En la primera y segunda parte de este especial sobre la elección de miembros de consejo de administración, nos hemos referido a la posibilidad de exigir, en el Reglamento de Propiedad Horizontal – R.P.H., la condición de encontrarse a paz y salvo por el pago de expensas comunes, para presentarse como candidato.
De igual manera nos ocupamos de la remoción de aquel miembro de consejo de administración que es elegido por la asamblea encontrándose en mora, a pesar de prohibirlo expresamente el R.P.H., así como de aquel que fue elegido estando a paz y salvo, pero incurrió en mora durante el ejercicio de su cargo.
En este tercera y última parte, trataremos el tema de la elección en el consejo de un residente de la copropiedad que no tiene la calidad de propietario y tampoco cuenta con poder de un propietario para ser elegido.
Por qué un residente no propietario puede estar interesado en ser parte del consejo
Cuando se plantea el tema de elegir a un residente no propietario en el consejo de administración, se piensa inmediatamente en que se trata de un arrendatario, sin ningún sentido de pertenencia, por lo cual se parte de la base equivocada de que su elección solo traería problemas en el manejo administrativo de la copropiedad.
Lo cierto es que no se puede considerar como una verdad absoluta la falta de sentido de pertenencia de los arrendatarios y mucho menos cuando, por alguna situación jurídica, pueden tener como objetivo llegar convertirse en propietarios en un futuro (leasing habitacional) o tienen un establecimiento de comercio u oficina que funciona en una unidad privada de años atrás.
En el caso del leasing habitacional, por ejemplo, sistema de compra de vivienda que ha ganado una participación importante en el mercado, el verdadero propietario del inmueble es el Banco o Entidad Financiera, y quien lo habita, a pesar de pagar una cuota mensual importante, no tiene un derecho sobre el inmueble sino que es un mero tenedor.
También puede suceder que quien habita el inmueble de años atrás, no aparece como propietario inscrito en la oficina de registro, porque por alguna razón no pudo legalizar su título y en tal sentido es un “poseedor”.
Se tiene entonces que a la fría letra del artículo 53 de la ley 675 de 2001, si el Banco no autoriza al locatario o tenedor del inmueble, o el propietario no autoriza a su arrendatario o cualquier otro residente no recibe poder de un propietario, no podría ser elegido miembro del consejo de administración.
Ley 675 de 2001. Artículo 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.
Sentencias de la Corte Constitucional permiten elegir al residente sin poder del propietario
No obstante el texto del artículo transcrito, ConTodaPropiedad.com® siempre ha considerado que los residentes no propietarios, a pesar no contar con un poder de otro propietario, sí pueden conformar el consejo de administración. Para ello es suficiente que en su condición de residentes, sean elegidos por la asamblea general.
Esta afirmación se basa en la interpretación de dos sentencia de la Corte Constitucional. De una parte la C-318 de 2002 que estudió el alcance de la expresión “propietario” en el régimen de propiedad horizontal, y de otra la sentencia C-738 de 2002, que al estudiar el artículo 76-2 aprobó que las Juntas Directiva de las Unidades Inmobiliarias Cerradas estuvieran conformadas por residentes no propietarios.
Aquellos artículos de los reglamentos que prohíben otorgar poder a arrendatarios o que estos últimos hagan parte de consejos de administración, se tendrán por no escritos
Sentencia C-318 de 2002 condiciona el alcance del término “propietario”
Deberá recordarse que la sentencia C – 318 de mayo de 2002 de la Corte Constitucional, encontró ajustados a derecho varios artículos de la ley 675 de 2001, relacionados con la participación de los propietarios en los órganos de administración de la propiedad, en el entendido de que el término “propietarios”, no excluye a los demás residentes, no propietarios, de participar con derecho a voz, en dichos órganos (asambleas y consejos), cuando quiera que se discutan temas que puedan afectarlos.
Es con base en esta sentencia que los residentes de los edificios y conjuntos, a pesar de no ser propietarios, pueden asistir con derecho a voz a las asambleas o hacer parte de los consejos de administración, razón por la cual, aquellos artículos de los reglamentos que prohíben otorgar poder a arrendatarios o que estos últimos hagan parte de consejos de administración, se tendrán por no escritos.
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Sentencia C-738 de 2002 y la conformación de Juntas Directiva de U.I.C.
Por otra parte, el artículo 76-2 de la mencionada Ley 675, faculta la integración de Juntas Administradoras de Unidades Inmobiliarias Cerradas por moradores no propietarios, sobre lo cual la misma Corte Constitucional precisó, a través de la sentencia C-738 de 2002, que la presencia de este tipo de residentes (no propietarios) en dicho órgano administrativo, no constituye una amenaza real para el derecho de propiedad que los titulares de inmuebles privados tienen sobre las zonas comunes.
Asamblea puede elegir en el consejo un residente no propietario sin poder
De la lectura de las dos sentencias y conforme con lo expresado en esta nota, concluimos entonces que si un residente de la copropiedad que no tenga la calidad de propietario, porque es por ejemplo arrendatario, tenedor a cualquier título o poseedor, y tampoco recibe un poder de un propietario, desea ser miembro del consejo de administración, puede someter su nombre a consideración de la asamblea y si ésta lo elige, tal elección será legal y podrá ejercer su cargo.
De clic aquí para ver: Parte 1 – Informe especial: Inhabilidades para ser elegido en el consejo de administración y remoción del cargo
Segunda parte Informe especial: Inhabilidades para ser elegido en el consejo de administración y remoción del cargo
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