Para finalizar nuestro informe especial sobre las precisiones a las dudas o diferentes interpretaciones que ha generado el Decreto 579 de abril 15 de 2020, expedido por el Ministerio de Vivienda con medidas transitorias en materia de propiedad horizontal,  en especial en lo relacionado con el cobro de los intereses moratorios y beneficios por pronto pago, el reajuste de las cuotas de administración y la fecha límite para celebrar asambleas presenciales, corresponde ahora abordar el último tema: la fecha límite para celebrar asambleas presenciales.

La primera parte de este especial podrás verla dando clic aquí: Cobro de los intereses moratorios y beneficios por pronto pago

La segunda parte de este especial podrás verla dando clic aquí: Reajuste de las cuotas de administración

Tercera parte

Fecha límite para celebrar asambleas presenciales

De manera similar a cómo lo venimos haciendo, para abordar el tema del plazo establecido por el Decreto 579 para celebrar las asambleas presenciales en la Propiedad Horizontal, comenzaremos por transcribir la norma correspondiente:

Artículo 8 Asambleas de propiedad horizontal. Las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones, sujetas al régimen de propiedad horizontal de que trata la ley 675 de 2001, podrán efectuarse:

1. 1. En forma virtual, durante el período comprendido entre la vigencia de presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, siguiendo los requerimientos del artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y del Capítulo 16 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio Industria y Turismo, y demás normativa legal y reglamentaria vigente aplicable a la materia. 
   2. De manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia, Económica, Social y Ecológica.

Si el plazo establecido en la norma para celebrar las asambleas presenciales fue “a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la Emergencia Económica”, corresponderá entonces determinar cuál es la fecha de terminación de la misma, y  para ello debemos conocer el Decreto por el cual fue declarada.

En efecto, tenemos que mediante Decreto 417 de marzo 17 de 2020, fue declarado el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el territorio Nacional, cuyo artículo 1 estableció:

Artículo 1. Declárese el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el territorio nacional, por el término de 30 días calendario, contados a partir de la vigencia de este decreto.

De acuerdo con el citado artículo, si la emergencia económica solo fue declarada por 30 días calendario, entonces su vigencia corre desde el 17 de marzo hasta el 17 de abril del 2020.

Así las cosas, el pasado 17 de abril terminó la Emergencia Económica, razón por al cual, conforme con el numeral 2 del artículo 8 del Decreto 579, las asambleas presenciales, de la propiedad horizontal, deberán realizarse dentro del mes calendario siguiente, es decir, dentro del mes de mayo. Y la fecha máxima será entonces el 31 de mayo, con lo cual la asamblea se realizaría a más tardar, dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la emergencia económica.

Emergencia Económica es diferente a Emergencia Sanitaria

Antes de continuar serán necesario aclarar que la Emergencia Económica es un estado de excepción, consagrado en la Constitución Política, que permite al Presidente de la República, entre otras funciones, dictar Decretos con fuerza de ley, sin necesidad de esperar a que lo haga el Congreso de la República, a pesar de ser este el órgano natural encargado de tal función. Ese estado de excepción no puede ser permanente y solo puede ser declarado por períodos máximo de 30 días y en el año no podrán superar 90 días, en caso de declarase en más de una ocasión.

Pero la Emergencia Económica es totalmente diferente al Estado de Emergencia Sanitaria, la cual fue declarada por el Ministerio de Salud el pasado 12 de marzo, a través de la Resolución No. 385, con vigencia inicial  hasta mayo 30, lo cual es hizo con ocasión de la pandemia por el Covid-19 y es la medida  que ha justificado que el mismo Presidente de la República, dicte medidas de aislamiento obligatorio que aun se encuentran vigentes.

Artículo 1. Declaratoria de emergencia sanitaria. Declárese la emergencia sanitaria en todo el territorio nacional hasta el 30 de mayo de 2020. Dicha declaratoria podrá finalizar antes de la fecha aquí señalada o cuando desaparezca las causas  que le dieron origen o si estas persisten o se incrementan, podrá ser prorrogada.

Consideramos que el Decreto 579 debió fijar la fecha límite para celebrar la asamblea presencial, con base en la finalización de la Emergencia Sanitaria, programada, se repite inicialmente para mayo 30, pero que también podrá extenderse. Lamentablemente el decreto no lo dispuso así, sino que lo estableció con base en la finalización de la Emergencia Económica, tal como fue explicado atrás, la cual finalizó el pasado 17 de abril.

¿Será posible reunirse presencialmente antes de mayo 31 de 2020?

Es claro, de acuerdo con lo expuesto, que el Gobierno ha dispuesto que las propiedades horizontales deberán realizar sus asambleas ordinarias, de manera presencial, a más tardar el 31 de mayo, ante lo cual cabe preguntarse si, conforme con las mismas disposiciones del gobierno sobre aislamiento obligatorio y de acuerdo con la Emergencia Sanitaria, ¿las asamblea presenciales se podrán realizar antes de esa fecha?

La respuesta, para la mayoría de las propiedades horizontales, esto es, las que estén compuestas por más de 10 unidades privadas, seguramente será NO, porque, se insiste, las disposiciones de aislamiento obligatorio impiden reuniones o aglomeraciones de más de 10 personas. Y si la respuesta, efectivamente es NO, surge entonces otra pregunta ¿cuál será la consecuencia de no realizar la asamblea presencial antes de mayo 31?

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Para responder esta nueva inquietud debemos inicialmente acudir al parágrafo del mismo artículo 8 del Decreto 579.

Parágrafo 1. Si no fuere convocada la asamblea, esta se reunirá en forma ordinaria por derecho propio el día hábil siguiente al mes calendario de que trata el numeral 2 del inciso anterior, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 pm.

De acuerdo con esa norma, la asamblea se reunirá por derecho propio el día hábil siguiente, es decir, el lunes 1 de junio. Pero, consideramos que las mismas razones que dificultan la realización de una asamblea presencial, esto es, las disposiciones sobre aislamiento, también impedirán que los propietarios se reúnan por derecho propio, por lo cual esa reunión tampoco será posible, máxime si se tiene en cuenta que tal reunión también deberá contar con quórum deliberatorio, superior a la mitad de los propietarios del edificio o conjunto, conforme con el artículo 45 de la ley 675 de 2001.

Ante la imposibilidad entonces de reunirse de manera presencial y por derecho propio, tenemos que no habrá ninguna consecuencia por no reunirse de manera presencial antes del 31 de mayo, pues la asamblea igualmente podrá celebrarse después del 2 de junio. 

Finalmente debemos decir que, para la gran mayoría de las propiedades horizontales, las únicas opciones posibles para celebrar la asamblea serán:

a. Reunirse de manera virtual, antes de junio 30, como lo dispone el numeral 1 del artículo 8 del Decreto 579, o

b. Si las condiciones técnicas en la propiedad horizontal no existen o la mayoría de propietarios no tiene acceso o no tiene conocimiento o pericia para ingresar a este tipo de reuniones, esperar a que existan las condiciones para reunirse de manera presencial, aunque no sepamos en qué fecha será eso posible.

Recuerda que la explicación de este tema también podrás verlo en nuestra conferencia virtual gratuita, dando clic al siguiente enlace “Conferencia: Precisiones sobre el Decreto 579”

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Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín