“El hecho de que no exista una entidad de vigilancia y control frente a la función de los administradores de P.H., no implica que sobre estos no recaigan responsabilidades”
Son muchos los propietarios, residentes y usuarios de la propiedad horizontal que se preguntan ¿dónde pueden interponer una queja contra un administrador, cuando se sienten afectados por una de sus decisiones o por lo que consideran un abuso cometido por éste?, y las respuestas a ese interrogante no son uniformes, además de que no siempre son correctas.
Con el fin de poder acercarnos a una respuesta con fundamento jurídico, nos permitimos presentar un concepto emitido recientemente por el Ministerio de vivienda, en relación con la responsabilidad del administrador, con radicado 2021ER0002160.
Ministerio de Vivienda no tiene función de inspección, vigilancia y control
El concepto comienza por aclarar que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio no tiene dentro del ámbito de sus competencias, las funciones de inspección, vigilancia y control sobre la propiedad horizontal, razón por la cual no es esta la entidad encargada de vigilar o calificar la conducta de un administrador, ni mucho menos tramitar quejas en su contra.
Valga añadir a este concepto, que tampoco a ninguna otra autoridad en Colombia le ha sido atribuida, hasta ahora, la función de vigilancia y control sobre los administradores de la propiedad horizontal, razón por la cual no existe una dependencia ante la cual se pueda formular una queja contra estos.
Responsabilidad civil del administrador
Pero el hecho de que no exista una entidad de vigilancia y control frente a la función de los administradores de P.H., no implica que sobre estos no recaigan responsabilidades. En ese sentido, considera el Ministerio de Vivienda que la responsabilidad del administrador se encuentra consagrada en el inciso 2 del artículo 50 de la ley 675 de 2001.
“Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”.
Sin embargo, la citada norma no precisa el tipo de responsabilidad, es decir, no indica si se trata de una responsabilidad contractual o extracontractual, y mucho menos indica los mecanismos existentes para el resarcimiento de los perjuicios generados por el administrador o la imposición de sanciones, razón por la cual el Ministerio de Vivienda señala que se hace necesario hacer la revisión del marco jurídico colombiano, a fin de determinar cuáles son los tipos de responsabilidad en los que se pueden ver inmersos los administradores de propiedad horizontal, así como cuáles son los mecanismos que se cuentan para acudir ante la autoridad competente.
En tal sentido, el concepto del Ministerio aborda los conceptos de responsabilidad civil contractual y extracontractual, así como los mecanismos para el resarcimiento de perjuicios.
Responsabilidad civil contractual
En lo que respecta a la vinculación del administrador de la propiedad horizontal para la prestación de sus servicios a la copropiedad, el parágrafo 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 dispone que “para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general”, lo cual lleva a afirmar al Ministerio de vivienda que existe una relación contractual del administrador con la persona jurídica constituida en propiedad horizontal.
Conforme con lo anterior y teniendo en cuenta que la responsabilidad civil contractual emerge a partir del incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato, es perfectamente viable e indiscutible que a los administradores de una propiedad horizontal se les pueda endilgar este tipo de responsabilidad con la finalidad de que reparen los perjuicios ocasionados con su proceder.
Responsabilidad civil extracontractual
Llama la atención el concepto en cuanto a que toda persona jurídica es responsable de indemnizar el daño causado por quienes estén bajo su cuidado, es decir, que estén actuando bajo la dependencia de quien los contrató o en ocasión a las funciones que se le han encomendado, que para el efecto sería la persona jurídica constitutiva de la propiedad horizontal. Sin embargo, resalta el Ministerio de vivienda que en este caso la copropiedad podrá solicitar la indemnización de los perjuicios que hubiere pagado a quien los ocasionó y esté bajo su dependencia, como lo es el administrador.
Concluye entonces el Ministerio respecto a la responsabilidad extracontractual que, “si bien la copropiedad es responsable por los daños de sus dependientes (administrador), en caso de pagar los perjuicios puede ser indemnizada por el administrador, si éste ha actuado por fuera de sus funciones o independientemente a lo que le ha sido encargado”.
Mecanismos para el resarcimiento de perjuicios
Finaliza el concepto del Ministerio de vivienda indicando que, “cuando sobre el administrador de la propiedad horizontal recae responsabilidad civil contractual o extracontractual, los afectados pueden acudir ante la jurisdicción ordinaria civil a través de un proceso verbal, para lo cual se debe contar con la asistencia jurídica que brinda un abogado titulado”, no obstante lo cual previamente deben dar cumplimiento al requisito de procedibilidad de la conciliación, ante un centro de conciliación y arbitraje debidamente autorizado por le Ministerio de Justicia.
Recuerda el concepto que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, se puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.).
Para leer el concepto completo del Ministerio de vivienda dar clic aquí radicado 2021ER0002160.
