Proyecto de reforma tributaria define tratamiento de IVA en cuotas de administración y en qué tipo de copropiedades se cobraría el impuesto por la explotación de bienes comunes
El proyecto de reforma tributaria presentado por el Ministerio de Hacienda el 1 de septiembre de 2025 ante el Congreso de la República propone modificaciones en el Estatuto Tributario que impactan de manera directa a la propiedad horizontal, en relación con el cobro de IVA en las cuotas de administración y en la explotación de bienes comunes.
Cuotas de administración no causarán IVA
En el artículo 3 del proyecto, se propone modificar el artículo 421 del Estatuto Tributario, adicionando un literal d) que establece expresamente:
“d) Las cuotas de administración asociadas a la propiedad horizontal o afiliación a no contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios.”
Para comprender el cambio, será necesario revisar la redacción del actual artículo 421 del Estatuto Tributario, en el cual inicialmente se define qué operaciones constituyen venta para efectos del IVA. Sin embargo en su parágrafo, que se propone modificar, indica cuales son las operaciones que no se consideran venta.
“Artículo 421. HECHOS QUE SE CONSIDERAN VENTA. Para efectos del presente libro se consideran venta: …
PARÁGRAFO. No se consideran venta para efectos del impuesto sobre las ventas:”
Se tiene entonces que si se incluyera un literal d) al parágrafo del artículo 421 del Estatuto Tributario, solo sería para definir que no se consideran venta, para efectos del impuesto sobre las ventas, las cuotas de administración asociadas a la propiedad horizontal. En tal sentido, no es cierto que con la reforma tributaria se estarían grabando con IVA las expensas comunes que se pagan en las copropiedades.
No podemos olvidar que la propiedad horizontal no ha sido ajena a debates, de años atrás, sobre si se tiene la obligación de facturar y, en tal sentido, si las cuotas de administración pueden considerarse una prestación de servicio gravada. Con el proyecto de reforma se podría cerrar esa discusión con una precisión normativa.
IVA por explotación de parqueaderos y bienes comunes: exclusión para propiedades residenciales
Por otra parte, el artículo 4 del proyecto propone modificar el artículo 462-2 del Estatuto Tributario, que en la actualidad impone el cobro de IVA por el servicio de parqueaderos prestados por las propiedades horizontales, tanto comerciales como mixtas y residenciales, cuya nueva redacción sería la siguiente:
“Artículo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero y explotación de áreas en zonas comunes de las propiedades horizontales. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento, y explotación de áreas en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.”
“Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial; en consecuencia, no son responsables del IVA.”
De aprobarse la modificación a este artículo, las propiedades horizontales residenciales dejarían de estar obligadas a cobrar IVA por el arrendamiento de parqueaderos, como hasta ahora ocurre, y tampoco causarían IVA en la explotación de los demás bienes comunes.
Comerciales y mixtas deberán continuar cobrando IVA
En contraste, la parte del artículo 462-2 que se mantiene ratifica que las propiedades horizontales de uso comercial o mixto continúan siendo responsables del IVA por el arrendamiento de parqueaderos y la explotación de bienes comunes. Esta obligación fue introducida por la Ley 1607 de 2012, cuyo artículo 47 creó la redacción actual del citado artículo 462-2, y la reforma únicamente la reitera.
📌 En conclusión: el proyecto de reforma tributaria 2025 no crea IVA para las cuotas de administración, protege expresamente a las copropiedades residenciales y ratifica la obligación que ya tienen las comerciales y mixtas de cobrar IVA en el arrendamiento de parqueaderos y la explotación de bienes comunes.
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Fuentes oficiales consultadas
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Ministerio de Hacienda y Crédito Público – Proyecto de Ley de Financiamiento 2025 radicado ante el Congreso de la República (Artículos 3 y 4).
