Uno de los graves problemas que afecta la propiedad horizontal es el relacionado con el crecimiento de valores adeudados por concepto de expensas comunes por algunos propietarios, lo que generalmente se conoce como “cartera”.
A pesar de que la ley 675 de 2001 creó mecanismos muy prácticos para poder acudir a acciones judiciales, con el fin de obtener el pago de los valores adeudados a través de la decisión de un Juez, no podemos negar que la mora judicial hace que muchas veces tales mecanismos no brinden los resultados inmediatos que la copropiedad requiere.
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Por lo anterior, la Corte Constitucional, a través de sus sentencias de tutela, ha respaldado las decisiones de algunos órganos de administración de la copropiedades que suspenden la prestación de servicios comunes a los propietarios y residentes en mora, siempre que tales decisiones no impidan el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia de esa persona o de su grupo familiar.
Con el fin de que los administradores y los consejos de administración, cuenten con herramientas claras para ejercer mecanismos de cobro prejudiciales, tendientes a obtener el pago de expensas comunes adeudadas sin recurrir al aparato judicial, nos parece pertinente relacionar las sentencias dictadas por el alto tribunal sobre el tema, acompañadas de una breve explicación sobre su aplicación concreta. Además, con fines eminentemente didácticos, separaremos los ítems en aquellas decisiones que es posible tomar y en aquellas que violarían derechos fundamentales, lo cual impide que la administración las aplique como válidas.
1. Decisiones que se consideran ajustadas a derecho
1.1. Suspensión de servicios comunes no esenciales
A través de la sentencia T-454 de agosto 31 de 1998, con ponencia del H. Magistrado ALEJANDRO MARTINEZ CABALLERO, la Corte Constitucional calificó como legales las decisiones de los órganos de administración, de suspender los servicios prestados por la copropiedad a aquellos residentes que incumplen su obligación de contribuir con el pago de expensas comunes. Tal decisión es perfectamente válida, sentenció la Corte, siempre que aquella no impida el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora.
Para arribar a tal conclusión, la Corte indica inicialmente que las juntas administradoras tienen las potestades necesarias e indispensables para mantener la convivencia entre copropietarios y la custodia de los bienes comunes, al tiempo que establece como obligación de los copropietarios contribuir a las expensas para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, resaltando éste como un deber perentorio. Con base en lo expuesto, asegura la Sala, “las asambleas de copropietarios pueden adelantar las medidas estrictamente necesarias para efectuar los cobros correspondientes, lo que incluye requerimientos pre-procesales de la obligación económica, claro está todo de acuerdo con la legislación vigente.” Y añade, “la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que ‘las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes’ “.
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De acuerdo con lo anterior, algunos de los servicios comunes que a manera de ejemplo podrían suspenderse serían:
1. Utilización del salón social;
2. Utilización de piscina y zonas húmedas;
3. Utilización de gimnasio;
4. Utilización de canchas y elementos deportivos.
1.2. Publicación de listado de deudores en mora
En relación con la publicación de lista de morosos en las zonas comunes de la copropiedad, la Corte dijo, en la sentencia T- 360 de 1995, que tal publicación no constituye, por sí misma, violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de administración y este es un asunto que interesa a los demás habitantes de la copropiedad. En lo pertinente, dijo el citado fallo:
“Ahora bien, la publicación de la lista de deudores morosos en las carteleras del conjunto residencial en obedecimiento de directrices trazadas por la asamblea de copropietarios, no constituye por sí misma, vulneración del derecho constitucional fundamental a la intimidad ni al buen nombre. (…) Las circunstancias descritas en este caso no comportan una situación que pueda interesar tan solo al propietario, sino que involucran aspectos que comprometen a los demás miembros del conjunto residencial, y que, de algún modo, se relacionan con las previsiones del reglamento de la copropiedad. No se trata de informaciones estrictamente personales, familiares no destinadas al conocimiento público; por el contrario, la administración no hizo nada diferente a cumplir lo establecido por el reglamento de copropiedad del conjunto residencial, en el sentido de informar la situación de mora en que se encuentra el mencionado señor González Luna, en relación con el atraso que presenta en el pago de las cuotas de administración, después de habérsele requerido para el pago de las cuotas adeudadas. Claro que la Corte precisó, en la sentencia T-630 de 1997, que la información en las carteleras de morosos debe ser ponderada. Deberá estudiarse: a) si la información contenida en las listas involucran aspectos que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial; b) si no se describen aspectos estrictamente personales o familiares; c) si la información tiene relevancia económica para todos los miembros del conjunto; d) si la publicación se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a todo el público en general.”
De las reglas fijadas por la Corte Constitucional, podrá precisarse:
- La decisión de publicar el listado de deudores en mora debe provenir del reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad, o en su defecto, de la asamblea general de propietarios.
- El listado debe contener la información de todos los deudores en mora, y no sólo de la persona que adeude el mayor valor a la copropiedad o de alguno en particular.
- El listado deberá fijarse en un sitio que no sea de acceso al público en general. Sobre este punto debemos decir que la ley 675 de 2001, al desarrollar el mandato de la Corte Constitucional, condicionó en el parágrafo del artículo 30, la publicación a lugares donde no existiera tránsito constante de visitantes, lo cual no necesariamente se debería entender como “acceso al público en general”, razón por la cual se interpreta que tales listados pueden aun publicarse en las porterías, siempre que se haga hacia el interior de la copropiedad.
1.3. Suspensión del servicio de selección de correspondencia
La Corte considera que la orden de impedir la recepción de correspondencia se constituye en un proceder caprichoso, pues transgrede el núcleo esencial del derecho a la intimidad personal y familiar previsto en el artículo 15 de la Constitución. Sin embargo, la misma Corte reconoce que una restricción que no impida el acceso a la correspondencia sino que establezca una regla de comportamiento, así sea mortificante para el moroso, no viola derechos fundamentales de éste, como es el caso de la suspensión del servicio de selección de correspondencia. Significa ello que al momento de ser recibida la correspondencia del deudor moroso por parte de la persona encargada de la portería, ésta no puede negarse a recibirla, pero si a depositarla en el casillero particular del deudor, actividad en la que consiste la selección; en este caso, la correspondencia una vez recibida, podrá ser depositada en un lugar común, al cual debe acceder el deudor para encontrarla.
1.4. Servicio de apertura de puertas de ingreso
En principio la Corte considera que la orden que los Administradores le dan al portero para que no abra los garajes para así obligar al inquilino moroso a bajarse del vehículo, abrir el mismo la puerta y entrar y luego cerrar dicha puerta, no vulnera derechos fundamentales del deudor en mora, siempre que se tengan en cuenta las circunstancias de cada caso, como por ejemplo la edad de los usuarios, las condiciones físicas, si es o no discapacitado, ya que en estos casos, si podrían vulnerarse derechos fundamentales, al ponerse a las personas en situación de riesgo que amenace violar el derecho a la vida, a la integridad personal o a la libertad de locomoción.
1.5. Suspensión del servicio de ascensor por mora en el pago
Según la sentencia T-568 de 2002, con ponencia del H. Magistrado Alvaro Tafur Galvis, la hipótesis de suspensión de ascensores se asemeja a la ya tratada por la jurisprudencia en relación con los obstáculos para abrir las puertas de entrada a un condominio. En este sentido la sentencia que unificó los criterios al respecto estimó que el análisis de estas situaciones sugiere tener en cuenta las circunstancias de cada caso, como por ejemplo, la edad de los usuarios, las condiciones físicas, si se trata o no de personas con alguna disminución física o discapacitadas, pues en estos casos pueden vulnerarse derechos fundamentales si se pone a las persona en situación de riesgo que amenace violar el derecho a la vida, a la integridad personal o la libertad de locomoción.
Lo anterior significa que cuando la persona sobre la que se ordena la suspensión del servicio, no se encuentra en tales circunstancia, no existirá razón jurídica para que la medida no pueda aplicarse.
1.6. Suspensión del servicio de parqueadero común
En relación con la suspensión del ingreso de vehículos de deudores en mora de expensas comunes, a parqueaderos comunes del edificio o conjunto, la Corte Constitucional, a través de la sentencia T-506 de 2003, con ponencia de la H. Magistrado CLARA INES VARGAS HERNANDEZ, consideró que tal decisión no es desproporcionada, por cuanto no sacrifica el ejercicio de las condiciones mínimas de existencia del accionante y su familia, a quienes en ningún momento se les impide ingresar al inmueble de su propiedad o se les priva de servicios públicos esenciales, así como tampoco del uso de otros bienes comunes.
En cuanto al posible riesgo de inseguridad al que se vería abocado el propietario por no poder ingresar el vehículo, el alto tribunal manifestó: “Además, si el demandante ha decidido parquear su vehículo fuera del conjunto residencial exponiéndolo de esta forma a la acción de la delincuencia, es una decisión que a él atañe y no a la Junta Administradora”.
1.7. Suspensión del derecho a votar
A través de la sentencia T-633 del año 2002, con ponencia del H. Magistrado JAIME ARAUJO RENTERIA, la Corte consideró que la prohibición de asistir a la asamblea general de propietarios no viola ningún derecho fundamental, pues corresponde a una medida legítima que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades horizontales, con el fin de procurar el pago de las cuotas de administración necesarias para el mantenimiento de los bienes de dominio común, buscando desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se susciten entre los copropietarios y los órganos de administración.
2. Decisiones que violan derechos fundamentales
2.1. Expulsión del residente en mora
A través de la sentencia T-470 de 1999, de julio 6 de 1999, con ponencia del H. Magistrado JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO, la Corte fijó su posición frente a ilegalidad de la decisión de expulsión de la vivienda de una persona que la ocupa por haber incurrido en mora. A pesar de que la citada decisión tuvo relación con el derecho constitucional a una vivienda digna, consagrado en el artículo 51 de la Constitución Política, consideramos que la misma también puede tenerse como base para no tomar una decisión en el mismo sentido en un edificio de oficinas o centro comercial, pues la misma también involucró otra serie derechos constitucionales como el derecho a la propiedad privada (art. 58 C.P.).
Por otra parte, la Corte Constitucional consideró que la Administración de un centro residencial, y en este caso podría pensarse que también la de un edificio de oficinas, cuya función en ambas situaciones, únicamente recae sobre las áreas comunes y de ninguna manera puede extenderse a las privadas, desborda el campo de sus atribuciones cuando obstaculiza o impide a los habitantes de las unidades de aquél ejercer los derechos individuales que les corresponden.
2.2. Suspensión de servicios públicos prestados por empresas distintas a la copropiedad
La Corte Constitucional en la sentencia T-454/98, relacionada atrás, indicó que no se puede suspender el servicio público de energía, acueducto, alcantarillado o gas, cuando dicho servicio llega de red matriz; por el contrario, tratándose de una distribución interna sí se puede ordenar la suspensión del servicio en caso de mora del propietario o inquilino. La Corte estimó entonces que “La situación difiere si la administración suspende servicios que presta una empresa ajena a su relación, por ejemplo los servicios públicos, pues no sólo abusa de sus facultades de cobro y contraviene arbitrariamente el principio de continuidad de los servicios públicos sino que desconoce una necesidad vital de las personas”.
2.3. Suspensión del servicio de citófono
A partir de la sentencia SU-509 de 2001, tantas veces mentada en este concepto, la H. Corte consideró que no era legal la decisión de los órganos de administración de la copropiedad, que suspendía el servicio de citofonía a los propietarios en mora.
A la anterior conclusión llegó la Corte, tras considerar que el uso del citófono no es solo para anunciar visitantes, sino que, en ocasiones incide en avisos o informaciones vitales; el citófono es un elemento comunicador que permite dar informaciones urgentes que pueden ser necesarias para el goce de los derechos fundamentales, inclusive para preservar la vida o seguridad física de niños, de ancianos, de discapacitados y de todos los residentes y puede ser transmisor de información urgente sobre otros derechos fundamentales, como por ejemplo sobre el trabajo. De acuerdo con ello, la suspensión del servicio podría ser una amenaza para la pronta solución de riesgos imprevistos, sea cual fuere la distancia entre portería y habitación del copropietario, lo cual puede vulnerar derechos fundamentales de las personas.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
