Si quien convoca es el administrador y los temas pendientes por tratar son aprobación de estados financieros, aprobación de presupuesto o nombramientos, la asamblea será ordinaria

Han concluido con éxito la mayoría de las asambleas de Propiedad Horizontal (P.H.) en el país, sin embargo, en algunas no fue posible agotar la totalidad del orden del día propuesto, quedando decisiones por tomar.

En aquellas copropiedades con temas pendientes por tratar, será necesario celebrar otra reunión, pero la pregunta es ¿cómo convocarla?. Será la ¿continuación de la asamblea anterior?; se tratará de una ¿segunda convocatoria? o ¿se convocará como una nueva asamblea?; la nueva asamblea será ¿ordinaria o extraordinaria?   

Continuación de una asamblea anterior

En la ley 675 de 2001 no existe una norma que regule la suspensión de una asamblea y mucho menos para su eventual continuación. Es por eso que cuando los propietarios se atreven a suspender la asamblea, generalmente acuden a las normas del Código de Comercio, sobre asambleas de sociedades comerciales.

La posición de ConTodaPropiedad^® es diferente, pues existe norma propia en el régimen de la P.H. para regular las asambleas, que no incluye su suspensión. Al no encontrarnos frente a un vacío normativo, sino ante una regulación negativa por parte del legislador, no se cumple el requisito legal para acudir a la analogía, por lo cual no se pueden utilizar las normas sobre suspensión de asambleas del Código de Comercio.

La única alternativa, por tanto, para decidir sobre la suspensión de la asamblea en una P.H., sería que el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal (R.P.H.), sí la regule, al igual que su continuación.

Pero, en cualquiera de los casos, es absolutamente claro que la decisión de suspender la asamblea debe tomarse mientras exista quórum suficiente (+ 50%), pues sin quórum no podrían tomarse decisiones válidas, por lo cual no se estaría frente a una decisión de suspensión sino ante la desintegración de la asamblea.

Asamblea de segunda convocatoria

Otra alternativa que se plantea, cuando se termina la asamblea sin que se agote la totalidad del orden del día, es reunirse en segunda convocatoria, con lo cual la nueva reunión se haría tres días después y el quórum lo constituiría cualquier número de propietarios o representantes que asista.

ConTodaPropiedad^® tampoco está de acuerdo con esa posición, pues las asambleas de segunda convocatoria solo tienen lugar cuando la reunión en primera convocatoria no pudo realizarse, por no reunir un número de propietarios o apoderados que representaran más del 50% del total de coeficientes.

Pero cuando la reunión sí se celebró, porque comenzó con un quórum mayor del 50% de coeficientes, pero minutos más tarde u horas después se retiran algunos participantes, lo que sucede es que el quórum se desintegra, por lo cual la asamblea se termina quedando algunos puntos pendientes, siendo necesario, en ese caso, convocar una nueva reunión.

Como una nueva asamblea

Consideramos que los temas que no alcanzaron a tratarse en la asamblea ordinaria, deben discutirse en una nueva  asamblea, que comenzará desde “cero” y que por tanto tendrá una “primera convocatoria”.

En la nueva convocatoria deberá incluirse, una vez más, la verificación de quórum, nombramiento de presidente y secretario y demás puntos a tratar en el orden del día, que podrán ser aquellos que no se discutieron ni aprobaron, e incluso nuevos puntos.

Por tratarse de una nueva asamblea, deberá contar con quórum superior al 50% del total de coeficientes y de no lograrlo, se deberá realizar una segunda convocatoria, en la que cualquier número plural de propietario o sus representantes, constituirán quórum suficiente para deliberar o decidir.

Nueva asamblea será ordinaria o extraordinaria

Por último, la duda a resolver será entonces si la nueva asamblea se convoca como ordinaria o extraordinaria. Y la respuesta dependerá de quién la convoque y del tipo de temas a tratar.

En efecto, si quien convoca es el administrador y los temas pendientes por tratar son aprobación de estados financieros, aprobación de presupuesto o nombramientos, la asamblea será ordinaria y deberá convocarse con 15 días calendario de anticipación, como los dispone el primer inciso del artículo 39 de la ley 675 de 2001.

Pero  si se trata de otros temas y quien convoca es el administrador, el revisor fiscal, el consejo de administración o un número de propietarios que represente 1/5 parte del total, la asamblea será extraordinaria, y el tiempo de envío de la convocatoria será el que disponga el R.P.H.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín