El DANE (Departamento Nacional de Estadística) dio a conocer, mediante comunicado de prensa, la variación del IPC (Indice de Precios al Consumidor) en el año 2023 en una cifra del 9,28%.
El dato se suma a los ya conocidos del incremento del salario mínimo legal para el 2024 en un porcentaje del 12,07% y del subsidio de transporte del 15,2%.
Estas cifras impactan directamente los presupuestos de gastos de las copropiedades, pues, de una parte, la gran mayoría de sus contrataciones tienen como base de pago de los trabajadores de las empresas que prestan servicios a la copropiedad, como vigilancia, aseo y mantenimiento de equipos, el salario mínimo legal, pero por otra, los propietarios manifiestan que las expensas comunes no deberían subir más allá del IPC del año anterior.
Cómo influirá este aumento en las cuotas de administración
Sin duda el aumento del salario mínimo es uno de los factores de mayor impacto en el incremento de las cuotas de administración en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, pero no es el único.
Para fijar las cuotas de administración se tiene en cuenta también la variación en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que de acuerdo con lo indicado por el DANE corresponde al 9,28%.
Pero el factor más importante y definitivo será el presupuesto general de gastos que se presente a la asamblea general de propietarios, de acuerdo con las verdaderas necesidades de la copropiedad, y que finalmente sea aprobado.
No existe en Colombia el aumento “de ley” en Propiedad Horizontal
Es importante precisar que en Colombia el régimen de propiedad horizontal no tiene un límite legal para el incremento o variación de los presupuestos de ingresos y gastos de un año a otro, y mucho menos para la cuota de administración que corresponde a cada propietario.
Al contrario, el presupuesto que se presenta a consideración de la asamblea, es aquel que se considere necesario para cubrir las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por lo cual su aumento puede alcanzar porcentajes diferentes.
Administrador y consejo de administración debe preparar el presupuesto de gastos
Teniendo en cuenta que es deber del administrador de la copropiedad y del consejo de administración (art. 38-2 ley 675), presentar el presupuesto que realmente sea necesario, lo recomendable no es solo tener en cuenta el porcentaje de variación del IPC o el aumento de salario mínimo, pues aunque es claro que serán una guía importante, serán las individuales y verdaderas necesidades de la copropiedad las que deban tener en cuenta para calcular los gastos necesarios para conservar los bienes comunes y prestar los servicios en la copropiedad.
No significa que las cifras de IPC y salario mínimo no se deban tener en cuenta al momento de calcular los presupuestos, pues es claro que las mismas influyen sobre cada uno de los rubros que lo componen, como por ejemplo el servicio de vigilancia y aseo, cuyo componente de personal humano está impactado por el valor del salario mínimo, como lo habíamos anticipado, pero no pueden convertirse en un límite o una camisa de fuerza al momento de presentar el presupuesto final, pues muchos otros rubros pueden tener aumentos o disminuciones significativas o incluso crearse solo para una determinada vigencia.
Cifras se tiene en cuenta para el aumento provisional
No obstante lo dicho, no podemos olvidar que algunas copropiedades en sus reglamentos o por disposición de la asamblea general de propietarios, aumentan de manera provisional sus presupuestos a partir de enero 1, para lo cual pueden tener como base, o bien el aumento del salario mínimo o la variación del IPC.
Debemos insistir, sin embargo, en que este aumento provisional debe estar autorizado en el reglamento o en un acta de asamblea, pues de no existir tal autorización, el administrador no está facultado para modificarlo.
Y de existir la autorización, el administrador se debe limitar a la misma, es decir, si por ejemplo se autorizó incrementar provisionalmente el IPC, entonces el aumento solo podrá ser del 9,28% y no el del salario mínimo, aunque este hubiese alcanzado una cifra mayor del 12,07%.
También será necesario recalcar que al tratarse de un aumento provisional, necesariamente debe ser la asamblea ordinaria del año la que apruebe el presupuesto de ingresos y gastos para el 2024 y por tanto fije el valor definitivo de la cuota de administración.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
