Para el estudio de la excusa se debe tener en cuenta la parte final del inciso primero del artículo 60 de la ley 675, pues este ordena valorar la intención, la imprudencia o la negligencia al momento de cometer la falta, las circunstancias atenuantes y el daño causado.
Es normal que toda convocatoria a asamblea de propietarios vaya acompañada de la advertencia de una multa, por no asistir a la reunión, o incluso por no permanecer durante toda la misma. Pero este año en especial, con ocasión de la pandemia por Covid19, surge la obligatoria pregunta de si tal multa se puede imponer o si la inasistencia se encuentra justificada por el temor de los propietarios a un contagio.
Las respuestas que se han dado a estos interrogantes varían, según se trate de asamblea virtual o presencial, pero la gran mayoría de ellas están encaminadas a sostener que es perfectamente legal imponer la sanción, pues en las asambleas virtuales nada justifica que el propietario no participe de la reunión, pues ahora tiene mayores facilidades para conectarse desde cualquier lugar, y en las presenciales se dice que si bien el propietario puede dejar de asistir, también tiene la oportunidad de otorgar un poder, razón por la cual, de no hacerlo, incurriría en la sanción económica.
Sanción debe respetar el derecho fundamental al debido proceso
Pero en ConTodaPropiedad.com no estamos de acuerdo, en principio, con ninguna de las dos posiciones, pues a pesar de que la multa sí puede imponerse, es absolutamente necesario respetar al propietario el derecho fundamental al debido proceso, consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política, que no solo le permite tener la garantía de ser sancionado por el órgano competente, que podría ser el consejo de administración, sino tener la oportunidad de presentar una excusa que justifique su inasistencia, y es ahí donde deberá hacerse una evaluación sobre la verdadera procedencia de la sanción.
Para explicar, en forma didáctica, cómo se agota ese debido proceso, presentamos un “paso a paso” del procedimiento de imposición de multas por inasistencia a asamblea, o por falta de permanencia durante toda ella.
Paso cero. Sanción y procedimiento consagrado en el reglamento de propiedad horizontal
Antes de iniciar el procedimiento de imposición de sanción existe un requisito previo, que hemos querido llamar “paso cero” y que consiste en que tanto el monto de la sanción por no asistir a la asamblea o no permanecer durante toda la reunión, se encuentre consagrado en el reglamento de propiedad horizontal, tal como lo exige el artículo 60 de la ley 675 de 2001. De la misma manera y según lo exige el mismo artículo, es necesario que el procedimiento de imposición de la sanción, que se explicará a continuación, también esté consagrado en el mismo reglamento de propiedad horizontal.
Así mismo, en la convocatoria a la asamblea general enviada a los propietarios, debió haberse advertido que la inasistencia o falta de permanencia en la asamblea, generaría la imposición de la multa consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.
Paso uno. Relación al presidente del consejo
El citado procedimiento se inicia por parte del administrador, con la relación que entrega al Presidente del Consejo, de aquellos propietarios que no se hicieron presentes, se ausentaron o llegaron tarde, según el caso. Ello por cuanto el administrador no puede imponer la sanción, sino que debe ser el consejo de administración el que decida sobre su imposición, si así se ha facultado en el reglamento de propiedad horizontal, según lo establece el artículo 60 de la ley 675 ya mencionado.
Paso dos. Requerimiento para presentar excusa
Una vez recibida por el Presidente del Consejo la relación, se deben elaborar comunicaciones a cada uno de los propietarios contra quiénes se inicia el procedimiento, informándoles de la posibilidad de presentar una excusa que justifique su inasistencia, retraso o retiro.
Paso tres. Estudio de las excusas por el consejo de administración
Durante la próxima reunión de Consejo de Administración que cuente con el quórum y mayorías necesarias, se deberán estudiar cada una de las excusas presentadas y decidir qué propietarios han justificado su inasistencia y cuáles no, dejando constancia en el acta de esa reunión, tanto del “CONSIDERANDO” como del “RESUELVE”, en cada caso.
Para el estudio de la excusa será de trascendental importancia tener en cuenta la parte final del inciso primero del artículo 60 ya mencionado, pues este ordena valorar la intención, la imprudencia o la negligencia al momento de cometer la falta, en este caso, no asistir a la asamblea. También deberán tenerse en cuenta las circunstancias atenuantes, como lo es actualmente una posibilidad de contagio por Covid19 o problemas de conectividad, según la asamblea haya sido presencial o virtual. Y por último, deberá valorarse el daño causado, esto es, si la no presencia generó algún perjuicio a la copropiedad, como no haber contado con el quórum necesario para tomar una decisión, por ejemplo.
Paso cuatro. Notificación de la sanción
Una vez impuesta la sanción, el administrador deberá dirigir comunicación escrita al propietario afectado, en forma inmediata después de que el acta del Consejo de administración sea aprobada, en la cual deberá transcribir la parte pertinente del acta en la cual se “consideró” y “resolvió” imponer la sanción.
Paso cinco. Cobro de la sanción
Sólo pasados 30 días, contados desde el día de la notificación de la sanción, se podrá cobrar al infractor el valor de la multa impuesta, salvo en el caso que este “impugne” la decisión ante un Juez de la República, luego de lo cual se deberá esperar la terminación del proceso.
Henry Martínez Rojas
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
