El pasado 11 de agosto el Ministerio de Comercio expidió un importante documento sobre las normas que rigen las asambleas virtuales, precisando que el Decreto 398 de 2020 no se aplica en la Propiedad Horizontal.

En efecto, ante la inquietud presentada a ese Ministerio, sobre si el decreto 398 de 2020 se encuentra vigente y si las propiedades horizontales pueden tomar decisiones con la mitad más uno en sus asamblea no presenciales, la Jefe de Oficina Asesora Jurídica de dicha entidad precisó que el Decreto 398 de 2020 dictado por el Ministerio de Comercio, no se aplica en la Propiedad Horizontal.

El texto del documento emitido por el Ministerio de Comercio indica expresamente:

Se tiene que la ley 675 de 2001, regula en el país lo concerniente al régimen de los bienes inmuebles destinados a propiedad horizontal y lo referente a la citación de asambleas, quórum deliberatorio y decisorio, convocatorias, y reuniones no presenciales, entre otros aspectos, aparece consagrado en lo dispuesto por los artículos 42 y 43 de la mencionada Ley. De otro lado, el decreto reglamentario 398 de 2020, se aplica a las reuniones no presenciales de juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas. En tal sentido, se infiere que las normas contenidas en el decreto 398 do 2020 se establecieron para la realización de reuniones no presenciales de juntas de socios, asambleas generales de accionistas o sesiones de juntas directivas, por lo tanto, no es aplicable para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal regulado por la ley 675 de 2001.

Decreto 398 solo tuvo aplicación transitoria en la P.H.

En cuanto a la aplicación transitoria del Decreto 398 en el régimen de la Propiedad Horizontal, el Ministerio de Comercio indicó que el mismo tuvo aplicación temporal, por disposición expresa del Decreto 579 de 2020, a través del cual se adoptaron medidas transitorias en materia de propiedad horizontal, pero solo hasta el 30 de junio de 2020, razón por la cual, a partir de julio 1, la convocatoria a asamblea de propietarios tendrá que efectuarse en los términos que establezca el reglamento de propiedad horizontal, específicamente en lo relacionado con la citación y el quórum para deliberar y tomar decisiones, en concordancia con lo dispuesto en la ley 675.

En efecto, el documento indica:

Ahora bien, con ocasión de la Emergencia Económica, Social y Ecológica declarada como consecuencia del  COVID-19, se expidió el decreto legislativo 579 de abril 15 de 2020, a través del cual se adoptaron medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento y en cuanto a las reuniones ordinarias de asamblea de propietarios de edificaciones sujetas al citado régimen, se señaló lo siguiente en el artículo 8: 

…

Vista la disposición contenida en el decreto legislativo 579 de 2020, se considera que la realización de las asambleas de propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se podía efectuar, de forma virtual o presencial, en las condiciones, fechas y requisitos especiales allí contemplados, normas aplicables hasta el 30 de junio de 2020, conforme a lo previsto en el numeral 1º del artículo 8º del citado decreto.

De acuerdo a lo expuesto, se tiene que los efectos del artículo 8º del decreto legislativo 579 de 2020 concluyeron el 30 de junio de 2020. Por lo tanto, la convocatoria de asambleas de propietarios, tendrá que efectuarse conforme lo determinan los reglamentos de propiedad horizontal, específicamente en lo atinente a su citación y los quórum para sesionar y toma decisiones, en concordancia con lo dispuesto por la ley 675 de 2001. Si se convocan asambleas extraordinarias de propietarios, se tendrá que aplicar las condiciones especiales previstas para este tipo de asambleas contempladas en los respectivos reglamentos de propiedad horizontal.

Consecuencias de no participar todos los propietarios en la asamblea virtual

El Ministerio incluso se refirió a las consecuencias que tendría realizar una asamblea virtual, en la propiedad horizontal, en la que no participen todos los propietarios, indicando que conforme con el artículo 44 de la ley 675 de 2001, las decisiones que se tomen serían ineficaces.

En cuanto a las implicaciones que se llegaren a presentar, si se efectúan asambleas no presenciales en los conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin cumplir con lo dispuesto en el artículo 44 de la ley 675 de 2001, la misma norma determina que son ineficaces, en el evento que alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva. Así mismo, el parágrafo del artículo 42 de la citada ley señala que la acreditación de la validez de una reunión no presencial, se podrá efectuar con la prueba del fax, grabación magnetofónica o similar, en la cual se tenga claro el nombre del propietario que emite la comunicación.

¿Qué sucede con asambleas celebradas desde julio sin la participación de todos los propietarios?

De acuerdo con lo anterior, considera ConTodaPropiedad.com que aquellas asambleas virtuales que se celebraron desde el pasado 1 de julio, sin que participara la totalidad de los propietarios, desconocieron las únicas normas que debían acatar, es decir, la ley 675 de 2001 y tras violar el artículo 44 que exige para este tipo de asambleas la participación de todos los propietarios, sus decisiones serán ineficaces.

Para conocer el texto completo del documento del Ministerio de Comercio dar clic aquí