La Superintendencia de Notariado y Registro, mediante respuesta a consulta 921 de 2015, precisó que el englobe de un predio que se encuentra en régimen de propiedad horizontal con otro inmueble que no está bajo esta modalidad, es jurídicamente improcedente.
Para llegar a tal conclusión, el máximo entre registral considera que la ley 675 de 2001, que actualmente se regula el régimen de propiedad horizontal, indica que los bienes comunes son aquellos esenciales para el uso y goce de los bienes privados, siendo inalienables en forma separada de los bienes de éstos, queriendo ello decir que al momento de realizarse un acto de disposición de un derecho real de un bien inmueble de propiedad privada, se entiende incluido en éste los bienes comunes del edificio o conjunto en proporción al coeficiente de copropiedad.
Añade el concepto que frente a la identificación registral de los bienes inmuebles que hacen parte de ésta forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, el artículo 52 de la ley 1579 de 2012, que contiene el estatuto registral, indica:
Artículo 52. Apertura de matrícula en Registro de Propiedad Horizontal. Al constituirse una propiedad por pisos, departamentos, propiedad horizontal o condominio, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común. Para las unidades privadas de dominio pleno resultantes de la constitución de propiedad por pisos u horizontal, se abrirán los correspondientes registros catastrales y folios de matrículas independientes, segregados del registro y del folio general, tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes. En el registro catastral y en el folio de matrícula general, como en los registros y folios individuales, se sentarán reciprocas notas de referencia.”.
Con fundamento en la norma precedente, precisa el concepto, se puede concluir que el folio de matrícula inmobiliaria de mayor extensión continúa abierto únicamente con el objeto de identificar los bienes de uso común, más la propiedad de los mismos se llevará en cada uno de los folios de matrícula inmobiliaria que identifica los bienes de dominio privado, donde los coeficientes de copropiedad determinan la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.
Con fundamento en la ley, el reglamento de propiedad horizontal es ley para cada uno de los copropietarios, y cualquier modificación que se pretenda realizar a un inmueble respecto de su parte física o material, ya sea de dominio privado o bien común, debe estar aprobado por la asamblea general de copropietarios.
Con fundamento en todo lo antes expuesto, el concepto precisa que el englobe de un predio que se encuentra en régimen de propiedad horizontal con otro inmueble que no está bajo esta modalidad, es jurídicamente improcedente, pues como bien lo define la Ley 675 de 2001, el régimen de propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
