Es innegable que el contenido del Decreto 579 de abril 15 de 2020, expedido por el Ministerio de Vivienda, adoptando medidas transitorias en materia de propiedad horizontal, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, ha generado diversas interpretaciones, en especial en lo relacionado con el cobro de los intereses moratorios y beneficios por pronto pago, el reajuste de las cuotas de administración y la fecha límite para celebrar asambleas presenciales.
A pesar de que sobre estos temas ya tuvimos la oportunidad de explicar nuestra posición en una conferencia el pasado 24 de abril, la cual puedes ver, de manera gratuita, dando clic al siguiente enlace “Conferencia: Precisiones sobre el Decreto 579”, ahora pretendemos, a través de este especial, que presentaremos en tres notas, aproximarnos de manera escrita a un criterio de interpretación jurídica del Decreto 579, pero no con base en nuestro pensamiento, ni en lo que parezca más conveniente para cada propiedad horizontal o que lo permita ejecutar el sistema contable, sino conforme a lo que determina la ley, entendiendo por tal no solo el Decreto 579, sino todas aquellas normas que se deben tener en cuenta para entenderlo. En tal sentido, acudiremos al contenido de la ley 675, el código civil y, en lo pertinente, a la jurisprudencia de la Corte Constitucional en relación con los parámetros de “interpretación y aplicación de la ley en el tiempo”.
Primera parte
Cómo se deben cobrar los intereses moratorios y beneficios por pronto pago
Proponemos abordar, como primer tema, el de los intereses moratorios, para lo cual será necesario ubicarnos, inicialmente, en el parágrafo 4 del artículo 7 del Decreto 579, que fijó las condiciones para el cobro de los intereses moratorios.
“PARÁGRAFO 4. Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente derecho y el treinta 30 de junio de 2020, el pago de las cuotas de administración de zonas comunes podrá realizarse en cualquier momento de cada mes sin intereses de mora, penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes.
De existir descuentos aprobados en cada administración serán aplicables las mismas reglas del inciso anterior”
Para facilitar la explicación de la norma, vamos a dividirla en cuatro partes:
La primera parte será el texto “Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente derecho y el treinta 30 de junio de 2020” , pues este nos indica indica el término de vigencia de la disposición que adelante establece.
La segunda parte “el pago de las cuotas de administración de zonas comunes” se refiere a la obligación que corresponde a cada propietario.
La tercera parte en que dividimos la norma, que indica “podrá realizarse en cualquier momento de cada mes sin intereses de mora, penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes”, se refiere a la disposición concreta que creó el Decreto, otorgando un nuevo plazo, distinto al que estuviera vigente en cualquier propiedad horizontal, para pagar la cuota de administración, sin que por hacer uso de ese plazo se deban pagar intereses, penalidades o sanciones.
Y la última parte “De existir descuentos aprobados en cada administración serán aplicables las mismas reglas del inciso anterior” es la que se refiere a aquellas copropiedades en la que existes valores diferentes de cuotas de administración, según se pague en una fecha u otra del mes, mejor conocida como “pronto pago”. Lo que precisa esta última parte de la norma es que la posibilidad de pagar con ese descuento ahora no solo opera durante el plazo fijado en el reglamento o por la asamblea, sino durante todo el mes, pues se aplica la misma regla indicada atrás de ampliación del plazo.
Nociones de plazo e interés moratorio
Para sustentar mejor la intepretación dada a la norma, será necesario detenernos en determinar “cómo funciona el pago de cuotas de administración”, para que así podamos comprender mejor la expresión “en cualquier momento de cada mes” contenida en el parágrafo 4 del artículo 7 del Decreto 579.
Es indispensable acudir entonces a la ley 675 de 2001, que regula el régimen de la Propiedad Horizontal y, en su artículo 29, establece la obligación de pagar expensas comunes:
“ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.”
Ese artículo consagra, como lo expresamos, la obligación de pagar expensas comunes para todo propietario de un bien en propiedad horizontal, la cual se determina, con mayor precisión y se convierte en fuente de la obligación, cuando se redacta el reglamento de propiedad horizontal mediante el cual se constituye el edificio o conjunto a dicho régimen.
En tal sentido, podremos afirmar que los reglamentos de la propiedad horizontal establecen, de manera particular, que las expensas comunes se pagan mediante cuotas de administración, de forma mensual, por cada copropietario.
Lo anterior también nos permite decir que la obligación de pagar expensas comunes, es una obligación independiente y autónoma, por cada mes, con un plazo y condiciones para cada una de ellas. Y si se trata de obligaciones independientes, pero que se causan de manera mensual y permanente, entonces corresponderá determinar cuál es el plazo para pagarlas.
“ARTICULO 1551 CÓDIGO CIVIL. DEFINICION DE PLAZO. El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación; puede ser expreso o tácito. Es tácito, el indispensable para cumplirlo.”
Con base en esta norma del Código Civil, que indica que existen obligaciones a plazo, es decir, para las que se fija una época en que deben cumplirse, debemos decir entonces que cada copropiedad, de manera particular, establece un plazo para el pago de sus expensas comunes, lo cual hace en el reglamento de la propiedad horizontal o algunas veces por una mera disposición de la asamblea. Hay muchos reglamentos de propiedad horizontal que indican que el pago de las expensas comunes se realiza de forma anticipada, dentro de los 5 primeros días de cada mes, dentro de los 10 primeros días de cada mes o alguno establecen incluso que se tiene todo el mes para pagarla.
Este concepto de plazo es muy importante, y se debe tener claro para poder comprender el alcance de este decreto, en cuanto al cobro de intereses de mora, tal como procedemos a explicar.
“ARTICULO 1608. MORA DEL DEUDOR. El deudor está en mora: 1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora.”
Del artículo 1608 del Código Civil transcrito se tiene que si la obligación no se cumple dentro del término o plazo estipulado, el deudor entra en mora, ante lo cual se presenta la siguiente inquietud: ¿Cuál es la consecuencia que el deudor entre en mora? Para responder esa inquietud, en el campo de la propiedad horizontal, se debe recurrir al artículo 30 de la ley 675
“ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.”
Es claro entonces que, en condiciones normales y sin tener en cuenta el Decreto 579, si un propietario no paga su cuota de administración, dentro del plazo establecido en el reglamento de propiedad horizontal o por la asamblea general, esto es, según cada caso, los 5 primeros días, o los 10, o todo el mes, se generarán, a partir del vencimiento del plazo, intereses moratorios equivalente a una y media veces el interés bancario corriente.
Decreto 579 modificó el plazo para pagar las expensas
Si con base en las normas expuestas revisamos nuevamente el contenido del parágrafo 4 del artículo 7 del Decreto 579, podremos entender entonces que lo que la norma hace no es más que modifcar el plazo para el pago de la cuota de administración, cuando permite pagar, cada cuota, en cualquier momento del mes, sin que por ello se cobren intereses o sanciones.
Durante ese mismo nuevo plazo, de 30 días, indica la norma, se respetarán los descuentos que existan, es decir, se respetará el valor de pronto pago que se haya pactado, sin importar que, para ello, se hubiera dispuesto el pago en una fecha anterior.
En otras palabras, lo que indica la norma, es que, entre abril 15 y junio 30, no se tendrán en cuenta los plazos establecidos en cada reglamento o por asamblea, para el pago de cuotas de adminsitración, porque con base en este decreto los propietarios tendrá un nuevo plazo, esto es, todos el mes para pagar.
Cómo se calculan los intereses a quien no paga dentro del mes
Ahora bien, vencido el nuevo plazo fijado por el decreto para pagar la cuota de administración, operará el artículo 30 de la ley 675 de 2001, es decir, se comenzarán a causar intereses moratorios, lo cuales, en el caso de la cuota de administración del mes de abril, por ejemplo, solo se causarán a partir del mayo 1, para aquellos propietarios que a abril 30, no cumplieron con su obligación.
Teniendo en cuenta que al 1 de mayo, en aquellos casos en que el propietario no pagó su cuota de abril, no podrá saberse que día del mes de mayo la cancelará, no podrán entoncesn incluirse intereses de mora en el estado de cuenta o factura de mayo. Tendrán que esperarse para saber qué día de mayo paga el propietario la cuota de abril y ese día, líquidarle los intereses moratorios, por ejemplo, si paga el 21 de mayo la cuota de abril, se le deben liquidar entonces 20 días de intereses moratorios, pues fue el tiempo que estuvo en mora (de mayo 1 al 20). Esa liquidación se hára al momento de imputarse el pago y se deberá dejar constancia de ello en el recibo que se expida o en el estado de cuenta del mes, por lo cual, ese propietario tendrá un saldo por pagar en esa nueva factura o estado de cuenta.
Le recomendamos leer: Interés de mora en Propiedad Horizontal mayo de 2020
Pero en el mismo ejemplo anterior, si al finalizar el mes de mayo, ese propietario no ha pagado la cuota de administración de abril, deberán entonces cobrarse intereses moratorios por todo el mes de mayo, lo cual se podrá reflejar en el estado de cuenta o factura expedida en el mes de junio.
Conclusión en cuanto a los intereses moratorios
Como conclusión a este punto, debemos decir que:
- No es cierto que no se puedan cobrar intereses moratorios de las cuotas de abril, mayo y junio, y que estas se puedan pagar hasta junio 30 de 2020.
- La cuota de administración de abril ya no tendrá los plazos establecidos, hasta ahora, en los reglamentos o por asambleas para pagarse, sino que el plazo será todo el mes. Pero si no se paga en ese plazo, a partir de mayo 1 se comenzarán a generar intereses de mora. La misma situación aplica para los meses de mayo y junio.
- Los saldos adeudados a marzo 31 de 2020, continuarán generando intereses moratorios como antes, pues el parágrafo 4 del artículo 7 del Decreto 579 solo tiene efectos sobre los plazos para el pago de las cuotas de abril a junio 30, los plazos de las obligaciones anteriores no se modifican y al estar vencidos, se continúan causando los intereses moratorios.
Para ver la Segunda Parte de este especial dar clic aquí: Reajuste de expensas comunes
Recuerda que este tema también podrás verlo en nuestra conferencia gratuita, dando clic al siguiente enlace “Conferencia: Precisiones sobre el Decreto 579”
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Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
