Es costumbre de los administradores, al momento de realizar las asambleas, solicitar a quienes se presentan como representantes o apoderados de un propietario, un poder escrito. Y si la persona no cuenta con dicho documento, no le permiten su participación en la reunión.
Sobre ese tema lamentablemente la mayoría de asesores, administradores y revisores fiscales, no plantean mayor discusión, pues consideran que el apoderado debe demostrar su calidad, a través de un documento, porque de lo contrario cualquier persona podría presentarse a una asamblea, sin tener real autorización del propietario.
Sin embargo, eso no es exactamente lo que indica la ley de propiedad horizontal ni la ley civil, como en tantas conferencias lo hemos sostenido, y así lo ha ratificado, en sentencia del pasado 2 de febrero, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, en un proceso de impugnación de decisión de asamblea promovido porque algunos representantes no presentaron poder escrito en la reunión.
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Los hechos que motivaron la demanda
La demanda pretendía la nulidad absoluta de las decisiones tomadas durante la Asamblea General de Copropietarios contenida en el acta del 27 de marzo de 2021, “(…) por FALTA DE QUÓRUM, por FALTA DE PODER de la mitad más uno de los participantes, conforme lo establecido en el parágrafo Primero del Artículo 58 del Reglamento”.
Se indicó en la demanda que el parágrafo 1° del artículo 58 del reglamento del conjunto, establece que “cuando en el inmueble hay más de un dueño, se debe designar a una sola persona para que los represente”, pero a pesar de ello “NO fueron otorgados los poderes en representación, por los SETENTA (…) apartamentos donde aparece MÁS de un propietario”.
Por lo anterior, preció la demandante que quienes participaron en la sesión ordinaria de la Asamblea solo representaban UNA PARTE del coeficiente de copropiedad de la respectiva (…) Unidad Privada, al no contar con el poder de los otros copropietarios del mismo inmueble.
“(…) en el Cuadro de Asistencia en la columna de PODERES, que de los SETENTA (70) Inmuebles que aparecen con MÁS DE UN PROPIETARIO, NINGUNO otorgó Poder de representación al copropietario que asistió a la sesión del 27 de Marzo de 2021, para ser representado ante la Asamblea; por consiguiente, se AFECTÓ el QUÓRUM tanto para sesionar, como para decidir; (…) [. En el] punto 6 del Orden del Día, aparece una votación del 96% pero que en la REALIDAD representa a MENOS del 48% de los coeficientes representados, por la FALTA DE PODER que debieron otorgar los copropietarios de los 70 Apartamentos que aparecen (…) con MÁS de una persona como dueño; teniendo en cuenta que de los 128 Inmuebles que conforman el Conjunto, 70 de ellos equivalen al 67,2% de los coeficientes totales, los cuales al NO haber aportado PODER para ser representados en la sesión Ordinaria del 27 de Marzo de 2021 (…) se AFECTÓ más de la MITAD de los coeficientes necesarios para sesionar, y más de la MITAD MAS UNO de los coeficientes exigidos por el art. 45 de la Ley 675 de 2001 para elegir con su VOTO válidamente.”
La sentencia de primera instancia
El Juez de primera instancia a través de la sentencia de febrero 2 de 2023, asumiendo una posición jurídica contraria a la adoptada por la costumbre en la Propiedad Horizontal, desestimó la demanda, pues consideró que la exigencia del poder escrito no estaba señalada en el texto del reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial, razón por la cual tal requisito no era necesario para participar en la asamblea.
Expresamente indicó:
“el otorgamiento de poder especial por virtud del artículo 61 del reglamento de P.H. está previsto para la representación de la unidad privada en asamblea y (…) no de un copropietario de unidad privada en beneficio del otro copropietario de ésta”, y expresó que “[e]n los términos que está redactado el artículo 58 del reglamento interno (ley para los comuneros Art.1602 C.C.), basta que los interesados -propietarios de unidad de dominio privado- se pongan de acuerdo, lo que debían hacer de forma previa a la asamblea, quien de ellos, en su calidad de copropietario, ha de comparecer a la reunión a representar y ejercer los derechos correspondientes a la calidad de propietarios de la respectiva unidad privada, sin necesidad de exhibir un poder especial, pues el reglamento no prevé tal exigencia, incluso, porque, este acuerdo pudo ser privado y verbal entre los interesados.”
En relación con el coeficiente representado por cada uno de los copropietarios del bien privado, que pertenece a varios condueños, pero en cuya asamblea solo participó uno de ellos, indicó lo siguiente:
Del mismo modo, apuntó que, de conformidad con el canon 61 de los estatutos, el porcentaje de participación asamblearia está asignado al inmueble y no a los integrantes de cada unidad privada, “(…) por [lo] que la asistencia de una sola persona -de los copropietarios- es suficiente, según el reglamento que ‘ejerzan los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad privada en las reuniones de la asamblea’”. De ahí que haya concluido que “(…) la ausencia de poder especial entre comuneros de unidad privad[a] para su representación ante la asamblea (…), no tiene capacidad para afectar de nulidad el acta de asamblea y menos por ausencia del quórum requerido para sesionar. (…) Tampoco, podrá verse afectado el derecho de elegir y ser elegido de los copropietarios que estaban en dicha condición, porque al estar representando una unidad de dominio privado, podían postularse para ser elegidos miembros del consejo de administración, como en efecto ocurrió, es decir, tal designación y elección es válida.”
El Tribunal ratifica la sentencia de primera instancia y amplía el fundamento
La Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá confirmó la decisión de primera instancia, tras considerar que conforme con el artículo 58 del reglamento de propiedad horizontal, el único requerimiento para los condueños de un mismo bien privado es la previa delegación a uno de los copropietarios con fines de representación, y no que tal encargo deba ser por escrito.
En efecto, la redacción del citado artículo 58 indica “cuando, por cualquier causa, una unidad de dominio privado perteneciere a varias persona o a sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona [para] que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad familiar en las reuniones de la asamblea”, premisa estatutaria que no exige que tal encargo deba ser por escrito, pues tal condicionamiento no aparece establecido en la disposición.
Para el Tribunal el hecho de que se mencione que los representantes deban estar debidamente constituidos, no traduce, per se, que la materialización del encomendamiento sea inexorablemente en documento, porque, según el artículo 2149 del Código Civil, “[e]l encargo que es objeto del mandato puede hacerse (…) por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra”; comisión que se reputa perfecta por la simple aceptación del mandatario, que puede ser expresa o tácita.
Expresamente indica la sentencia:
“Conceptualización legal que aplicada al asunto de autos, especialmente a los parámetros demarcados en el artículo 58 en mención, permite colegir que el prenotado acto jurídico de apoderamiento, para el particular caso de condóminos de un mismo bien raíz de la copropiedad demandada, podía conferirse de maneras distintas a la propuesta por la inconforme, al no demostrarse en la actuación que el reglamento de propiedad horizontal incorporara clausulado expreso referente a su forma de acreditación”
De lo expuesto por el Tribunal se puede afirmar, com se repite tantas veces lo hemos manifestado en nuestras conferencias, que los poderes para participar en las asambleas pueden ser verbales, a menos que en el reglamento de propiedad horizontal, del respectivo edificio o conjunto, exista una norma que exija una condición especial, como por ejemplo, que el poder conste por escrito.
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Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
