Esta es la nota final de nuestro especial sobre MULTAS POR INASISTENCIA A ASAMBLEA ¿LEGALMENTE SE PUEDEN COBRAR?, y en esta indicaremos si la multa se aplica de manera automática o se debe agotar un procedimiento adicional.

Vale la pena antes recordar que en la parte 1 de este especial, nos ocupamos de explicar en qué consiste el derecho al debido proceso, precisando que el mismo se garantizaba a través de 3 elementos fundamentales: el principio de legalidad, la “presunción de inocencia” y el derecho de defensa.

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Y en la parte 2 explicamos porqué el artículo 60 de la ley 675 exigía que tanto la obligación de asistir a la asamblea, como el monto de la sanción por incumplir tal obligación, se encontraran escritas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al tiempo que debía consagrarse la facultad del consejo de administración para imponer la sanción y el procedimiento para hacerlo.

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¿La multa se aplica de manera automática?

Es común encontrarnos con que al momento de imponer la multa por inasistencia a la asamblea, algunos administradores lo hacen de manera automática, por considerar -equivocadamente-, que la mera advertencia en la convocatoria de imponerse una multa a quien no asista, es suficiente para dar por agotado el debido proceso.  

Y por esa razón, conocemos casos de multas que aparecen incluidas, pocos días después de celebrada la asamblea, en la cuenta de cobro o en el estado de cuenta, sin que el propietario haya tenido derecho a presentar una excusa.

Ese procedimiento automático es contrario a la Constitución Política, pues desconoce el derecho fundamental al debido proceso consagrado en su artículo 29, ya explicado en la parte 1 de este especial.

Es justamente el derecho al debido proceso el que permite al propietario que no asistió a la asamblea, tener la garantía de ser sancionado por el órgano competente, es decir, por la asamblea general o el consejo de administración, previa oportunidad de presentar una excusa que justifique su inasistencia.

Antes de imponer la sanción se debe verificar que tanto la obligación de asistir a la asamblea como el monto de la sanción se encuentren consagrados en el R.P.H., al igual que el procedimiento de imponerla.

 

 Paso cero. Sanción y procedimiento consagrado en el reglamento de propiedad horizontal

Tal como lo explicamos en la Parte 2 de este especial,  para la imposición de la multa se hace necesario que tanto la obligación de asistir a la asamblea, como el monto de la sanción por no asistir a la misma o no permanecer durante toda la reunión, se encuentre consagrado en el R.P.H., tal como lo exige el artículo 60 de la ley 675 de 2001.

De la misma manera y según lo exige el mismo artículo, es necesario que el procedimiento de imposición de la sanción, que se explicará a continuación, también esté consagrado en el mismo R.P.H..

Así mismo, en la convocatoria a la asamblea general enviada a los propietarios, debió haberse advertido que la inasistencia o falta de permanencia en la asamblea, generaría la imposición de la multa consagrada en el R.P.H..

Todos estos requisitos, por ser previos al procedimiento de imposición de la sanción, los denominamos “paso cero”

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  Paso uno. Relación al presidente del consejo

El citado procedimiento se inicia por parte del administrador, con la relación que entrega al Presidente del Consejo, de aquellos propietarios que no se hicieron presentes, se ausentaron o llegaron tarde, según el caso.

Esto teniendo en cuenta que la sanción no puede ser impuesta por el administrador, sino por el Consejo de administración, cuando dicho órgano de administración ha sido autorizado en el R.P.H., razón por la cual es su Presidente quien debe recibir la relación de propietarios, para su posterior citación.

 

  Paso dos. Requerimiento para presentar excusa

Una vez recibida por el Presidente del Consejo la relación, se deben elaborar comunicaciones a cada uno de los propietarios contra quiénes se inicia el procedimiento, informándoles de la posibilidad de presentar una excusa, ante dicho órgano administrativo, que justifique su inasistencia, retraso o retiro.

  Paso tres. Estudio de las excusas por el consejo de administración

Durante reunión de Consejo de Administración que cuente con el quórum y mayorías necesarias, se deberán estudiar cada una de las excusas presentadas y decidir qué propietarios han justificado su inasistencia y cuáles no, dejando constancia en el acta de esa reunión, tanto del “CONSIDERANDO” como del “RESUELVE”, en cada caso.

Es claro qué, como toda decisión de consejo, la de imponer la sanción o justificar la inasistencia, retardo o retiro, deberá ser una decisión tomada con el voto favorable de la mitad más del total de miembros del consejo.

  Paso cuatro. Notificación de la sanción

En cumplimiento del numeral 11 del artículo 51 de la ley 675, es obligación del administrador, una vez impuesta la sanción, notificar al propietario sancionado.

1. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

Para ello, recomendamos dirigir comunicación escrita al propietario afectado, en forma inmediata después de que el acta del Consejo de administración sea aprobada, en la cual deberá transcribir la parte pertinente del acta en la cual se “consideró” y “resolvió” imponer la sanción.

  Paso cinco. Cobro de la sanción 

Una vez impuesta la sanción y notificada al propietario, será necesario esperar el vencimiento del plazo que este tiene para impugnarla a través de un proceso verbal ante juez de la república, tal como lo dispone el inciso dos del artículo 62 de la ley 675.

ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción.

Así las cosas, sólo pasado un mes, contado desde el día de la notificación de la sanción, se podrá cobrar al infractor el valor de la multa impuesta, salvo en el caso que este “impugne” la decisión ante un Juez de la República, luego de lo cual se deberá esperar la terminación del proceso.

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Henry Martínez Rojas

Abogado Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín