“Al leer los artículos 39 y 40, forzoso será concluir que la convocatoria debe enviarse antes del 15 de marzo, pues es la única manera de que la asamblea pueda reunirse antes de marzo 31”
Se agota el tiempo para convocar y lograr que se celebre la asamblea ordinaria antes del 31 de marzo de 2022, pues conforme con el artículo 39 de la ley 675 de 2001, la convocatoria tendría que enviarse, a más tardar, el martes 15 de marzo de 2022.
ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Si llega el 15 de marzo y no se ha convocado la asamblea, surgen algunas inquietudes que planteamos así:
¿Qué consecuencia legal tiene no celebrar la asamblea antes de marzo 31?
¿Qué es una asamblea por derecho propio?
¿Es válido celebrar la asamblea en abril?
¿La asamblea en abril será ordinaria o extraordinaria?
No existe una “sanción” legal pero sí una consecuencia
Para resolver el primer interrogante debemos comenzar por decir que, conforme con el mismo artículo 39 citado, existe una obligación legal de celebrar la asamblea ordinaria durante los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal, plazo que generalmente se extiende hasta el 31 de marzo de cada año.
La norma no incluye alguna sanción legal por no reunirse antes del 31 de marzo, y mucho menos algún texto que sugiera la pérdida de valor de las decisiones que tome una asamblea en fecha posterior.
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Sin embargo, el hecho de no generarse una sanción legal, no implica que no exista una consecuencia, pues, conforme con el artículo 40 de la misma ley 675, al no ser convocados los propietarios, les nace el derecho de reunirse en asamblea por derecho propio.
ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Asamblea por “derecho propio”
La asamblea por derecho propio es la que permite a los propietarios reunirse sin necesidad de una convocatoria previa, para tomar todas las decisiones propias de una asamblea ordinaria.
Las asambleas por derecho propio pueden tener lugar en dos eventos:
a. Dice textualmente el artículo 40 que “si no fuere convocada la asamblea” se reunirá el primera día hábil del cuarto mes siguientes al vencimiento del período presupuestal.
Tal norma debe leerse en concordancia con el artículo 39, que ordena reunirse durante los tres primeros meses siguientes al vencimiento del mismo período presupuestal, que como lo dijimos, coincide con el el 31 de marzo.
Al leer las dos normas, forzoso será concluir que la convocatoria debe enviarse antes del 15 de marzo, pues es la única manera de que la asamblea pueda reunirse antes de marzo 31.
Esta reunión requerirá quórum equivalente a más de la mitad del total de coeficientes para poder deliberar válidamente, y en caso de no lograrlo, no habrá una segunda convocatoria, por no existir norma expresa en la ley 675 que así lo permita.
b. Porque se reúne, en cualquier día y lugar, el 100% de los propietarios.
¿Es válido celebrar la asamblea en abril?
Pero si los propietarios no se reúnen por derecho propio el primer día hábil de abril, bien sea porque no asiste ninguno, o porque no se obtiene el quórum, nace nuevamente la oportunidad de celebrar la asamblea cualquier otro día.
Como se indicó atrás, no existe ninguna norma que impida reunirse después del 31 de marzo, y mucho menos norma que indique que las decisiones que se tomen en tal reunión no sean válidas.
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¿Qúe tipo de asamblea será?
Esa nueva asamblea, después del segundo día hábil de abril, podrá ser ordinaria, sin quien la convoca es el administrador.
Pero si el administrador no convoca la reunión, entonces la asamblea podrá celebrarse de manera extraordinaria, por convocatoria del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número de propietarios que represente una quinta parte del total de coeficientes de copropiedad.
