que antes no lo tenían, quienes deban solicitar a la asamblea reformar el reglamento para prohibir dicho uso.
Para conocer la sentencia completa dar clic aquí (110010324000201000402 00)
