Decreto 768 de 2025: refuerza y desarrolla lo previsto en la Ley 1801 de 2016 sobre acción preventiva en casos de perturbación
Esta es la quinta entrega del especial de ConTodaPropiedad sobre el impacto del Decreto 768 de 2025 en la Propiedad Horizontal. En las notas anteriores analizamos las implicaciones generales del Decreto, la prohibición de usar pruebas obtenidas violando la intimidad, la aparente posibilidad de fijar horarios a actividades que trascienden a lo público y las reglas sobre rejas y vidrios en ventanas.
Hoy nos detenemos en una norma que, aunque pareciera nueva, en realidad ratifica lo ya dispuesto en la Ley 1801 de 2016: la obligación de la Policía de actuar frente a ocupaciones ilegales de inmuebles, incluyendo las zonas comunes en propiedad horizontal.
📝 Texto oficial del Decreto
Como lo hemos hecho en las notas anteriores, comenzaremos por la transcripción de la norma, en este caso el artículo 2.2.8.18.12.14 del Decreto 768, que regula las acciones preventivas que debe adelantar la Policía Nacional, en caso de perturbación.
Artículo 2.2.8.18.12.1.4. Acción preventiva en caso de perturbación. Cuando se ejecuten acciones con las cuales se pretenda la perturbación de bienes inmuebles, sean estos de uso público o privado o, se intenten ocupar por vías de hecho, la Policía Nacional lo impedirá y expulsará a los perturbadores de ella, en el término establecido en el artículo 81 de la Ley 1801 de 2016, y en todo caso la acción preventiva se realizará en el menor tiempo posible, atendiendo las circunstancias de tiempo, modo y lugar de los hechos.
La acción preventiva por perturbación se materializará en el término necesario para ejecutar las acciones indispensables para restablecer la convivencia y excepcionalmente podrá ser mayor al termino establecido de las 48 horas siguientes desde las acciones con que se pretenda o se haya iniciado la ocupación debiéndose en tales casos justificarse ante el superior jerárquico. En todo caso. esta acción se realizará en el menor tiempo posible, y continuará en trámite de la misma autoridad que conoció a prevención
La persona o la entidad pública con interés en el bien inmueble realizará las obras necesarias, razonables y asequibles para impedir sucesivas ocupaciones o intentos de hacerlas por vías de hecho, de conformidad con las órdenes que impartan las autoridades de Policía.
Parágrafo 1. Para la concreción, materialización, ejecución, seguimiento y aplicación de la presente disposición los entes municipales y distritales coordinarán un mecanismo interinstitucional que podrá convocar el comandante respectivo para que apoye la planeación, coordinación, ejecución y seguimiento para el control de ocupaciones irregulares y protección de ecosistemas en las zonas rurales y urbanas de los municipios o distritos, indistintamente que pertenezcan a dos o más jurisdicciones.
Parágrafo 2. Las administraciones territoriales diseñarán rutas de atención para gestionar las mencionadas solicitudes urgentes y dispondrán de personal disponible en los términos del parágrafo 2 del artículo 206 de la Ley 1801 de 2016.
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⚖️ Lo que decía ya la Ley 1801 de 2016
Según lo indicamos atrás, lo dispuesto en esta norma no es nuevo, por el contrario, esta disposición ya existe en el artículo 81 de la ley 1801 de 2016 – Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, tal como puede comprobarse al comparar su redacción.
Artículo 81 – Acción preventiva por perturbación
Cuando se ejecuten acciones con las cuales se pretenda o inicie la perturbación de bienes inmuebles sean estos de uso público o privado ocupándolos por vías de hecho, la Policía Nacional lo impedirá o expulsará a los responsables de ella, dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a la ocupación.
El querellante realizará las obras necesarias, razonables y asequibles para impedir sucesivas ocupaciones o intentos de hacerlas por vías de hecho, de conformidad con las órdenes que impartan las autoridades de Policía.
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🏘️ ¿Qué cambia entonces con el Decreto 768?
Lo cierto es que el Decreto 768 no introduce una nueva facultad, pues la Policía ya tenía el deber de intervenir en ocupaciones ilegales desde la expedición de la Ley 1801.
Lo que hace la nueva norma es precisar y reforzar el alcance de la disposición vigente:
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Reitera el plazo de referencia de 48 horas previsto en la Ley 1801.
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Añade que la acción debe ejecutarse “en el menor tiempo posible”, incluso menos de 48 horas cuando las circunstancias lo exijan.
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Permite que excepcionalmente la intervención tome más tiempo, siempre que exista justificación formal ante el superior jerárquico.
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Impone nuevas obligaciones a las administraciones locales: mecanismos interinstitucionales y rutas de atención urgentes para gestionar estas situaciones.
🌳 Ejemplos en la vida de la Propiedad Horizontal
En las copropiedades, este tipo de disposiciones resultan claves frente a situaciones como:
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Zonas verdes o jardines aledaños a las unidades privadas que comienzan a ser ocupados para uso exclusivo de algunos residentes.
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Zonas libres utilizadas como parqueaderos informales sin autorización de la asamblea.
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Terrazas o cubiertas comunes invadidas con construcciones o cerramientos improvisados.
En todos estos casos, la administración puede solicitar la intervención de la Policía, que ahora tiene un marco más preciso para actuar de manera inmediata y coordinada.
Pero los propietarios de unidades privadas también pueden ser víctimas de perturbación de sus unidades privadas, en cuyo caso pueden acudir, por cuenta propietarios, al auxilio de la Policía Nacional.
❓ Preguntas que deja la norma
- ¿Cómo diferenciar entre una simple infracción a las reglas internas de convivencia y una verdadera ocupación ilegal que amerite la acción policiva inmediata?
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¿Qué pruebas debe allegar el administrador o los copropietarios para respaldar la solicitud ante la Policía?
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¿Cómo se coordinarán las alcaldías para garantizar que las rutas de atención realmente funcionen en la práctica?
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📌 Próxima entrega
En la sexta nota del especial revisaremos la disposición del Decreto 768 que regula las actividades económicas permanentes en las copropiedades y su obligación de cumplir con los requisitos de la Ley 1801 de 2016.
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