Decreto 768 de 2025 diferencia entre la instalación de protecciones de ventanas y vidrios acústicos
Esta es la cuarta entrega del especial de ConTodaPropiedad sobre el impacto del Decreto 768 de 2025 en la Propiedad Horizontal. En la primera nota revisamos sus implicaciones generales, en la segunda la prohibición de usar pruebas obtenidas violando la intimidad, y en la tercera la supuesta facultad de los alcaldes para fijar horarios a actividades en espacios semiprivados. Hoy analizamos un punto que genera constantes debates en edificios y conjuntos: las nuevas reglas para la instalación de protecciones exteriores en ventanas, vidrios acústicos, polarizados, blindados y elementos decorativos.
📝 Las novedades de la norma
Para el análisis será necesario comenzar por conocer el texto del artículo 2.2.8.18.12.13 del Decreto 768, que establece una clara diferencia entre “protecciones exteriores de las ventanas” y la instalación de “vidrios insonorizantes, películas de protección solar, blindajes y elementos decorativos, entre otros”.
Artículo 2.2.8.18.12.1.3 – Protecciones exteriores de ventanas
“En lo atinente a las protecciones exteriores de las ventanas, se aplicará el régimen de conservación de la integridad urbanística. La instalación de protección de las ventanas a través de vidrios insonorizantes, películas de protección solar o blindaje, los elementos decorativos, los vitrales, esmerilados, biselados o cualquier otro trabajo de vidriería de carácter temporal no se considerarán comportamientos que afectan la integridad urbanística.”
🏛️ Régimen de conservación en protecciones exteriores
Cómo se indicó, la norma inicialmente se refiere a “protecciones exteriores de las ventanas”, pudiendo entenderse como tales las rejas de seguridad, cerramientos metálicos u otras estructuras fijas que se instalan por fuera de la ventana, indicando que en este caso se deberá aplicar el régimen de conservación de la integridad urbanística.
La referencia al “régimen de conservación” proviene de la normativa urbanística general (Ley 388 de 1997 y Decreto 1077 de 2015). Este régimen exige que toda obra en un inmueble conserve las condiciones básicas de orden, uniformidad y estética arquitectónica, conforme al diseño aprobado en la licencia de construcción y al Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
En otras palabras, no se puede intervenir libremente en fachadas o elementos visibles de los edificios, con la instalación de protecciones exteriores de las ventanas, pues su diseño hace parte de la integridad urbana que debe preservarse.
- Estas instalaciones deben respetar el diseño arquitectónico aprobado en la licencia de construcción.
- Si modifican la fachada o alteran su uniformidad, requerirán autorización de la asamblea general de copropietarios, conforme a los arts. 3 y 19 de la Ley 675 de 2001.
- El administrador debe verificar que las decisiones se ajusten al reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, convocar a la asamblea para autorizar los cambios.
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🪟 Cambio de vidrios y elementos de protección: no constituyen infracción urbanística
Pero la redacción inicial de la norma varía, para luego regular lo relacionado con la instalación de protección directa en la ventanas, con vidrios insonorizantes, películas de protección solar, vidrios blindados, elementos decorativos, vitrales, esmerilados, biselados, o cualquier otro trabajo de vidriería de carácter temporal, indicando que la misma no se considera un comportamiento que afecte la integridad urbanística.
Lo anterior significa que la instalación de estos elementos no requieren licencia de construcción y que quien decida instalarlos no podrá ser sancionado, pues ello no se considera como una afectación a las normas urbanísticas.
⚠️ Sin embargo, la instalación de estos vidrios, películas o demás elementos no puede modificar la apariencia visible de las fachadas, y en caso de que se pretendiera el cambio, primero deberá cumplirse lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal para ese tipo de cambios, y en silencio de éste, obtenerse la autorización de la asamblea general de propietarios.
🏢 ¿Y si quiero cambiar el tamaño o diseño de la ventana?
Ni las protecciones exteriores ni los trabajos de vidriería autorizan la modificación del tamaño o diseño de la ventana.
En ese caso se trataría de modificación de fachada, que exige:
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Autorización de la asamblea de copropietarios.
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Licencia urbanística de modificación, otorgada por curaduría urbana (Decreto 1077 de 2015 y Ley 810 de 2003).
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Cumplir normas técnicas y de seguridad vigentes.
❓ Preguntas que deja la norma
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¿Cómo diferenciar, en la práctica, cuándo una reja es solo un accesorio de seguridad y cuándo altera la fachada?
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¿Qué criterios deben usar administradores y alcaldes para exigir licencias en estos casos?
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¿Cómo armonizar la autonomía de los propietarios con la necesidad de preservar la uniformidad del edificio?
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📌 Próxima entrega
En la quinta nota del especial revisaremos la facultad de la Policía para actuar de inmediato frente a ocupaciones ilegales de bienes comunes y privados, un cambio que puede transformar la gestión de seguridad en las copropiedades.
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